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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【积极推荐】综合评价★★★☆，产品类别是房地产类。该项目预期收益率中等(10.5%～10.8%)，期限较短1年。项目融资人及实际控制人实力中等；企业经营状况出色。土地抵押、关联方连带责任担保、实际控制人个人连带责任担保等增信措施全面，安全性较佳。

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　南宁市骋望地产有限公司成立于2007年1月，系广东骋望地产集团有限公司全资子公司，注册资本5000万元，拥有房地产开发二级资质。南宁市骋望地产有限公司荣获2013年广西房地产20强企业而且是广西20强标杆房企。截止至2013年6月30日，资产总计8.51亿元，负债总计约3.37亿元，所有者权益5.14 亿元，资产负债率为39.58%。

　　骋望集团自2006年开始涉足房地产业务，设立了广东骋望地产集团有限公司、上海骋望置地有限公司两大主体，已经在南宁，南京，上海，汕头等地累计开发住宅和商业超过200万平方米，目前集团总资产超过30亿，净资产约10亿。

　　融资方近三年(2013年采用半年报数据)企业资产负债率分别为31.45%、23%、39.58%，远低于行业平均水平(如万科、保利、中信等均超过70%)。说明企业主要依靠自有资本、股东增资和经营积累融资为主，外部融资为辅，融资策略相当稳健，长期偿债能力较强。

　　2、风险控制手段/增信措施分析

　　1)土地抵押。抵押物为广西德泰置业有限公司名下位于南宁市江北大道北侧、新村大道西面，面积为70566.89平方米(约106亩)的土地，地理位置优越，目前已经取得两证，地块的规划处于报批过程之中。此抵押物估值约7亿元，抵押率约42.86%。该地块规划设计总建筑面积为63万平方米，其中住宅36万平方米，商业9万平方米，酒店6万平方米，及办公11.8万平方米。

　　2)保证担保。包括上海骋望置地有限公司连带责任担保。上海骋望置地有限公司成立于2010年9月，注册资本7200万元，公司经营范围：房地产开发、实业投资、企业管理咨询、商务咨询、展览展示服务。截止至2013年6月，资产总计8.54亿元，净资产2.67亿元，资产负债率为68.7%。

　　包括广东骋望地产集团有限公司连带责任担保。广东骋望地产集团有限公司，2003年8月成立，注册资金为5000万元，主要经营业务为房地产开发经营，目前已具备房地产开发二级资质。目前辖有三家全资子公司。截止2013年6月底，广东骋望地产集团有限公司资产总计约21.89亿元。

　　以及个人连带责任担保。集团实际控制人马伟强先生及其配偶王曼女士为资管计划提供个人无限责任连带担保。

　　资金用途管控。募集资金向南宁市骋望地产有限公司发放委托贷款，款项划入其开设的监管账户，专项用于南宁市骋望地产有限公司骋润江南地块项目土地尾款及相关税费的支付。

　　3、还款来源分析

　　1)第一还款来源：南宁市骋望地产有限公司在售项目销售收入。南宁市骋望地产有限公司旗下剑桥郡、怡景湾等项目未来一年内预计能够实现销售收入约8.54亿元。

　　2)第二还款来源：天玺等地块开发贷款。骋望集团及下属企业在2014年将新增开发贷款14.7亿，扣除2014年需要归还的开发贷款约8.88亿元，约有5.82亿元的资金流入。

　　3)第三还款来源：骋望集团下属南京、南宁、上海等项目销售收入。骋望集团在南京、南宁、上海开发的项目数量多，2014年预计销售回款20.1亿元，足以覆盖本计划本息。

　　4、资金投向

　　南宁市是广西壮族自治区首府城市，地处泛北部湾区域合作、泛珠三角区域合作等多个区域合作的交汇点，是西南出海大通道的重要枢纽城市，也是面向东盟自贸区的桥头堡城市。本项目地处南宁市江南板块，江南板块将形成一个新型的商业中心，升值空间极大。

　　项目所处地理位置优越，为刚需产品，市场需求量大。主力户型为80-90平米左右的小户型二房、小三房住宅，次主力户型为90-110平米的实用三房住宅；距离新东盟国际会展中心仅有5分钟车程。项目地块紧邻江南大道，与邕江一路之隔，拥有丰富的一线江景资源。且该地块面积较大且沿街面宽，可以开发成大规模高品质社区。

　　项目商业配套齐全。项目所在地五一沙井区域，有沙井大道，五一路特色商业街签约引进梦之岛百货、南城百货等品牌企业进驻，此区域是南宁市江南区房地产的热点区域。

　　项目周边有华南城、保利城等楼盘，随着区域产品展示信息交流仓储配送货运物流的发展，地区土地升值空间巨大。项目周边的项目基础和市政基础日趋完善、投资环境成日趋熟，良好的区位优势和便利的交通环境给项目带来无限发展潜力。

　　项目预计总投资24.01亿；预计2014年2月开工，2016年2月竣工验收及交房，2014年8月开始预售；总销售收入预计可达35.6亿，其中2014年预计净现金流入3.7亿元。

　　5、资管公司介绍

德邦创新资本有限责任公司(简称德邦资本)成立于2013年2月，注册资金5000万元人民币。德邦资本的第一大股东是德邦证券有限责任公司(简称德邦证券)，德邦证券的主要股东是上海复星集团。 2011年，复星名列《财富》中国企业500强第81位；中国企业效益200佳第88位。公司员工均来自于银行、证券、信托等机构，具有丰富的从业经验和专业能力。

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