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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　综合评价★★，产品类别是房地产类。该项目预期收益率较高，期限较短(2年)，按季付息。项目交易对手实力较弱，有股权质押、关联方连带责任担保、实际控制人连带责任担保等增信措施；项目属于成熟物业，目前毛租金收益率在9～10%左右，有一定流动性风险。

　　三、要素分析

　　1、融资方/交易对手分析

　　融资人泽信物业成立于2009年，由林潮先生和黄力科先生各持股50%。截至2013年12月31日，泽信物业流动资产合计人民币1,469.99元，其中货币资金合计人民币1,469.99元。流动负债合计人民币27,000元，其中，其他应付款合计人民币27,000元。非流动负债合计人民币0元。负债和所有者权益(或股东权益)合计人民币1,469.99元。

　　2、风险控制手段/增信措施分析

　　1)动态资产抵押率不低于50%。

　　本项目不设抵质押，因信托公司为标的物业(世联评估价值101300万元)实质控制人，可任意处置标的物业。

　　2)广州盈斯国际贸易有限公司提供担保；

　　根据广州盈斯提供的最新截至2013年11月30日的资产负债表显示，广州盈斯流动资产合计人民币32,343,758.91元，其中货币资金合计人民币11,093,110.38元，应收帐款合计人民币14,021,757.52元，应收票据合计人民币0元，存货合计人民币73,756.17 元，其他应收款合计人民币26,669.00元。流动负债合计人民币31,630,588.86元，其中，短期借款合计人民币0元，应付账款合计人民币30,107,179.35元，其他应付款合计人民币1,449,783.81元。长期负债合计0元，其中长期借款合计人民币0元，长期应付款0元。负债和权益合计人民币35,438,465.09元。广州盈斯已实现连续三年年出口总额超3000万美元。是民营进出口公司(小家电行业)中的佼佼者。广州盈斯实际盈利能力与担保实力一般，之所以本项目提供担保，主要是因为广州盈斯是泽信股东林潮主营业务，林潮愿意以其提供担保，显示出其对项目前景看好以及良好还款意愿。

　　3)泽信原股东提供个人无限连带责任担保；

　　林潮先生个人资产状况如下：拥有广州盈斯80%的股权，注册资本500万元，经过近十年的良好经营，该公司已实际拥有乙级办公楼面积二千多平方米(巿场价值25000/平方米)，连续三年年出口总额超3000万美元，是民营进出口公司(小家电行业)中的佼佼者；100%控股香港企业Golden chance corp. ltd,该公司在广东省河源市高新技术开发区100%控股一现代化企业愈富制造(河源)有限公司该公司拥有3.4万平方米工业用地，现代化办公楼/厂房/餐厅/宿舍共计2.5万平方米，巿值超5000万元人民币，年产值超1亿元人民币；任广州粤潮物业管理有限公司董事长，该公司拥有广州巿花都区迎宾大道70号聚喜莱国际大酒店物业100%股权(其中林潮占33%股份)，该建筑为酒店物业，建筑面积2.2万平方米，年租金收入840万元，从2014年起每两年租金上升8%。持有正在开发销售的商铺物业＂韩潮汇＂20%股份，巿值6000万元人民币。

　　黄力科先生个人资产状况如下：持有正在开发销售的商铺物业韩潮汇80%股份，巿值24000万元人民币。

　　4)泽信原股东的股东借款承诺劣后于信托计划资金；

　　5)泽信原股东认购1010万劣后级；

　　6)信托计划到期前6个月开始资金归集；

　　7)派遣专职人员控制证章印。

　　3、还款来源分析

　　1)本项目主要退出方式是对标的物业进行收购后，对其进行升级改造，再依托泽信团队的专业经验以及与戴德梁行的合作将物业经营理念和定位提高，通过重新招商实现商铺租金的收入提升，从而能够以较好的价格实现商铺的销售收入；

　　2)本项目第二退出方式为对泽信物业公司整体股权的出让，并要求收购方归还股东贷款本息余额。由于本项目地处天河商圈中心位置，目前已引起包括金利来和广百等上市公司和大型企业的浓厚股权收购兴趣，泽信方面已经和几个机构有较为深入的接触，预计整体股权定价不低于20亿元人民币；

　　3)本项目第三退出方式是将标的物业向银行进行抵押获取贷款，在全额偿还信托计划的股东借款后，由泽信原股东溢价20%回购100%股权实现全额退出；

　　4)本项目第四退出方式为对标的物业的拍卖。根据世联评估的评估报告，该物业目前市场价值在10亿元人民币左右，考虑到资产处理的紧促性，为尽快实现资金回收，以市场价格7折作价能够快速实现资金回笼，且能够组合覆盖优先级本级和收益；

　　5)林潮先生与黄力科先生所持自有资产(估计约6亿元人民币)的收入和套现，将作为本项目的额外还款来源。

　　4、投资项目介绍

　　投资标的属稀缺资源具备较高的投资价值，地处广州天河商圈的中心位置，天河南一路与体育东路西南角，商业气息浓厚，坐享50万日均客流量(数据来源于克而瑞中国)。该物业地上三层，地下一层共计11699.14平米正对正佳广场、友谊商店，距1号、3号地铁线仅500米标的物业为40年(自1997年1月27日起)产权商用物业目前该物业全部商铺均已出租出去，租户包括肯德基、国旅、表哥茶餐厅等知名品牌，月租金收入约400万元左右。

　　结合本项目所在位置、交通及面积的条件，以及开发商策略考虑，从营造新鲜的商业概念及提升竞争力的角度出发，项目与生活时尚中心的匹配度最高。经过改造，按照年化6%租金回报率反推价格，预计物业销售总收入位20亿元以上。

　　该标的物业目前由广州市羊城房地产有限公司(以下简称“羊城地产”)持有；标的物业二层于2009年抵押、一层(含地下)和三层于2010年抵押，该抵押所涉及债务由羊城地产自行承担；羊城地产于2013年12月5日在广州市产权交易所(以下简称“交易所”)挂牌转让，由广州市泽信物业管理有限公司(以下简称“泽信物业”)于2013年12月24日摘牌取得该项目，摘牌价为509,402,300元泽信物业股东以股东借款形式通过泽信物业已支付首期50,000,000元价款羊城地产、交易所和泽信物业的三方合同，泽信物业需于摘牌日后第60和120日前分别支付

　　200,000,000元和259,402,300元；广州羊城承诺在收到价款后于17个工作日内完成解抵押和过户；信托公司计划以获取泽信物业100%股权的形式获得对标的物业的实际控制权。

　　5、信托公司介绍