曹学平

　　一波未平又起一波。

　　“华宸未来-志高集团项目专项资产管理计划”危机尚未解除，华宸未来-长兴莱茵河畔专项资产管理计划又陷违约旋涡之中。

　　9月26日，华宸未来资产管理有限公司(以下简称“华宸未来”)公告称，其管理的“华宸未来-长兴莱茵河畔专项资产管理计划”因项目销售回款资金不足，融资人湖州市长兴县振宇房屋开发有限公司(以下简称“振宇房产”)在约定的付息日未能按时付息。

　　蹊跷的是，该公告发布后仅仅只过了4天，华宸未来又称，振宇房产已于9月30日支付了利息。

　　长兴项目风波

　　公开资料显示，“华宸未来-长兴莱茵河畔专项资产管理计划”共分四期，分别在去年12月27日、今年1月15日、1月26日、2月21日成立，总规模1.4亿元。资金投向为长兴振宇房产发放贷款，资金用于浙江省湖州市长兴县“莱茵河畔”建设。四期资管计划均为24个月，满12个月可以提前结束。投资人起投金额为100万元，收益率为11.5%~12%，按季分配利息收益，到期还本付息。资管计划的还款来源为项目销售回款。

　　从风险控制措施来看，振宇房产以评估价值约3.2亿元的土地使用权提供抵押担保，抵押率仅43.75%。且该项目中37249.53平方米为经济适用房，政府回购款为1.043亿元。同时以振宇房产100%股权、长兴绿宇房地产开发有限公司100%股权、长兴景美房地产开发有限公司90%的股权作为质押，同时公司实际控制人钱卫红及配偶提供无限连带责任担保。

　　华宸未来公告称，“由我司作为资产管理人管理的‘华宸未来-长兴莱茵河畔项目专项资产管理计划’所投资的位于浙江省湖州市长兴县长兴实验初中东侧、明珠路西侧的‘莱茵河畔项目’，其中联排别墅部分达到预售条件，近期已经开始预售，现场售楼部于2014年6月30日启用，于8月20日推出部分房源进行预售。”

　　公告表示，由于今年以来长兴房地产交易量大幅下降，已经预订的购房者持续处于观望期，销售回款资金不足，融资人在后续工程款投入等方面出现困难，按照资产管理人代表本计划与融资人等交易对手签署的相关交易文件，融资人于约定的9月20日付息日未能按时付息。

　　华宸未来当时表示，目前公司有专人正在向长兴振宇房产催收利息，争取在投资人可接受的期限内补足利息；否则将按照相关协议的约定采取相关司法程序进行资产处置变现。

　　违约公告发布后仅仅只过了4天，9月30日，华宸未来资产又公告称，“我司管理的‘华宸未来-长兴莱茵河畔项目专项资产管理计划’由于销售不畅导致未能及时支付2014年第三季度利息。经我司督促，‘融资人’长兴振宇房屋开发有限公司已于9月30日支付第三季度利息，我司现已收到该款项。由于明日即开始国庆长假，假期中无法进行利息分配操作，我司最迟将于节后两个工作日内分配完毕。”

　　华宸未来表示，本计划本季度利息兑付风险已经得到化解，后续公司也将加强对项目的管理力度，督促融资人加快销售进度，确保项目顺利推进，维护投资人的合法权益。

　　10月8日，《中国经营报》记者就此联系采访华宸未来方面，截至记者发稿前，华宸未来未对此做出任何回应。

　　风险暴露

　　长兴县位于浙江省湖州市，人口64万人。2013年度中国中小城市综合实力百强县市排名第45位。2012年全县GDP371亿元，财政总收入62.17亿元。

　　该资管计划推介书称，长兴商品房存量约300万方，以刚需盘为主。该项目定位为改善性学区房源，以联排别墅为主，兼顾刚需。莱茵河畔项目用地面积68503平方米(合102.9亩)，容积率为1.93，总建筑面积为180993.61平方米(含经济适用房约37249.53平方米，由政府回购)。项目目前已经预定排屋100套，预定价格11000~13000元/平方米，预计政府回购2800元/平方米，高层、多层住宅用房均价7000元/平方米，商业用房均价15000元/平方米，排屋(地下车库)3500元/平方米，集中地下车库80000元/个。本项目总收入预计为12.06亿元，利润总额为3.1亿元。

　　但计划赶不上变化。9月18日，华宸未来专门发布了关于三四线城市房地产项目市场风险的提示说明。

　　说明表示，自2014年以来，我国房地产市场面临房价松动、成交量大幅下降的市场形势，在房地产周期性变化的背景下，部分三四线城市开发企业资金紧张，销售量大幅下滑，回笼资金不畅，面临较大的偿债风险。我司近期对部分三四线房地产项目进行了压力测试。其中，截至2014年6月30日，浙江省湖州市长兴县主城区本年度楼市成交量为987套，总成交面积约12万平方米；2013年同期成交1685套商品房，总成交面积约20万平方米。成交面积同比下降了约40%。

　　说明称，随着工程进展达到预售条件，由我司作为资产管理人的“华宸未来-长兴莱茵河畔专项资产管理计划”所投资的由长兴县振宇房屋开发有限公司(以下简称“融资人”)开发的莱茵河畔项目中联排别墅近期已经开始预售，现场售楼部于2014年6月30日启用，于8月20日推出60套房源进行预售，截止到9月17日，实现销售31套。如果不能有效加快销售回款进度或采取其他有效措施，企业将存在资金短缺风险。

　　一位专业从事县城房地产销售的人士对此表示，县级城市房地产竞争和产品同质化严重，具体项目销售上不讲品质，只讲价格，产品差异化很难做。从上述数据看，按照2013年高峰期成交量，长兴县商品房市场去库存起码6年以上时间；按照今年的成交量，去库存则要10年以上时间。该县城房地产市场供应已经过剩，风险很大。

　　该资管计划推介书显示，振宇房产成立于2000年1月，注册资本2000万元，是浙江省湖州市长兴县最大地产开发商，地产开发二级资质。截至2013年9月30日，公司总资产44567.11万元，净资产28477.44万元，资产负债率36.10%；2012年全年收入19585.57万元，净利润1004.55万元。查询央行[微博]征信系统，截止到2013年11月10日，公司对外保证担保余额1.073 亿元。

　　据香溢融通2014年中报显示，香溢融通向长兴红玫瑰大酒店有限公司发放的为期1年的委托贷款余额还有2433万元，年利率为20.04%，以长兴县振宇房屋开发有限公司拥有的位于雉城镇高山岭村“画溪玫瑰园”项目39 套在建别墅和12 套商业房产(建筑面积16354.15 平方米)及所占比例的土地作为抵押。担保人为长兴绿宇房地产开发有限公司、钱卫红等。工商登记资料显示，振宇房产实际控制人钱卫红为长兴红玫瑰大酒店股东之一。

　　上述地产销售人士表示，一般房地产企业借款年利率在13%以下是健康的。振宇房产关联企业一年期借款的年利率却高达20.04%，足见企业资金非常紧张。