摘要：西安成熟地段准现房抵押，开发商实力中等，实际控制人知名度高，项目安全性较好。

新浪仓石研究中心(010-6267-5061)

　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【积极推荐】综合评价★★★☆，产品类别是房地产开发类。该项目预期收益率中等偏上，期限2年，可提前还款，按年付息。项目交易对手实力中等，以土地和在建工程抵押，实际控制人连带责任担保等增信措施保证项目回款安全。由于项目属于准现房，评估价可靠，抵押率充足，安全性较好。

　　三、要素分析

　　1、融资方/交易对手分析

　　基本情况：西安中登房地产开发有限公司(以下简称“西安中登”)，成立于2005年6月2日，注册资本9800万元人民币，法定代表人宋玉庆，股东为宋玉庆54%，宋宽46%(两人为父子关系)。公司主营房地产开发与销售等，拥有房地产一级开发资质。

　　经营情况：文景时代截止目前，已经销售55813平米，实现销售收入4.18亿元，目前可售面积合计84,281平米及1700个车位；整体去化4年，预计整体可实现销售收入11.37亿元 ；假设销售价格下跌20%，则文景时代项目仍可实现销售收入9.10亿元。

　　财务情况：截至2013年年底公司总资产31.47亿元，所有者权益10.22亿元，资产负债率68%，流动率1.69，速动率0.82。资产负债率低于行业平均，中期流动性较好，短期流动性稍差。

　　2、风险控制手段/增信措施分析

　　(1)本项目土地及3#-9#楼未售部分的在建工程第一顺位抵押，根据资金规模，整体抵押率不高于40%。由于是准现房，又由于聘请了专业的第三方评估公司进行评估，评估值抵押率可信度高。(陕西建业房地产估价有限公司具有一级资质，满足监管要求)

　　(2)中登集团及实际控制人宋玉庆提供连带责任担保。公司董事长宋玉庆先生现为陕西省政协常委、陕西省总商会副会长、陕西省江苏商会会长、中登集团董事长兼总裁。宋玉庆控股企业总资产约为200亿元，包括西安中登，中登实业、中登投资、中登地产、中阳科技、大家影视等20余家企业，截止目前，房地产业务已经成为中登集团的核心板块，公司通过并购控股等方式获取土地储备约1000亩地，为后续公司可持续发展提供了足够的支持。

　　(3)信达新兴资产拥有强制销售权及销售定价权、强制降价销售； 

　　(4)信达新兴资产资金监管，包括对专项计划资金支出及销售回款监管。

　　3、还款来源分析

　　第一还款来源：文景时代项目的2#-9#楼住宅及车库销售收入。本项目周边可比较楼盘销售定价在6000-15000元，与目前本项目住宅销售定价基本一致。说明为项目定价较为合理。本项目四年销售期内年均可实现住宅部分销售回款约2.8亿元，满足项目后续支出及付息的要求；专项计划持续期内可实现销售收入55,136万元，现金倍数1.39倍。

　　第二还款来源：文景时代项目商业及办公室销售收入(补充还款来源)。商铺及办公楼作为补充还款来源，如果进行销售，则会产生累计7.24亿元销售回款。综合住宅部分销售在专项计划存续期内的销售回款5.51亿元，则专项计划存续期内合计可实现销售回款12.75亿元，是贷款本息的约4倍。

　　4、投资项目介绍

　　该项目地处于西安新北城的核心区域，位于西安经济技术开发区，距离新市政府仅1.5公里。拟建项目类型包括普通住宅、商铺及办公楼，依托于所在区域优势打造涵盖办公、住宅及商业为一体的综合性大型社区。受惠于市政中心被迁，项目周边设施成熟，医疗、教育等等各方面配套完善，其中2#楼1至3层约30000平方米现已签订租给华润万家超市，4至5层已租给华润集团总部办公。配套成熟，流动性良好。

　　5、资产管理公司介绍