对于信托公司来说，收益率足够高才能吸引投资者，有投资者才能成立信托计划

　　■本报记者 夏 青

　　日前，在深圳证券交易所[微博]，诞生了中国首支交易所场内交易的商贸物业私募REITs。而在目前正在进行的地方两会上，有政协委员提出，推动海南房地产资产证券化试点尝试。

　　在监管层不遗余力的推动下，今年的REITs已经显露出要“火”的势头。证券公司、房地产中介公司都在摩拳擦掌，跃跃欲试。近年来一直在准备的信托则仍保持研究、观望的态度。

　　对此，一位研究员在接受《证券日报》记者采访时表示，对于信托公司来说，收益率足够高才能吸引投资者，有投资者才能成立信托计划。目前虽然已经具备发展REITs的条件，但在税收政策方面仍有障碍，存在重复征税问题。这直接导致收益率远低于一般信托产品，甚至可能还达不到银行理财产品的收益率水平，对信托投资者没有吸引力。此外，资产评估和登记制度也不健全。即使试点开展，短期内也很难有大的发展，更不用说规模化。

　　不过，信托业面临转型，开展REITs将扩大业务领域，尤其是在房地产信托收缩后，有一定替代作用。

　　REITs试点年内或重新启动

　　为了推动房地产行业的融资以及相关金融创新，监管层不遗余力。业内人士预计，今年内REITs试点有望启动。

　　日前，住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(以下简称《意见》)指出，通过建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，积极推进房地产投资信托基金试点。

　　这已经不是监管层第一次力推试点。

　　2014年9月30日，央行[微博]、银监会在《关于进一步做好住房金融服务工作通知》中提到，要继续支持房地产开发企业的合理融资需求，要扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金试点。

　　REITs是房地产信托投资基金的简称。是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。在国外，REITs通过资本市场向公众投资者发行。

　　据不完全统计，美国约50%房地产投资来自于REITs，对房地产业的稳定发展起到了巨大作用。目前，我国正面临着房地产行业的深度调整，因此成熟物业的运作显得更加重要，也更加需要专业的机构在地产行业深耕细作。

　　实际上，早在2009年我国即已开始研究REITs的试点，央行联合银监会、证监会[微博]等部门成立“REITs试点管理协调小组”。

　　信托公司研究REITs多年，也准备多年，但信托公司的REITs一直没有发展起来。此次，REITs试点重新启动，信托业内人士对此消息却表现平静。多位接受采访的业内人士均表示，近年来，国家一直希望发展REITs，但都没有实质进展，税收方面没有理顺，很难有好的发展。

　　关键在于理顺税收政策

　　一位信托公司研究部人员在接受《证券日报》记者采访时表示，就标的来说，目前中国完全具备发展REITs的市场条件，并且市场规模很大。优质的商业地产很多，到目前为止运作也比较成熟，尤其是布局在一线城市的，完全可以作为REITs的标的资产。

　　但国内的REITs一直没有发展起来，在业内人士看来，其主要原因就是税收政策没有明确。

　　REITs之所以在美国盛行，最大的优势在于税收减免的优惠政策，REITs在公司层面是免征企业所得税的。在免除了企业所得税的情况下，美国的REITs 收入回报率达到8.4%。

　　据了解，国内目前并没有税收优惠政策，在物业资产转让和投资者购买REITs产品两个过程中，需要缴纳土地增值税、企业所得税、营业税、契税、土地使用税、房产税、耕地占用税等多项税，并且存在重复征税的问题，这使得REITs产品的净回报率很难达到市场要求，导致其吸引力下降。

　　格上理财研究员表示，粗略统计，在扣除营业税、房产税、所得税等税种后，REITs最终实现的收益只有租金的60%-70%。按我国目前的租金回报率，发行REITs很难达到国际上通行的7%-8%的REITs收益率。

　　因此，若没有相应的免税政策出台，REITs将无法得到规模化发展。

　　2014年5月份，中信证券最新发行的“中信启航专项资产管理计划”被认为是最接近海外的REITs模式。

　　该款产品采用结构性设计，针对不同风险偏好的投资人，将产品分为优先级和次级两类。优先级为低风险的投资人，500万元起购；针对中高风险偏好的投资者次级部分，3000万元起购。存续期内，投资收益先满足优先级投资人，后将剩余收益分配给次级投资人。优先级和次级对应的收益率分别为5.5%-7%和12%-42%，产品总规模52.1亿元，优先级和次级按7∶3比例发行。

　　有分析人士表示，目前房地产的利润率在降低，实际收益难以高估。

　　实际上，除了税收方面，信托财产登记制度的缺失也是REITs至今没有发展起来的一个重要原因。

　　缺乏信托财产登记等制度，REITs取得的财产难以真正破产隔离，无法实现对抗第三人的效力，也不利于维护投资者合法权益。

　　目前我国REITs还处在培育期，完善的法律法规，建立良好的顶层制度才是发展的根本。