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一 、产品简介

二 、综合评述

【一般推荐★★★】产品类别是房地产类。该项目收益率高，期限适中，还款来源充分，虽交易对手实力中等，但土地抵押、母公司连带责任担保、个人连带责任担保等信用增强手段全面充分，具有一定安全性。

三、要素分析

1、交易对手/融资方分析

本信托融资人是诺诚凯隆置业有限公司，诺诚凯隆置业母公司潍坊北大科技园建设开发有限公司是潍坊市“2012年度房地产开发十佳企业”具备房地产开发一级资质。自设立以来，北大科技园累计完成开发的房地产项目建筑面积超过80万平方米。

在本信托计划期内，北大科技园通过目前主要在售房地产项目及矿产销售能够取得约7.9亿元营业利润，覆盖本信托计划本息4.28倍，因此，本信托计划保障性强。

2、增信措施分析

1)土地及在建工程抵押。寿光红星美凯龙商场项目土地和在建工程抵押，本信托计划初始抵押率为42.82%。

2)诺诚凯隆置业母公司潍坊北大科技园建设开发有限公司为本信托计划提供担保。

3)诺诚凯隆置业实际控制人傅继礼及配偶承担无限连带责任。傅继礼先生是国家高级工程师、国家一级建造师，同时担任潍坊市房地产开发协会理事、国际装饰协会会员。2006年至今任潍坊北大科技园建设开发有限公司法定代表人。获得荣誉有2012年度“潍坊市房地产最具影响力企业家”荣誉称号、2011-2012年度潍坊房地产开发行业“潍坊市房地产开发优秀企业家”称号。

3、还款来源分析

1)第一还款来源：寿光红星美凯龙商场销售收入，于本信托计划期间，标的项目预计可实现销售收入57,133.19万元。 

2)第二还款来源：担保方将正在开发的海德公馆A区项目销售回款作为本信托计划的补充还款来源，于本信托计划期间可实现销售金额21,973.73万元。 

本信托计划回购资金来源合计 877,992,371.00元，本息覆盖率约为4倍，因此，还款来源非常充分。

4、投资项目介绍

项目区位优势明显，标的项目位于寿光西城区，紧邻城市的国家一级客运交通枢纽，属于寿光西部的城市门户，地理位置优越。这里是未来寿光西城区的高端商贸、住宅新中心。该项目是潍坊市委市政府发展山东半岛蓝色经济区、黄河三角洲战略中的重点引资项目，是寿光市政府实施“三个百万”商业圈中的最为重要的项目工程。

合作方红星美凯龙品牌优势明显。标的项目是诺诚凯隆置业与红星美凯龙合作的项目，诺诚凯隆置业负责标的项目的开发建设。公司已于2013年3月22日与红星美凯龙签署协议，红星美凯龙负责标的项目的品牌推广和后期经营管理。红星美凯龙2012年销售总额突破800亿元，是全球单体最大的家具商城及中国家居第一品牌，连续5年跻身中国民营企业500强前50位。

5、信托公司介绍

渤海国际信托有限公司注册地石家庄市，前身为河北省国际信托投资有限责任公司，是河北省内唯一一家经营信托业务的非银行金融机构。渤海信托成立于1982年10月。经中国银监会批准，2004年1月获准重新登记，注册资本金32565万元(含1500万美元)。 2006年12月完成重组，2007年2月增资扩股后，注册资本金增加到72565万元。2007年11月，公司名称变更为渤海国际信托有限公司，2009年3月注册资本金增加到79565万元。 2011年6月，由海航资本控股有限公司增资120435万元，注册资本金增加至200000万元。

渤海信托按照《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》等有关法律法规要求，坚持依法经营，稳健经营，致力于为广大客户提供优质高效的金融信托服务。截至2012年底，公司管理的信托资产规模为1003.56亿元。公司多项指标多年来位居行业前列，曾荣获“中国最具成长性信托公司”等荣誉。

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