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　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【华宸未来—莱茵河畔项目专项资产管理计划】综合评价★★★，产品类别是房地产开发类。该项目预期收益率较高(11%～12%)，期限2年。项目融资人总资产4.46亿元，开发经验丰富，还款由土地抵押、股权质押、实际控制人个人连带责任担保，安全性尚可。

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　浙江省湖州市长兴县振宇房屋开发有限公司，成立于2000年1月，是一家专业从事房地产开发与经营的民营企业，注册资金为2000万元，开发资质为二级。该公司为长兴县本地最大开发商，也是本地唯一一家拥有二级开发资质企业，已开发面积25万方。截至2013年9月30日，总资产4.46亿元，净资产2.85亿元。

　　2、风险控制手段/增信措施分析

　　(1)项目价值3.2亿元土地使用权抵押，抵押率仅43.75%。项目公司于2011年8月24日与长兴县国土资源局签署《国有建设用地使用权出让合同》。府回购款为1.043亿元。依据长兴治源土地评估有限公司出具的预评估报告，该地块评估价值3.2亿元人民币。土地款已全部支付完毕，土地四证齐全。

　　(2)该项目中37249.53平方米为经济适用房，政将以2800元/平方米回购。

　　(2)长兴县振宇房屋开发有限公司100%股权质押；该公司成立于2000年，注册资金为2000万元，开发资质为二级。截至2013年9月30日，总资产4.46亿元，净资产2.85亿元。

　　(3)长兴绿宇房地产开发有限公司100%股权质押；该公司成立于2007年，注册资本500万元。截止至2013年9月30日，总资产2.63元，净资产1.46亿元。

　　(4)长兴景美房地产开发有限公司90%股权质押；该公司成立于2011年，注册资本500万元，截止2013年10月31日，公司总资产2640万元，净资产500万元。

　　(5)实际控制人钱卫红夫妇承担无限连带责任担保。

　　(6)资金使用及销售回款监管

　　3、还款来源分析

　　项目销售回款是主要还款来源。本项目拟建高层住宅(政府回购)34989m2(628 套)，高层住宅(商业)27600m2(270 套)，多层住宅5600m2(62 套)，排屋44500m2(262 套)，地下车库958个。根据本项目的地理位置和邻近同类型楼盘销售价格，综合市场调查分析并结合本项目楼盘标准档次，预计本项目销售单价(均价)如下：政府回购2800 元/平方，高层、多层住宅用房均价7000元/平方，商业用房均价15000元/平方，排屋12560元/平方，排屋(地下车库)3500元/平方，集中地下车库80000元/个。本项目总收入预计为120555万元，营业税金及附加为10367.72万元，税后收入为40510.02万元，利润总额为30382.52 万元。

　　4、投资项目介绍

　　项目位于长兴县实验初中东侧， 明珠路西侧， 北临合溪新港，南侧为长兴行政中心。莱茵河畔项目用地面积68503平方(合102.9亩)，容积率为1.93，总建筑面积为180993.61平方(含经济适用房约37249.53平方，由政府回购)。高层住宅(回购)，640套高层住宅(商业)278套。多层住宅，68套。排屋，263套。配套商业，1010.63㎡。目前项目四证齐全，建设进度在试桩阶段。本项目总收入预计为12.06亿元，利润总额为3.1亿元。

　　长兴商品房存量约300万方，以刚需盘为主。年均去化量50万方左右。本项目竞争的关键在于产品的合理定位与优质品质。本项目定位为改善性学区房源，以联排别墅为主，兼顾刚需。联排别墅每套均价在200多万。周边别墅项目均为大套型联排或独栋，单套价格在300-500万。本案具有差异化竞争优势，可以满足长兴本地具有改善住房意愿的中产阶层需求。振宇在当地具有较好的品牌效应。项目目前已经预定排屋100套，预定价格11000-13000元/平米，预计政府回购2800元/平方，高层、多层住宅用房均价7000元/平方，商业用房均价15000元/平方，排屋(地下车库)3500元/平方，集中地下车库80000元/个。

　　长兴县位于浙江省湖州市，是浙江省北大门，面积1430平方公里，人口64万人。长兴县县域经济发达，2013年度中国中小城市综合实力百强县市排名第45位。2012年全县GDP371亿元，人均GDP：9389美元；财政总收入：62.17亿元；地方财政收入：35.51亿元；城镇居民人均可支配收入：33439元；农民人均收入：17462元。

　　5、资管公司介绍

华宸未来资产是华宸未来基金管理有限公司的全资子公司。华宸未来基金管理有限公司由华宸信托有限责任公司、韩国未来资产基金管理公司等公司共同发起设立，注册资本2亿元人民币，于2012年获得中国证监会批文并成立，为国内第71家证券投资基金管理公司。

华宸未来基金股东实力雄厚，其中，华宸信托始创于1988年4月，为原内蒙古信托投资有限责任公司，是中国最具区域影响力信托公司之一；韩国未来资产基金管理公司(Mirae Asset)是韩国最大的资产管理公司，也是亚洲最大的独立金融服务机构之一，截至2011年底，资产管理总额超过500亿美元。

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