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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　★★★★☆，产品类别是地方政府应收账款类。该项目融资规模(1亿元)较小，预期收益率中等偏上(9.5%～10%)，期限适中(21个月)。项目融资人资产实力雄厚(59.9亿元)，定销房由地方财政承担补贴销售；两实力地方城投对融资人的债权回购义务负连带责任保证，安全性较好。

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　基本情况：重庆乐至置业发展有限公司成立于2006年8月，是为建设保障性住房而成立的一家国有独资的房地产开发公司，注册资本4.02亿元，二级资质；主要负责长寿区定向销售住房(含拆迁安置房)、廉租房、公租房的开发和建设。

　　经营现状：自2006年8月公司成立以来，公司加快了全区定销商品房(定向为征地拆迁人员提供房源)、廉租房的规划、建设速度，全面推动了江南、晏家、凤城、渡舟、长寿湖等片区定向销售住房项目和廉租房项目的建设和前期工作，目前累计已竣工面积达207余万平方米，在建面积达269万平方米，2012年新开工170万平方米，2013年计划新开工56万方。公司现有在册职工195人，有各种专业技术职称的为165人，公司职工平均年龄35岁。

　　财务状况：截止2013年07月31日，公司资产总额59.90亿元；负债31.86亿元；所有者权益28.05亿元，资产负债率为53.19%。全年累计实现经营收入5.22亿元，实现净利润543万元。

　　2、风险控制手段/增信措施分析

　　(1)债权质押，质押比率低。乐至置业公司转让的对重庆市长寿区房管局和财政局享有的应收账款债权价值226,186,136.07万元，此笔融资本金为转让债权价值的44.21%，融资比例很低。

　　(2)双重担保，担保公司实力强。重庆市长寿开发投资(集团)有限公司、重庆长寿经济技术开发区开发投资集团有限公司为回购方、债务人提供最高额连带责任保证担保。

　　重庆市长寿开发投资(集团)有限公司(主体评级AA级)截至2012年12月31日，公司总资产126.35亿元，其中净资产65.58亿元。12年9月7年期8亿元公司债，募集期12年9月25日-12年9月29日，本期债券的信用级别为AA。重庆长寿经济技术开发区开发投资集团有限公司(主体评级AA级)截至2012年12月31日，公司总资产125.56亿元，其中净资产60.98亿元。

　　3、还款分析

　　(1)用款项目为定销房建设，销售价格为每平方米1780元，比长寿区的商品房平均市价低53%，不存在销售问题；

　　(2)借款方乐至置业公司在建的定销房，预计未来销售收入的现金流2014年为12.32亿元，2015年为12.32亿元，2016年为9.50亿元，2017年为11.87亿元。

　　4、地方财政实力分析

　　2012年重庆市经济增速居全国第二，全市实现工业增加值5181亿元，同比增长15.9%；地方一般预算收入1703亿元，同比增长14.5%。长寿区2012年实现地区生产总值336.4亿元，增长10.1%，财政收入57.9亿元，增长5%。

　　5、信托公司介绍

　　中原信托有限公司成立于1985年，是中国银行业监督管理委员会核准的国有控股信托金融机构。截至2013年末，中原信托累计管理信托财产2858亿元，累计向客户分配信托收益187亿元，实现信托本金、收益足额交付率100%，全部到期信托项目均实现信托目的。2011年度再次蝉联 “助力中原十大金融企业”奖项。2012年度中原信托凭借在风险管控方面的卓越表现，摘得“2012年度最佳风控信托公司奖”；2013年，中原信托先后荣获金融时报和中国社科院金融研究所主办的中国金融机构金牌榜“年度最佳稳健增长信托公司”，证券时报“优秀理财管理团队”、大河报“2013中原十大活力金融企业”等奖项。中原信托将以高效的专业团队、超前的研发视野和积极稳健的风险控制手段为客户提供优质金融服务，为中国信托事业的健康发展贡献力量。

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