摘要：沈阳黄金地段商业地产开发融资项目，变现能力较强，期限较短。

新浪金融产品研究中心(010-6267-5061)

　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【一般推荐】综合评价★★★☆，产品类别是房地产开发类。该项目预期收益率中等(9%～11.5%)，期限较短(1年)。融资人实力一般，担保方集团公司实力中等。项目优势在于土地和在建工程抵押，抵押物地段较好，变现能力强，安全性较高。

　　三、要素分析

　　1、融资方/交易对手分析

　　项目公司一直处于开发建设中，所以资产负债率较高，随着公司项目的销售，扣除预收账款的资产负债率逐步较低，随着4.6亿的预收账款逐步结转为收入，未来资产负债率会进一步降低。

　　2、增信措施分析

　　(1)抵押担保：朗勤商道B区抵押，土地面积17,188.80平方米，建筑面积13,329.00平方米，根据戴德梁行估价约5.93亿元，抵押率约33.7%。

　　(2)关联企业担保：母公司力勤控股集团担保，2013年总资产36.58亿元，净资产14.98亿元；

　　基本情况：力勤集团是一家集国际航运、矿山(铁矿，煤矿)投资开发、传媒、金融投资管理及房地产等领域的外向型企业，集团年营业额达80多亿元。集团董事长闻健明先生曾被誉为国际航运大亨，同时还是北京浙江企业商会常务副会长。

　　经营情况：公司曾参与投资北京王府井海港城的开发与运营，并持股北京银行(SH:601169)，此外旗下还拥有国内知名的电视体育联播平台CSPN。目前正与浙能电力(SH:600023)及中煤能源(SH:601898)在舟山六横岛共同投资组建全球最大的火力发电厂，项目总投资额210亿，一期两台机组共投资87亿，于2014年6月正式投产。

　　力勤集团在沈阳投资开发泰元中心(沈阳2009年地王项目，现为沈阳市区第一高楼)及朗勤商道(沈阳唯一拥有独立产权的地下商业物业)两个优质商业项目，拟部分长期持有经营。

　　财务状况：截至2013年12月，力勤集团旗下旗舰企业力勤投资总资产36.58亿元，净资产14.26亿元，资产负债率60%。沈阳朗勤置业有限公司资产总额13.5亿元，负债11.3亿，其中预收帐款4.6亿，企业扣除预收账款的资产负债率50%，企业负债除2.5亿的银行开发贷以外没有其他重大负债。

　　(3)个人连带担保：实际控制人闻健明夫妇提供个人无限连带责任担保保证。

　　4、投资项目介绍

　　朗勤商道雄踞沈阳中心太原街黄金商圈正中心——中华路，是太原街历经百年繁荣之后仅存的地下核心大空间区位，连接地铁站与火车站，交汇30余条公交线路，吞并地铁双入口，据守1号线、4号线双地铁经济咽喉，完全分享地铁经济的优势，直通城市各大繁荣区域，辐射整个沈阳市人流动脉。

　　朗勤商道项目占地面积65392平方米，建筑面积35062平方米，可售面积约16000㎡，分为A、B、C三个区域，全部为地下商业，呈F型布局，共拥有地下商铺1688套，商铺单位面积5—20平方米不等，全长约1060米，地面距离1.3公里。

　　项目于2011年5月6日取得土地证，2012年6月15日开工，2012年底取得预售证，目前已经5证齐全。目前只需B区C区装修工程完毕即可交付。

　　项目计划总投资预算6.68亿，已完成投资3.8亿，已投入比例56%，项目尚需2.9亿的工程投入。项目A区销售均价约为55400元/㎡，B区销售均价约为62623元/㎡，C区全部自持，拟租均价约为500元/㎡/月(实际招商计划租金为700-1000元/㎡/月，因暂无同等数据供参考，故作最保守估测)。根据测算，项目一期A、B、C三区总预计销售收入约为12.2亿，每年的租金收入约为0.8亿。

沈阳朗勤商道

　　5、资产管理公司介绍

　　锐懿资产于2013年2月4日正式成立，注册资本2000万元，公司法定代表人葛航，总经理高海鸥。公司系泰信基金管理有限公司的全资子公司，公司的主要经营方向主要为专项资产管理业务(即未通过证券交易所转让的股权、债权及其他财产权利，以及中国证监会[微博]认可的其他资产的投资)以及中国证监会许可的其他业务。

　　泰信基金公司成立于2003年，注册资本为2亿元，其中山东省国际信托投资有限公司(持股45%)、江苏省投资管理有限责任公司(持股30%)和青岛国信实业有限公司(持股25%)。

　　(新浪金融产品研究中心尽力为用户提供权威、可信、准确、完整和及时的数据、信息和判断，所有的数据、信息和判断均来源于合法渠道，但是我们无法完全保证数据、信息和判断百分之百准确和完整，中心所公布的判断仅供参考，不构成任何投资建议。

　　中心是国内最专业的第三方财富管理顾问机构之一，提供投资者固定收益信托、公募基金、阳光私募等资产配置服务，以实现投资者财富的稳健增值。(详情请咨询：010-6267-5061))