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　　一、产品简介

　　二 、综合评述

　　【积极推荐】★★★★，产品类别是房地产类。该项目预期收益率中等偏高(10%～11.3%)，期限灵活(12～24个月)，总规模较大。项目融资人实际控制人实力较强，是房地产百强企业；项目增信措施为土地抵押等，实际控制人流动性安排等；所开发物业地理位置较佳，流动性强，安全性较高。

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　本次融资的交易对手是湖南物华投资发展有限公司，该公司是旭辉集团股份有限公司通过湖南省联合产权交易所转让取得的项目公司， 作为旭辉长沙国际广场项目的开发主体。

　　旭辉集团为深耕长三角、环渤海和中西部三大区域重点城市的知名上市房产企业(2013年全国房地产百强排名第38位)旭辉集团为一家成立于2000年，以内地房地产开发为主营业务的香港上市房地产开发企业(股票代码00884.HK)，具有中国房地产开发企业一级资质和中国物业服务企业一级资质。

　　旭辉集团发展定位明确，自建立以来以上海为总部，专注于长三角、环渤海及中西部三大区域一二线城市刚需住宅和销售型商办项目的开发，已进入上海、北京、苏州、合肥、天津、重庆、长沙、镇江、嘉兴、廊坊、唐山、杭州、武汉、福州、厦门、沈阳等16个重点城市，并在区域市场进行深耕细作。

　　2013年上半年集团合同销售收入71.56亿元，确认收入48.29亿元；2012年全年集团合同销售金额95.44亿元，确认收入81.44亿元。

　　截至2013年6月底，旭辉集团总资产329.73亿元，净资产77.3亿元。自2006年起，旭辉集团已连续8年被评为“中国房地产百强企业”，百强排名逐年上升，2013年为第38位，且2012年和2013年上半年，旭辉集团都入选中国房地产企业销售Top 50。

　　2、增信措施分析

　　(1)项目土地和在建工程阶段性抵押：项目公司将项目土地(面积约9.9万平方米，评估价值9.55亿元)及在建工程抵押给财通资产(代表长旭1号资管计划)，后期如项目公司需向银行筹借贷款，财通资产(代表长旭1号资管计划)将在监管资金专款专用的情况下释放上述抵押给银行机构，且确保银行资金用于本项目，同时仍旧保留获取第二顺位抵押的权利。

　　(2)项目公司100%股权控制：财通资产(代表长旭1号资管计划)将持有项目公司不超过50%股权，项目公司剩余股权全部质押给财通资产(代表长旭1号资管计划)。

　　(3)集团公司提供流动性支持：旭辉集团香港上市主体旭辉控股(集团)有限公司(股票代码00884.HK)的间接全资附属子公司旭辉集团股份有限公司(以下简称“旭辉中国”)对本次融资的偿还提供流动性支持(截至2012年底旭辉中国审计报告显示公司总资产213.73亿元，净资产64.85亿元)。

　　(4)严格的公司治理：财通资产(代表长旭1号资管计划)为项目公司股东，参与项目公司决策管理；财通资产(代表长旭1号资管计划)向项目公司委派1名董事，在项目投资期间，我司委派董事对项目公司重大事项具有一票否决权；且财通资产(代表长旭1号资管计划)保留向项目公司委派财务人员的权利。

　　3、项目盈利能力分析

　　项目位于长沙市极具发展潜力的国家级交通枢纽板块的优质地段。旭辉长沙国际广场项目地块位于长沙市雨花区围绕国家级交通枢纽高铁长沙南站打造的武广新城板块，区域板块内万科、恒大、绿地、新世界、新华都等品牌开发商云集，项目地块紧邻长沙市两条南北和东西主干道万家丽路和劳动路，项目紧邻拥有600亩自然山体的体育公园和湖南省体育馆。

　　长沙市是京港高铁和沪昆高铁这两条中国最长、辐射面最广的高速铁路的唯一交汇处，长沙市将形成一个大半个中国的快速交通网，武广新城也已成为长沙市发展最快的城市片区之一。

　　项目周边地铁云集，包括2号线、4号线和5号线，距离均在1公里以内，轨道交通开通运营将为区域带来人口导入、房地产市场发展注入源源不断的动力。项目将推出包括住宅、洋房、办公和集中商业和沿街商铺等各种业态，将能充分满足区域市场的需求。

　　4、还款来源分析

　　第一还款来源：长沙旭辉国际广场项目销售收入。长沙旭辉国际广场项目预计2014年3季度开始销售，项目总货值预计为37.27亿元，项目2014年和2015年的预计销售收入分别为7.5亿元和10.54亿元，足以覆盖资管计划委托财产的偿还。

　　保障还款来源：旭辉中国的流动性支持。旭辉集团香港上市主体旭辉控股(集团)有限公司(股票代码00884.HK)的间接全资附属子公司旭辉中国为项目公司本次融资的偿还提供流动性支持(截至2012年底旭辉中国审计报告显示公司总资产213.73亿元，净资产64.85亿元)。

　　5、资产管理公司介绍

　　上海财通资产管理有限公司为财通基金控股的资产管理子公司，成立于2013年6月3日。公司控股股东财通基金管理有限公司注册资本2亿元，总部位于上海，秉承“持有人利益至上”的核心价值观，力争为客户实现长期持续的累积收益。截止2013年3月末，财通基金的公募资产规模在2010年以来成立的10多家可比的基金公司中位列第2。财通基金以专户业务在市场上的卓越表现，已形成以专户为特色业务的战略布局。

　　财通基金第一大股东为浙江省直属国有企业财通证券有限责任公司，财通证券前身为浙江省财政证券公司，注册资本为人民币14亿元，控股股东为浙江省金融控股有限公司，持股比例为60.96%。2007年6月29日， 浙江省委、省政府明确公司为省直属国有企业，由省政府授权省国资委监管。2011年1月，公司由浙江省政府授权浙江省财政厅监管。财通证券同时控股国内知名机构永安期货股份有限公司。

　　浙江省金融控股有限公司由浙江省政府投资设立，注册资本120亿元。公司全资及控股和参股企业共10家，主要开展金融类股权投资、政府性股权投资基金管理及资产管理等业务。省金融控股有限公司成立后，按照“地方财政+金融资本”的模式，通过对一系列子公司的战略管理，为浙江打造区域金融中心、建设金融强省服务。

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