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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【积极推荐】综合评价★★★★，产品类别是房地产类。该项目预期收益率中等(10.2%)，期限适中2年。项目融资人及实际控制人高佳房产净资产18亿元，实力较强；土地抵押、股权质押等增信措施全面；项目所在地上海的市场承接力较高。

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　上海三迪为福州高佳房地产开发有限公司为开发上海国际生态商务区项目而专门成立的项目公司，已于2012年11月29日成立，注册资本为1亿元，唯一股东为高佳房产，法定代表人及实际控制人均为郭加迪先生，郭加迪先生同时担任全国政协委员。

　　福州高佳房产是一家具备一级开发资质的福州房地产企业，该公司于1999年7月成立与福州，注册资本约为15亿元，股东为郭氏投资集团有限公司(96.51%)和福建艾建商贸有限公司(3.49%)，经营范围为：房地产开发；商品房销售、出租；建筑材料代购代销。(以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营)。法定代表人及实际控制人均为郭加迪先生。

　　高佳房产具备较好的投资开发经验，具有一定的市场影响力，在全国多个地域持续开发了较多项目，以自持的方式经营中高端酒店、写字楼和商场物业，并拥有较多的项目储备。2012年高佳房产汇总数据表明：存货19.08亿元，流动资产28.06亿元，总资产28.79亿元；其他应付款4.19亿元，流动负债合计6.98亿元，长期借款3.58亿元，负债总计10.56亿元，净资产18.23亿元。流动比例为4倍以上，资产负债率为37%。主营业务收入为9.17亿元，主营业务利润为1.75亿元，净利润为1.03亿元。高佳房产经营稳健，现有在建项目未来2年里，根据保守及正常两种情况折中计算，取其中间数，即可实现约64亿元销售收入，未来2年经营性净现金流可以达到27亿元。

　　郭加迪先生是交易对手高佳房产、借款人上海三迪的法定代表人及实际控制人，以及港交所上市公司中国三迪控股有限公司(代码：00910)的实际控制人。郭加迪先生具备较好的社会影响力，并具备较好的家族财富。

　　2、风险控制手段/增信措施分析

　　1)股权过户、质押：高佳房产将持有49%的股权过户，51%的股权质押给信托计划。 

　　2)土地证抵押：在取得土地证后，项目公司将土地证抵押给信托计划。

　　3)还款补足：高佳房产承诺，高佳对信托续存期内预分配收益部分支付承诺补足。就项目建设过程中出现经爱建信托认可的直接开发成本超过预算额和上海三迪未能申请到银行开发贷款等资金缺口的，相关资金缺口由高佳补足，并计入上海三迪资本公积。

　　3、还款来源分析

　　目标房地产项目总投资预计约为16.3亿元，其中土地成本为7.15亿元(合楼面地价4566元/平方米。项目中SOHO、商业均为可售物业，N5地块的3.8万平方米酒店物业初步计划将引进国际五星级酒店。商业预售均价暂定为35000元/平方米，SOHO平均20000元/平方米，车位18万元/个，则预售收入约为25.88亿元，可5倍覆盖融资本金。

　　4、投资项目介绍

　　松江新城是上海市重要的高等教育和高科技孵化基地，其优良的住宅品质、优美的居住环境、完善的服务配套，已然成为有识志士、大型企业集团投资发展的首选。

　　2009年11月，松江区委、区政府决定开发建设松江新城国际生态商务区，这个崭新EBD的出现，将使松江新城的功能设施不断完善，让松江这片热土践行着国际化商业商务标准。　　  松江新城国际生态商务区，总用地面积4.14平方公里，开发建设各类商务办公、商业金融、文化娱乐等公共设施160万平方米，住宅120万平方米，规划容纳4.5万人的居住生活空间。依托新城优越的文化、交通、生态和第二产业资源，国际生态商务区以“生态与低碳”为关键词，融文化娱乐、产业服务、生活居住于一体，发展成为以“生态商务”为主导功能，融文化娱乐、商业服务、生活居住等功能于一体的复合型综合城区。同时，松江新城国际生态商务区的开发建设，又是实现松江产业转型，促进新城由生产型向服务型、创新型和文化型发展，打造成为长三角地区的制造业研发中心、商业商务中心、上海西南的“都市花园”。

　　目标项目地块N10和N5均位于上海市松江新城国际生态商务区(EBD)核心区的广富林路和茸梅路相交地段，与松江万达广场一路之隔，地段优势突出、地价优势较大、未来预期售价较好。

　　5、信托公司介绍

　　上海爱建信托有限责任公司是由上海爱建股份有限公司(上证所股票代码：600643)投资组建，于1986年8月经中国人民银行[微博]及国家外汇管理局批准成立，公司注册资本金30亿元，作为一家专业理财机构，爱建信托多年来在投资、分析、资产运营管理、资金管理、行业专长、审慎检查和风险管理等方面积累了丰富经验并发挥着自身优势，努力为投资者提供更加优质的信托产品。

　　6、资管公司介绍

　　深圳平安大华汇通财富管理有限公司是根据中国证券监督管理委员会《关于核准平安大华基金[微博]管理有限公司设立子公司的批复》(证监许可［2012］1494号)，核准平安大华基金管理有限公司设立的全资子公司，子公司名称为深圳平安大华汇通财富管理有限公司，注册地为深圳市，注册资本为2000万元，业务范围为特定客户资产管理业务以及中国证监会许可的其他业务。

　　平安大华总部位于深圳，注册资本金为3亿元人民币，是目前中国内地基金业注册资本金最高的基金公司之一。其中，中国平安[微博]集团控股子公司平安信托有限责任公司持有60.7%的股份，新加坡大华资产管理有限公司持有25%股份，三亚盈湾旅业有限公司持有14.3%。

　　目前，平安大华基金旗下拥有行业先锋股票基金、策略先锋混合型基金2支主动偏股型基金，近半年主动股票投资能力综合排名第二。其中，最近半年加权平均收益率23.27%，相对基准超额收益率15.44%，最近三月加权平均收益率11.25%，相对基准超额收益率11.86%，四项排名均为第一。 

　　平安大华基金管理有限公司作为中国平安集团旗下成员，是中国平安"保险、银行、投资"综合金融业务架构中的关键一环，也是 中国平安投资系列业务的重要组成部分。平安保险，全称为中国平安保险(集团)股份有限公司，是中国第一家以保险为核心的，融证券、信托、银行、资产管理、企业年金等多元金融业务为一体的综合金融服务集团。公司成立于1988年，总部位于深圳。

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