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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【一般推荐】综合评价★★★☆，产品类别是房地产开发类。该项目预期收益率较高(11%～11.8%)，期限适中(2年)。项目融资人总资产23.8亿元，融资人开发经验丰富。项目由土地抵押、股权质押、实际控制人个人连带责任担保等，安全性较好。

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　永清燕阳房地产开发有限公司，注册资金20000万元人民币，母公司具有二级房地产开发资质，一级资质正在报批中。母公司河北燕阳建筑集团有限公司始建于1998年，是一家集建筑工程施工、房地产开发、贸易为一体的综合性民营企业集团，注册资金10000万元人民币，土地储备5000多亩，开发面积500多万平方米。集团公司规划到2015年项目范围扩展到15个城市、土地储备要达到10000亩、年销售额达到50亿元，实现区域龙头企业的核心地位；到2020年项目范围达到30个城市，土地储备达到20000-30000亩、年销售额达到100亿元，实现从区域龙头向国内知名房企的转变。 

　　2012年集团全年营业收入9.95亿元，账面净利润为2.14亿元；截止2013年9月，营业收入7.64亿元，账面净利润为2.03亿元；集团总资产23.8亿元，货币资金3.68亿元，资产负债率55.97%，去除预收账款的资产负债率41.56%。 

　　中国人民银行征信系统查询结果显示，截止2013年10月14日，河北燕阳集团贷款余额为24,065万元，银行承兑汇票余额为11,400万元，公司信用状况良好，无违约、逾期情况发生。人民银行征信系统查询结果显示，截止2013年10月14日，河北燕阳集团无对外担保。

　　公司实际控制人是王永革先生，王先生1990年毕业于沈阳农业大学建筑专业，天津大学企业管理研究生、北京大学EMBA，中国社科院金融学在读博士。现任燕阳集团董事长、总经理及集团创始人。历任秦皇岛市综合住宅开发办科长、秦皇岛市住宅建设开发总公司总经理。曾多次获得河北省及秦皇岛市“房地产开发先进个人”、“河北省物业管理先进个人”以及“秦皇岛市城市容貌治理先进个人”等称号。王永革先生曾任秦皇岛市第十届、第十一届政协委员、常委。

　　王永革先生在建筑承包以及房地产开发方面拥有23年的丰富的经验，燕阳集团成立之初，主营业务是建筑承包。王永革先生带领团队始终以质量第一，效益第二为宗旨。打造了多个优质项目。迅速树立了公司的品牌形象；2008年在房地产行业繁荣发展时期，在王永革先生的决策下，燕阳集团将主营业务逐渐转移到房地产开发上来，凭借敏锐的洞察力以及丰富的行业经验，决定以县域房地产市场为发展方向，在环渤海地区布局项目。多年来一直坚定不移的走发展县域城镇的路线，定位为中国县域综合开发运营商，决策完全符合国家新型城镇化道路的战略。 

　　2、风险控制手段/增信措施分析

　　(1)永清燕阳房地产开发有限公司100%的股权质押给本资管计划。 

　　(2)176.5亩项目土地及在建工程抵押至指定委贷银行名下，目前已缴清土地款1.59亿元；

　　(3)河北燕阳建筑集团有限公司提供连带责任担保； 

　　(4)实际控制人王永革夫妇提供连带责任担保； 

　　(5)华宸未来将实施严格的投后管理措施，保证项目顺利实施。 

　　3、还款来源分析

　　(1)项目销售收入：“燕阳台湾城”项目第一期，可售住宅面积24.35万平米，售价5500元/㎡、商业用房3万平米，售价12000元/㎡、地下车库1800个，售价10万元/个，预计产生销售收入19.94亿元，预计于资管计划期内售完，并且考虑到北京周边大七环房价的持续升值潜力，销售收入只是保守估计。 项目总占地面积1035亩，建筑面积135万平方米，总投资46亿元，其中一期项目占地176.5亩，总投资10.3亿元；按照现行标准测算，总销售收入将至少达到81亿元，税后利润27亿元。 

　　(2)燕阳建筑集团其他房地产项目回笼资金作为补充还款来源：2012年全年营业收入9.95亿元，账面净利润为2.14亿元；截止2013年9月，营业收入7.64亿元，账面净利润为2.03亿元。目前财务较稳健。 

　　4、投资项目介绍

　　本案位于北京七环，地处京畿重地、环渤海经济圈腹地、大北京战略经济圈的轴心地带，位于京、津两大城市之间，京、津、冀“金三角”中心，属大北京经济圈的黄金区域，北距北京四环48公里，距首都第二机场15公里，毗邻“G3””高速公路和北京“大七环”，东距天津新港100公里。

　　项目面相北京市场，域内交通便利、四通八达，半小时圈内有京津、京石、津保、京深、京台高速G3高速公路和102、106两条国道以及京九铁路；1小时内直达京津两大直辖市、首都国际机场和天津新港两大交通枢纽，独具“上天入海”区位优势。 

华宸未来资产是华宸未来基金管理有限公司的全资子公司。华宸未来基金管理有限公司由华宸信托有限责任公司、韩国未来资产基金管理公司等公司共同发起设立，注册资本2亿元人民币，于2012年获得中国证监会批文并成立，为国内第71家证券投资基金管理公司。

华宸未来基金股东实力雄厚，其中，华宸信托始创于1988年4月，为原内蒙古信托投资有限责任公司，是中国最具区域影响力信托公司之一；韩国未来资产基金管理公司(Mirae Asset)是韩国最大的资产管理公司，也是亚洲最大的独立金融服务机构之一，截至2011年底，资产管理总额超过500亿美元。

新浪仓石研究中心是国内最专业的第三方财富管理顾问机构之一，提供投资者固定收益信托、公募基金、阳光私募等资产配置服务，以实现投资者财富的稳健增值。(详情请咨询：010-6267-5061)