摘要：优先劣后设计的限价房开发项目，优先劣后份额配比近似1：1，相当于50%左右的抵押率。

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　　一、产品简介

　　二 、综合评述

　　【一般推荐】★★★，产品类别是房地产开发类。该项目预期收益率中等(10.4%～10.8%)，期限18个月，项目融资方实力一般。项目亮点是产品近1：1的优先劣后设计，优先份额安全保障倍率高，相当于50%抵押率；产品形态是住宅，用途是安置房回迁房，主要由地方政府回购，还款来源可靠。股权控制、土地抵押、个人连带责任担保作为风险控制手段，增信措施全面。

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　基本情况：武汉幸福里限价房项目的项目公司为武汉中民正承工贸有限公司(以下简称“项目公司”)。项目公司成立于2014年3月18日，注册资本1000万元，实收资本2000万元。

　　项目公司股东为武汉锦华安泰实业有限公司，武汉锦华安泰实业有限公司(以下简称“锦华安泰”)，成立于2004年1月15日，法人代表俞良安，注册地址汉阳区马英路特1号，企业类型为有限责任公司，注册资金人民币5000万元，主要从事房地产开发、商品房销售、物业管理、服装生产销售等。公司拥有房地产三级开发资质。公司股东为俞良安(持股36.08%)，俞诗静(持股34.32%)，俞诗超(持股17.6%)，胡贤斌(持股12%)。

　　经营情况：近年来锦华安泰已完成或正在开发“水墨丹青”项目、“锦华华庭”经济适用房项目、青山区“青城国际”项目等多个商品房或经济适用房项目。

　　2、增信措施分析

　　(一)土地抵押：项目公司将在获得项目地块土地使用权证后，以幸福里项目的土地使用权为本资管计划提供抵押担保，并办理强制执行公证手续。幸福里项目土地占地面积30,267㎡，总建筑面积97,923㎡，评估值为3.4亿元，优先级本金抵押率不超过50%。。

　　(二)股权100%过户：本资产管理计划持有项目公司100%股权。

　　(三)保证担保：项目公司唯一股东锦华安泰及关联方武汉国豪正承实业有限公司提供不可撤销的连带责任保证担保。锦华安泰实际控制人俞良安、锦华安泰股东俞诗超、关联方顾仁发、王建华、沈涛、方军民、沈建刚、余毅提供不可撤销的连带责任保证担保。

　　(四)印信及资金监管：项目公司证章、公章、印鉴由项目公司和财通资产双方共同管理，财通资产监管项目公司所有银行账户，对项目公司资金使用进行事前审批。

　　(五)委派董事：财通资产向项目公司委派两名董事和一名监事，委派董事拥有一票否决权。

　　(六)资金沉淀与归集：项目公司实际销售金额(政府支付的定向销售款，以及商业、车位自主销售金额)按30%的比例沉淀于监管账户，作为本次融资还款准备金。

　　自放款日起的第16、17、18个月，项目公司应每月向监管账户归集资金，以确保该账户在上述每月最后一日的归集额达到剩余贷款本息的40%、70%、100%。

　　(七)调整及资产处置权：如果公司销售或资金沉淀没有达到预期，财通资产有权调整资金沉淀比例或者处置项目公司股权或者资产，以确保融资本息安全。

　　3、还款来源分析

　　武汉幸福里项目的销售收入是项目主要还款来源：

　　1)项目住宅部分：根据武汉市发改委、市房管局、市国土规划局文件，幸福里项目计划建设约900套，全部用于对接汉正街改造和宗关二期棚户区改造的被拆迁户。

　　项目由武汉市硚口区房管局、武汉市土地储备中心负责销售监管；将由武汉市硚口区建设局支付定向销售款。

　　2)项目商业及车位：由项目公司自主销售。

　　资管计划存续期内，政府支付定向销售款预计为5.38亿元，自主销售回款预计为2.61亿元，以上金额为优先级本金保障倍数4.7倍。

　　4、投资项目介绍

　　幸福里项目是定向用于武汉市汉正街改造和宗关二期棚户区改造项目的拆迁还建房。

　　幸福里项目位于武汉市二环，邻近武汉市轨道交通一号线古田四路轻轨站及汉西一路轻轨站，邻近武汉市依托汉西火车站发展起来的最繁华的家装建材市场内，项目位置优越，区域内配套成熟，交通便利。

　　幸福里项目总占地面积26,723平方米，总建筑面积近85,000平方米，其中住宅(限价商品房)76,600平方米，商业7,991平方米，配套服务用房409平方米。

　　本项目具有以下特点：(1)需求支撑：武汉市工业发达，商业繁荣，区域辐射能力强，常住人口增长带来的人口净流入红利，城镇化建设的加速，可形成有效的需求支撑，房地产市场健康。近十年主城区房价稳定上涨。(2)位置优越：幸福里项目位于武汉市硚口区，项目南邻南泥湾大道，东侧长青国际及汉西三路，靠近武汉市二环，以及武汉市轨道交通一号线古田四路及汉西一路轻轨站，邻近武汉市依托汉西火车站发展起来的最热闹最繁华的家装建材市场，配套成熟，交通便利。(3)去化可期：在“限房价、限销售对象”的前提下，可建限价房套数为900套，定向作为汉正街改造和宗关二期棚户区改造的拆迁户，住宅销售价格为7,800元/平方米。目前，项目周边新建商品房销售价格为9,000-11,000元/平方米，项目定价优势明显，且已锁定销售对象，项目去化可期。目前武汉市区还建房总量相比拆迁需还建量供不应求。

　　5、资产管理公司介绍

　　上海财通资产管理有限公司为财通基金[微博]控股的资产管理子公司，成立于2013年6月3日。公司控股股东财通基金管理有限公司注册资本2亿元，总部位于上海，秉承“持有人利益至上”的核心价值观，力争为客户实现长期持续的累积收益。截止2013年3月末，财通基金的公募资产规模在2010年以来成立的10多家可比的基金公司中位列第2。财通基金以专户业务在市场上的卓越表现，已形成以专户为特色业务的战略布局。

　　财通基金第一大股东为浙江省直属国有企业财通证券有限责任公司，财通证券前身为浙江省财政证券公司，注册资本为人民币14亿元，控股股东为浙江省金融控股有限公司，持股比例为60.96%。2007年6月29日， 浙江省委、省政府明确公司为省直属国有企业，由省政府授权省国资委[微博]监管。2011年1月，公司由浙江省政府授权浙江省财政厅监管。财通证券同时控股国内知名机构永安期货股份有限公司。

　　浙江省金融控股有限公司由浙江省政府投资设立，注册资本120亿元。公司全资及控股和参股企业共10家，主要开展金融类股权投资、政府性股权投资基金管理及资产管理等业务。省金融控股有限公司成立后，按照“地方财政+金融资本”的模式，通过对一系列子公司的战略管理，为浙江打造区域金融中心、建设金融强省服务。

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