摘要：中信信诚-济南鲁鼎国际广场专项资产管理计划募集资金将用于偿还贷款和济南鲁鼎国际广场项目后续开发建设，融资方资产负债率较高，但增信措施全面，且资产管理人背景深厚。

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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【一般推荐】综合评价★★★，产品类别是房地产开发类。该项目预期收益率中等，期限可选(18月到24个月)，半年付息一次。项目交易对手实力较弱，但土地在建工程抵押、实际控制人连带责任担保等增信措施齐全。

　　三、要素分析

　　1、融资方/交易对手分析

　　基本情况：山东鲁鼎置业有限公司是江苏钱江实业集团为鲁鼎国际城市商业综合体项目专门成立的项目公司。成立于2010年1月，注册资本为1000万元，以房地产开发销售为主营项目。实际控制人黄国华，是母公司江苏钱江实业集团有限公司董事长。目前公司股权结构为江苏钱江实业集团持股60%，戴道瑜30%，李文权10%。

　　经营情况：山东鲁鼎置业有限公司所开发项目目前处于前期开发阶段，暂未开始销售。故公司的存货在过去三个报表期间高企，占流动资产比率较大。鲁鼎置业作为项目公司，母公司及股东主要采取其他应付款的方式对其投入资金，其他应付款占总负债比例目前为100%，当前其他应付款余额约4.66亿元。

　　财务情况：截止2013年11月，该公司总资产达到约4.65亿元，资产以流动资产为主，账面资产负债率接近100%(主要由于股东投入约4.29亿主要是以其他应付款形式进入，资管计划成立前，要求以上所有自然人书面承诺于资管计划存续期间放弃优先受偿权)。

　　母公司钱江实业作为主营地产开发的集团公司，拥有多家子公司。截至2013年9月末总资产16亿元，所有者权益2.56亿元，负债全部为流动负债，资产负债率约为84.0%。其流动资产占总资产的比例较大，截至2013年9月占比为97.61%。流动资产中，存货占据主要地位，约为13.9亿元，其次为预付账款约0.9亿元，货币资金约0.5亿元。2012年末以来，钱江实业资产总额不断增长，货币资金增量尤为明显，增强了公司的对外保障能力。钱江实业负债主要为10.4亿元的其他应付款，占总负债比率为77.32%，其次为预收账款，约2.3亿元。

　　2、风险控制手段/增信措施分析

　　(1)中信信诚直接控制项目公司100%股权对于股东会及董事会绝对控制；

　　(2)项目土地及在建工程抵押至委托贷款银行，优先级本金抵押率为47%；项目土地及在建工程评估值为5.0亿，优先级本金抵押率为47%；(期间动态抵押率不超过52%)

　　(3)设立监管账户，并委派财务对项目公司所有账户全程监管；

　　(4)设立保证金账户，销售回款按40%比例提留至保证金账户；

　　(5)实际控制人黄国华出资7300万认购全部次级份额，为优先级份额增信；

　　(6)实际控制人黄国华提供无限连带责任保证；实际控制人黄国华，是母公司江苏钱江实业集团有限公司董事长，2009年、2010年二度随国家主席胡锦涛出访欧洲；1998年起涉足房地产业。个人资产实力雄厚，在北京、上海、苏州、张家港等地拥有住宅、别墅、办公楼等资产，总值约6250万元。

　　(7)委托中信工程驻场对项目公司实行全封闭监管；设定工程进度及销售回款考核指标。

　　3、还款来源分析

　　济南鲁鼎国际广场项目销售回款是最主要还款来源。项目本身地理位置绝佳，销售去化确定性强，还款来源对专项资管计划本金收益覆盖率达2.2倍。即便销售去化下跌50%的情况下依旧能够覆盖本息。

　　4、投资项目介绍

　　项目地理位置绝佳。项目用地紧靠济南市主干道北园高架路(无影山中路)，位于济南核心商圈(火车站、汽车站商圈)的核心位置，毗邻济南长途汽车站(直线距离约200米)，该地块交通极为便利，周边专业市场林立，商业气氛浓郁。

　　项目规划用地总面积1.2万平方米，建筑面积约7.9万平方米。规划有大型商业购物中心、商业步行街、酒店式公寓、甲级商务写字楼、高级住宅等功能区，整个项目计划一次性开发。项目建成后将是济南市天桥区最大的城市综合体项目，将成为天桥区的地标性建筑。

　　济南市地铁线路R-3地铁出口规划于本项目C地块与B地块之间，未来规划利好，投资前景佳拥有极强专业能力的资产管理人也是该项目的亮点。资产管理人是隶属于中信集团的专业管理团队。公司依托中信集团、中信信托的优势资源以及中信集团下属地产、金融等管理经验，可以有效地开展各类业务协同。

　　5、资产管理公司介绍