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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【积极推荐】综合评价★★★★，产品类别是房地产类。该项目预期收益率偏高，期限适中(2年)，按年付息。项目交易对手实力较强，产品优先劣后设计、股权质押、关联方连带责任担保、实际控制人连带责任担保等增信措施全面；项目地段较好，定价合理，具有较高流动性。

　　三、要素分析

　　1、融资方/交易对手分析

　　河南广海成立于2013年8月14日，注册资本3001万，公司股东为广东利海。经营范围为房地产开发以及自有房产的租赁。 河南瑞海成立于2013年8月21日，注册资本1000万，公司主要股东为广东利海。经营范围为房地产开发以及自有房产的租赁。两项目公司的实际控制人都为谢海榆先生。

　　利海集团前身为广东利海实业发展总公司，于1992年总参谋部批准成立，属保利南方集团有限公司下属企业，是一家以房地产开发、房屋租赁、物业管理为主营业务的区域大型地产集团，拥有房地产一级开发资质。2004年3月，经国务院国有资产监督管理委员会批准并通过一系列股权变更、增资及法定代表人变更手续，由谢海榆、王福生、吴斌正式接手并于2005年7月成立利海集团，公司注册资本1亿元人民币。

　　2012年利海集团总资产124.97亿元，较上年增长了76%。集团资产中主要是流动资产，约114.15亿，包括货币资金4.28亿、预付账款13.15亿、存货80.73亿；负债合计45.59亿，其中流动负债23.82亿，包括预收账款10.28亿、应付账款3.46亿、其他应付款6.43亿，长期负债21.77亿，主要为银行长期借款，所有者权益合计79.38亿，其中累计经营利润14.8亿。集团资产负债率为36.48%，整体负债水平低，流动比率4.8，速动比率1.4，流动性较强。公司经营稳健，无论长期还是短期的偿债能力均较强。

　　利海集团已升级成为全国大型绿色城市运营商，集生态旅游、有机农业、物业服务、地产开发和资产营运于一身，并涉足文化传媒、矿业等领域，是大型资源整合型企业集团。利海的战略合作伙伴包括黑石集团、摩根大通、工银国际控股有限公司等大型机构。利海倡导城市运营的G4绿色体系、九大绿色技术系统并建立绿色生态文明最高智库，核心是实现物质系统的高效和谐、无废污、开放式、闭合性良性循环，能够在不损害生态环境的前提下，提高人们的生活质量及环境质量。利海的产业结构分布在绿色城市运营、文化传媒及有色金属三大板块。

　　截至2013年5月，利海集团已开发项目26个，总建面405万平米，累计竣工面积192万平米。除少数自持外，大部分已对外出售，累计已销售收入118.98亿元。利海集团在开发项目共13个，分布在佛山、广州、贵阳、长沙、郑州和青岛等地。总建筑面积301万平米，预计将实现销售收入239.6亿元。

　　谢海榆先生为利海集团董事局主席，谢先生在工程建设领域方面拥有逾26年的经验，并拥有逾17年的房地产开发及企业管理经验。谢先生于1983年入伍并进入解放军海军后勤学院军港工程专业学习，至1994年以海军军官的身份退役，此间的十一年，谢先生一直致力于海军工程的建设与管理工作，组织并参与了多个大型军港及营房的工程建设，积累了大量工程建设与管理方面的经验。1992年，谢先生于海军服役时已开始涉足房地产开发工作，退役后即创办公司，自此与其团队带领公司进入全国十余个地区的发展，为广州、郑州、长沙、南宁、青岛、佛山等多个重要城市树立名片式的标杆项目。谢先生于利海集团创始之初即担任公司董事长、亦于2007年出任公司董事局主席。

　　2、风险控制手段/增信措施分析

　　1)母公司连带责任担保。广东利海集团有限公司(以下简称“利海集团”)和广东利海置地有限公司(以下简称“广东利海” ，项目公司控股股东)为本信托计划提供连带责任保证担保。

　　2)实际控制人连带责任担保。利海集团实际控制人谢海榆为本信托计划提供连带责任保证担保。

　　3)中融信托100%控股项目公司。中融信托持有两项目公司各95%的股权，同时广东利海以其持有的项目公司5% 股权质押给中融信托，使得中融信托100%控股项目公司。

　　4)结构化设计，保障资金安全。河南利海及广东利海认购信托计划次级受益权份额，优先：次级=1:1。从结构设计上为优先级委托人的资金添加安全垫，保障优先级受益人的资金安全。

　　3、还款来源分析

　　1)项目概况。利海-财富广场项目为郑州市城中村改造项目，占地面积为32.4万平方米，主要分为安置区和配套开发区。本项目分二期开发，信托期间主要开发建设“利海。财富广场”项目一期，其中安置区(占地7.6万平方米)和配套开发区(占地14万平方米)。

　　2)地理位置。本项目位于河南郑州的惠济区的王砦村，具体位置为京广铁路以东、金杯路以西、沙门路以南、兴隆铺路以北。地理位置交通便利，通达性好，南临北环，向西辐射高新区，向东可快速到达郑州大部分城区。

　　3)规划情况。一期共有4个地块，三块配套开发区，一块安置区。地块名称分别是A3-01、C1-02、D2-01、B1-02(安置区)。主要由住宅及商业组成，总用地面积21.6万平方米。总建筑面积127.7万平方米。其中开发区用地面积约为14万平方米，建筑面积为83.6万平方米。安置区用地面积约7.6万平方米，建筑面积为44.1万平方米。目前地块已全部拆迁平整完毕。

　　4)销售预测。本项目普通住宅的均价定在8,000-9,000元/平米；保障房住宅的均价定在6,332元/平米；商业定价10,000-36,264元/平米，办公楼定价10,000元/平米；车位80,000-97,597万元一个。考虑目前郑州市房地产发展的行情以及本区位各在售楼盘的价格，加之未来地产升值趋势凸现，实际销售价格将会有一定的较大上升幅度。本项目总投资48.92亿，预计实现销售收入69.8亿元，扣除成本、税金，预计税前利润8.37亿元、税后利润6.27亿元。

　　4、信托公司介绍

1987年6月30日中融国际信托有限公司的前身——哈尔滨信托投资公司成立。20余年时间，中融信托始终致力于提升综合资产管理能力，在货币市场、资本市场、金融衍生产品、房地产投资、风险投资等领域积累了丰富经验。近年在银信合作、私募股权投资、证券投资、房地产投资等业务取得迅猛发展。自2002年起，中融通过不断加强与合作伙伴的项目合作，实现了业务的高速增长。合作内容涵盖了新股申购、股权受益权转让、基金宝、投连险、信贷资产转让、水务信托等。随着业务范围的扩大，产品越来越丰富，中融受托管理的资产规模呈高速发展态势，保持着较高的增长率。

2002年起至今公司共发行2000余支信托计划，连续8年未发生兑付风险，存续的信托项目运行正常；截至2010年末，涉及信用风险的资产总额为95790万元，其中正常类资产是95790万元，不良为零。 截至2012年底，中融管理资产规模突破3000亿元，其中信托资产近2995亿元，公司净资产58.43亿元，位居同行业前列。在“2012年21世纪资产管理年会暨第五届中国资产管理金贝奖评选颁奖典礼”活动中，公司荣获“2011-2012年度最受信赖信托奖”和“2011-2012年度最佳风险控制信托公司奖”两项大奖。

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