新浪仓石研究中心(010-6267-5061)

　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【强烈推荐】★★★★☆，产品类别是房地产开发类。该项目融资规模(2.5亿元)不大，预期收益率偏低(9%～10%)，期限适中(18个月)。项目融资人资产实力雄厚(A股市值75亿元)，上市公司母公司连带责任担保，股权质押等增信措施齐全，安全性较好。

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　基本情况：银亿房地产股份有限公司(股票简称“银亿股份”，股票代码000981)属于中国500强企业银亿集团控股企业，是深交所上市的专业房地产开发公司，2012年每股收益0.84元。自2004年跻身中国房地产100强后，连续10年上榜中国房地产百强企业。法人代表熊续强。经营范围涉及房地产开发、销售代理、物业管理、星级酒店等。

　　经营现状：作为专业房地产开发企业，拥有国家一级房地产开发资质，以宁波为总部，跨区域发展，历经19年的成功运作，凭借着雄厚的实力和卓越的品质，竣工交付总面积达500多万㎡，为5万多户业主提供了各类优质物业，开发区域涉及上海、南京、南昌、舟山等长三角城市群及沈阳、大庆等环渤海湾城市群等10多个一、二线城市。

　　财务状况：公司2011年8月上市以来，总资产规模稳定增长，截止2013年上半年，总资产达到198、91亿元，2010-2013年总资产平均增长率为16.94%。公司财务杠杆相对稳定，负债率呈现下降趋势。公司2010、2011年和2012年的净利润13.07%、13.26%和20.39%，逐年上升，公司土地及项目储备充足，业务布局合理，公司管理层的运营能力较强，未来的盈利空间大。

　　2、风险控制手段/增信措施分析

　　1)项目公司银亿同进股东宁波银亿房地产开发有限公司及上海庆安置业有限公司将各持有的银亿同进60%和40%股权质押给中泰信托，并完成股权质押登记手续。宁波银亿房产成立于1994年12月，注册资本42,405万元。2009年开始参与上市公司ST兰光(现更名为银亿股份)的资产重组，现为上市公司银亿股份的全资子公司，也是银亿股份(000981)及其集团公司最主要的房地产开发资产，是国家一级资质的大型房地产开发企业。经营范围为：房地产开发、经营，物业管理、装饰装修，房屋出租，建筑材料及装潢材料的批发零售。

　　庆安置业成立于2004年，由宁波银亿房产出资5000万元设立，注册资本5000万元，经营范围包括：房地产开发、经营，商务信息咨询，市场营销策划，建筑材料批发零售，实业投资(除股权投资和股权投资管理)。公司法人代表：熊续强，地址为上海市杨浦区国定东路233号701-710室。公司运作方式和经营管理按照宁波银亿房产的运营管理模式进行。

　　2)为保证质押权利完整，信托存续期内，受托人选派董事参与企业重大资产处置事项决策，行使董事权利，并对对外融资、对外担保、分红、公司股权减资和清算注销等事项拥有一票否决权。企业须配合完成项目公司章程的修订和工商变更手续。

　　3)银亿股份控股股东之母公司银亿集团为本次信托计划提供无限连带责任担保，并办理强制性执行公证。银亿集团成立于1993年7月，是一家在中国大陆注册的由港澳台独资的集团公司，法人代表熊续强。银亿集团目前主要涉足房地产、资源类工业、进出口贸易和现代服务业等四大产业，并以收购、托管等方式进行资本、实业扩张，使公司的整体实力有了较大增长，实现了较快发展。截止2013年八月，总资产规模305.13亿元，最新一期的负债率为74.63%，保持稳定。2012年全年实现营业收入222.47亿元，营业利润15.7亿元较上年增长9.6%，2012年实现净利润12.91亿元。

　　4)双重资金监管及保证金制度：监管账户I——信托资金受托支付及保证金账户：融资人开立专用保证金账户，并预留受托人印鉴。该账户用于接收信托贷款资金，为保障信托资金专项用于项目的工程建设，受托人根据项目公司提供的与宁波鑫祥建筑装饰工程有限公司、宁波正邦装饰工程有限公司等签订的斜土路1515号项目工程合同和填写有收款单位账户信息的支付凭证，审批通过后方可划出保证金账户。自信托到期前3个月起，每月末上述保证金账户中的保证金余额分别不得少于信托成立时本金的30%、60%、100%，保证金专项用于信托到期时偿还本次信托贷款本息。

　　监管账户II——销售回款监管账户：对银亿同进在上海市房产交易中心备案的销售收款帐户为资金监管帐户II，受托人对该账户的资金流入定期实际监管，并根据如下比例，从销售回款账户留存保证金至监管账户I，作为保证金专项用于偿还本次信托贷款。

　　3、还款分析

　　上海地区中心城区楼盘项目，房源稀缺，需求旺盛。徐汇酩悦项目位于上海市徐汇区斜土路1515号，周边轨道交通为四号线、七号线和九号线，站点距该项目约500米左右，紧邻打浦桥、田子坊、徐汇滨江、静安寺等城市级核心商圈。项目周边配套齐全，有中山医院、上海儿科中心等地理位置及居住环境较为优越。

　　该项目使用权面积4501平方米，土地用途为住宅、办公，使用期限为2004年12月12日至2074年12月13日。整个项目由A、B两幢楼组成，其中，A幢是一幢16层高的综合楼，建筑面积10838平方米，1-4层为商铺、5至16层为办公楼(酒店式公寓)；B幢是一幢18层高的住宅楼，建筑面积9846平方米，均设有地下室，在A幢和B幢之间还规划有地下二层车库，整个项目的地上总建筑面积约24163.42平方米，另有3415平方米的地下建筑面积。

　　截止2013年10月31日，该项目开盘七个月整体去化率已超过50%，且该地段房源稀缺，价格稳定，项目收益的安全性高。

　　4、信托公司介绍

　　中泰信托有限责任公司前身是中国农业银行厦门信托投资公司，成立于1988年。2009年4月，经中国银监会银监复[2009]102号文批准更名并换发新金融许可证，换证后公司更名为中泰信托有限责任公司。 截止2010年末，公司固有资产总额为17.39亿元，净资产16.3亿元，净利润实现2.38亿元，2012年净资产收益率为14.6%。

在信托业务方面，2012年末信托资产总额316亿。在固有业务管理方面，大成基金作为公司核心资产，近年来稳居全国前十大基金公司行列。

　　新浪仓石研究中心是国内最专业的第三方财富管理顾问机构之一，提供投资者固定收益信托、公募基金、阳光私募等资产配置服务，以实现投资者财富的稳健增值。(详情请咨询：010-6267-5061)