新浪仓石研究中心(010-6267-5061)

　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【积极推荐】综合评价★★★☆，产品类别是工商业企业类。该项目预期收益率中等，期限适中(2年)，按年付息。项目交易对手实力中等偏弱，但产品土地抵押、股权质押、关联方连带责任担保、实际控制人连带责任担保等增信措施全面；项目还款来源充分，抵押物定价合理，具有较高安全性。

　　三、要素分析

　　1、融资方/交易对手分析

　　南通明星企业江苏涌鑫集团有限公司成立于2009年5月8日，注册资本5,000万元，主要从事实业投资、国内贸易，酒店管理和国内劳务派遣等。截至2013年8月30日，涌鑫集团总资产24.32亿元，净资产7.33亿元，2012年实现主营业务收入26.57亿元。 涌鑫集团及其下属子公司先后成立和开发了南通百乐装饰城、南通涌鑫国际车城、南通涌鑫汽车服务销售有限公司、南通涌鑫物业服务有限公司、海门国际车城(2005年)、重庆国际家纺城(2008年)、盐城涌鑫中心(2011年)、南通鑫湖国贸中心(2011年)等。涌鑫集团及下属企业2006年-2010年，4次获得海门市“金牌企业”“纳税大户”，1次获得“银牌企业”；2011年，重庆渝北区纳税30强企业。 

　　涌鑫集团的实际控制人吴涌均为从事汽车销售出身，具有近20年的汽车4S店经营经验，其多年的从业经验集聚了个人在行业中的人脉与地位，同时对应整个汽车4S店运营前景有着敏锐的判断，为集团汽贸板块的稳定经营奠定了坚实的基础。继2009年成功营运南通鑫湖一汽-大众(旗舰)4S店以来，目前成功营运和落定的品牌汽车4S店有，南通东城悦起4S店，盐城涌鑫中心一汽-大众(旗舰)4S店。未来的3-5年，还将在南通、盐城、重庆、昆明、武汉等城市和地区扩展至10-20家品牌汽车4S店，使集团汽车板块年销售额将超过50亿元。 

　　融资方经营稳定、利润来源多元化且收入稳定增长，偿债能力强。

　　2、风险控制手段/增信措施分析

　　1)股权质押：涌鑫集团及江明云将合法持有的涌鑫贸易100%的股权质押于信托公司；

　　2)土地及在建工程抵押担保：位于南通市崇州区的在建工程进行抵押。上述抵押物经北京市康正宏基房地产评估有限公司预评估总价为42,757万元，综合抵押率为39.76%；

　　3)保证担保：涌鑫贸易、永兴车城提供不可撤销的连带责任担保；

　　4)保证担保：实际控制人吴涌钧及其配偶江明云(总计持有涌鑫集团股权100%)为本信托计划提供不可撤销的连带责任保证担保。

　　5)资金的监管。1、资金监管：涌鑫集团、银行及信托公司开立三方共管账户，对信托资金用途进行监管；2、抵押项目销售回款监管：永兴车城、银行及信托公司开立三方共管的销售资金监管账户，将抵押物所在项目的销售回款进行监管。项目申请预售许可需争得信托公司同意；项目销售收入回款资金只可用于本项目的后续建设、归还信托的贷款本息、缴纳解押保证金以及信托公司批准同意的用途，不得用于其他用途。对销售回款进行监管，该账户的资金支出需争得信托公司同意，并按照该项目销售回款进入该账户每笔收入金额的15%对销售回款进行沉淀；对销售收入回款沉淀资金进行时点监管。即在信托计划期满12个月之日，对销售收入监管账户资金余额按下表进行监管。账户内资金不满足以上要求，由涌鑫集团或其关联主体补足。于每个月将房产销售网签金额与销售回款监管账户金额进行核对，如网签房产销售金额低于该账户回款金额，则视同该信托计划交易对手违约，并要求融资方补足差额并实行相应的惩罚措施。如果在信托计划期满12个月之后，销售回款账户资金总额低于上文经融资方确认过的销售收入测算收入资金总额30%，则要求融资方调整销售策略，如降价销售等。由于项目处于建设期，未来可能存在房屋的销售情况，因此抵押物价值在不断变化之中，因此，项目组会在后期管理中根据项目的建设及销售情况对拟抵押项目的价值进行动态监督及评估。

　　3、还款来源分析

　　第一还款来源：涌鑫贸易主营业务收入及其他收入；

　　目前有3家4S店正处于经营状态，实现营业收入约10亿元。涌鑫贸易未来2年内的4S店数量将超过10家。盐城的1家4S店经销权已经获得，南通东城的4家4S店经销授权书正在申请中，以上5家4S店均计划于今年内到明年初开业，计划在明年再有2家4S店开业。如果此10多家4S店同时营业，则销售收入预计将达到30-50亿元/年。

　　补充还款来源：涌鑫集团的其他业务板块营业收入。