别墅牵头 楼市驶入快行线(图)

　　上半年顺义房地产销售收入11.3亿元，同比增长221%，业内认为新城市规划和奥运会的开办还将带来新的机遇

　　日前，在一个有关顺义的发展研讨会上透露出一个数据，今年上半年，顺义区房地产完成销售11.3亿元，同比增长221%，高出北京市平均水平。业内人士认为，随着奥运部分场馆在顺义落户以及顺义空港城、顺义新城的开发建设，顺义房地产开发特别是别墅开发前景将依然广阔。　　随着奥运场馆在顺义落户以及新城规划的实施，顺义房地产市场的前景将更为广阔。

　　不久之前，一个名为“绿色国际港”的顺义房地产开发研讨会在顺义宾馆举行。与一些泛泛而谈的区域性房地产开发研讨会不同的是，除了开发商之外，此次会议得到了顺义区政府领导的积极响应。顺义区建委负责人透露，仅今年上半年，顺义区房地产市场便完成了销售收入11.3亿元，同比增长221%，累计投资达到13.5亿元，同比增长53%，都高出北京市平均水平。在当前金融和土地均对房地产业，特别是对高档住宅实行紧缩政策的背景下，以开发别墅产品而闻名的顺义房地产市场竟然能取得如此业绩，使其备受业内人士关注。

　　总规模200万m2占北京别墅市场1/3

　　顺义区别墅在北京别墅市场中的地位很高，1992年北京第一个别墅项目就落户在顺义，1995年又有香江、裕京、名都园、欧陆苑等别墅沿温榆河北岸而建，由于该区域租赁价格高，投资回报丰厚，因此吸引了不少开发商来此区域开发，陆续有莱蒙湖、嘉浩柏联国际商住别墅以及顺义马坡等项目进入市场。到了2002年，随着优山美地、美林香槟小镇、大湖山庄及长岛·澜桥等新的别墅项目进一步入市，顺义别墅尤其是温榆河沿岸的别墅占据了北京别墅市场的主导地位。

　　据北京协成房地产开发有限公司总经理王晓航介绍，目前顺义别墅建筑总规模达到200万平方米，市场总供应量超过5000套，共有23个别墅项目。本地区的市场供应规模约占整个北京别墅市场的三分之一。

　　据了解，该区域的别墅大多是高档项目，销售价格很少低于10000元/平方米，大多在15000元/平方米以上，其中温榆河板块的客群以国外客户为主，区域价格较高。与温榆河板块不同，潮白河板块集中了大量的中档别墅。在1995、1996年间，一些销售价格在8000元/平方米左右的中档别墅楼盘开始走进潮白河。目前，潮白河区域的别墅供应逐渐形成规模，购房者以国内客户为主，主要目的是作为周末、节假日休闲度假之用。

　　新规划、奥运促区域市场走向新高度

　　据《北京市城市空间发展战略规划研究》以及《北京市城市总体规划》的部署，在2010年之前，北京将形成“两轴、两带、多中心”的城市空间新格局，而顺义区则被定位在东部发展带的卫星城市职能上。这一北京城市发展的战略性规划成为顺义未来房地产开发的主要动力。

　　在此规划下，未来顺义将建设成现代制造业基地、物流配送枢纽、国际交往中心、旅游休闲度假中心。并且顺义要在五年时间里成为北京的绿色国际港，建成北京顺义空港城、顺义新城、潮白河旅游产业带，即业内常说的“两城一带”。

　　在“绿色国际港”的顺义房地产开发研讨会上，顺义开发商们对顺义房地产业开发前景普遍看好。除此之外，业内人士认为，奥运会的举办也将成为顺义区房地产开发升级的重要推动力。据了解，2008年的北京奥运会将有部分场馆落户顺义，28枚金牌将在顺义决出。这些场馆在奥运会之后将成为顺义区房地产开发休闲健身配套的有力支撑。同时业内人士认为，奥运会的举办也将给顺义别墅租赁市场带来契机，由于顺义别墅的最大特色是自然景色宜人，这正满足了国外观光游客的需求，因此届时该区域的别墅租赁业必然将火一把。

　　别墅产品不断突破中式别墅备受欢迎

　　据北京协成房地产开发有限公司总经理王晓航介绍，截至目前，北京顺义区的别墅项目已达23个之多。因成熟的别墅环境和便捷的交通网络，东部使馆区、CBD商务区的高端客户纷纷涌入本区域，使得顺义区成为京城别墅销售最好的区域之一，并形成两个各具特色的板块：一个是温榆河板块，一个是潮白河板块。

　　随着市场环境的变化，近一年来顺义别墅市场的产品不断有所突破，今年新上市的楼盘英才国际花园、上游别墅、观唐等，均突破了老式别墅模式，以中式别墅亮相，产品结构既适合居住，又有传统复古的民族情结。刚刚入市的“观唐”项目就是其中的佼佼者，该项目引入中式庭院生活理念，3米高的围墙围合出内向型院落空间。“优山美地”项目则采用目前在别墅产品中少见的外墙外保温的环保技术，项目在整个定位中就力求把温榆河的环境引入社区，突出建设项目中的景观环境，区域内中心湖景的营造也具有了一定的特色。

　　本版撰文/本报记者吴海花

　　本版摄影/实习记者周晓东

　　需求分析

　　国内的潜在购买力在不断增强

　　国内购买人群需求影响产品供应，涌现大量中国传统风格别墅项目

　　北京别墅的销售对象在1999年的时候产生了一个分水岭，1999年之前，别墅购买者以持国外护照的人士居多，占7成左右。其中港澳台客户占很大比例，约占整个购买者的一半；东南亚、欧美、澳洲等购房者占到整个购房客户的20%；其余30%为国内客户。

　　而近两年来，随着国内高薪人士以及升级版产品的不断增多，高素质的国内人士在顺义区域购买别墅的比例在不断增大。

　　不少业内人士认为，随着国内都市新贵族范围的逐渐扩展，目前顺义别墅市场的潜在购买力在不断增强，例如依靠信息产业起家的知识分子阶层、民营企业家等等，这类人群完全有能力而且也有需要在京城周边区域内，购买可以作为他们的第一住所或二次置业的别墅项目。与此同时，随着这一人群购买比例的不断增长，他们的购买需求也逐渐影响着顺义房地产市场的别墅供应，中国传统风格别墅项目的不断亮相，正是这一需求变化的具体表现。

　　投资指南

　　温榆河沿岸别墅受投资者追捧

　　沿岸别墅大约有50%由投资者拥有，且投资回报率在8%-15%不等

　　从去年到今年，作为高档住宅产品的别墅一直成为金融土地紧缩政策的针对重点。但以别墅为主要房地产开发产品的顺义区却似乎并没有受到影响，其中温榆河、潮白河两大板块更是吸引了不少投资者。

　　温榆河沿岸的别墅最大特点是投资居住均好，所以该区域的别墅一直是供不应求。据调查，虽然该区域市场别墅供应量自2001年以来，一直以10%—20%的速度在增长，但购房需求增长得更快，尤其是香江花园、名都园、丽斯花园、欧陆苑、莱蒙湖别墅等升级项目，入住率均超过95%，投资升值空间不小。

　　据调查，在整个顺义别墅市场中，温榆河沿岸的别墅最受投资者欢迎，大约有50%的房产由投资者拥有，而且投资回报率在8%-15%不等。其中上世纪90年代建起的楼盘如香江花园、名都园、丽斯花园、欧陆苑等项目吸引了不少香港、台湾等地投资者。随着顺义中档别墅楼盘的不断增多，国内投资者也开始逐渐注意到该区域，据了解，目前国内投资者占总投资人数的50%左右。

　　市政利好

　　高速交通网利好顺义楼市

　　除了环境因素，市政配套的利好也将成为顺义房地产发展的助力。记者从北京市顺义区政府了解到，北京市正在为首都机场扩建进行交通工程，包括新建第二机场通道、新建东直门轨道交通。这些新修建的道路将和现有的机场高速路一起，为顺义区域织就一张高速交通网，给房地产市场带来更好的发展前景。

　　另据统计，2007年底扩建工程竣工后，首都机场年旅客吞吐量将达到6000万人次。机场扩建工程既方便了顺义别墅客户的商务出行，又扩大了顺义区在国内外人士中的知名度，而庞大的客流量更是给顺义区域的房地产租赁市场带来强大动力。

　　可见，2007年机场扩建工程完成后，顺义区的市政交通配套将会全面升级，而温榆河、潮白河旅游度假区的建设规划，更是完善了顺义别墅区的高档配套。随着这些环境和交通配套的进一步落实，顺义区将会成为京城房地产市场的亮点之一。