摘要：由于发生风险事件，2014年8月4日该产品下调评级至★，产品面临兑付风险，投资者需保持警惕。

新浪仓石研究中心

　　一 、产品简介

　　二 、综合评述

　　【方正东亚华门控股信托贷款计划】综合评价★★★★，产品类别是房地产类。该项目融资人实力中等，土地抵押、股权质押和个人连带责任担保等风险控制措施齐备，所开发区域房地产市场成熟，项目具有较高的盈利性，项目具有较高安全性。

　　由于发生风险事件，2014年8月4日该产品下调评级至★，产品面临兑付风险，投资者需保持警惕。

　　三、要素分析

　　1、融资方/交易对手分析

　　华门控股有限公司成立于一九九九年十二月，注册资本金8000万元，是浙江省知名的大型民营房地产开发企业的平台控股公司。公司遵循“以人为本、诚信经营”的原则，经过十四年的发展，先后成立了华门集团房地产有限公司、浙江佳华置业有限公司、南京山水置业有限公司、浙江浙大网新实业发展有限公司、天津安吉拉置业有限公司、浙江清水湾置业有限公司公司等近10家成员企业，员工200余人，资产规模达超四十亿元，净资产超过十亿元。

　　公司房产投资以杭州、南京、天津为中心区域，辐射宁波、合肥、徐州、天津、北京等主要城市。以长三角为业务重点，在各地成功开发八个房地产楼盘，除浙大创新科技园和新西湖小镇在续开发外，其余都已经完工交付使用。

　　2、风险控制措施分析

　　1)优质土地抵押：本项目抵押物为南京及天津中心区位成熟商业物业抵押，经专业评估机构预评，两块抵押物评估值合计4.65亿元，抵押物足值且变现能力强； (1)天津抵押物情况： 位于天津市中心和平区，坐落于主干道南门外大街，北临平安大街，南临升安大街，东临二南开中学，西临南门外大街。 踞于南京路这条商务血脉的中心，在享受区位优势的同时可辐射天津的其他商务区。(2)南京抵押物情况： 太平门街6号御花园贵宾楼所在地段为南京顶级地段，依山伴水，交通便利，设施完备， 是一座独具风格设施齐全的贵宾楼。

　　2)个人担保：华门控股的实际控制人徐群先生提供个人连带责任保证。华门控股实际控制人及董事长徐群，男，1958年出生，浙江杭州人，中共党员，1996年至今任华门房地产集团有限公司总经理、董事长。多次被授予：“中国管理创新优秀人才”、“中国百名行业风云人物”、“中国房地产企业优秀企业家”、“中国建筑文化斗拱奖——建筑文化创新力卓越贡献人物”、“世界华人杰出贡献奖"等荣誉称号。2006年12月16日，徐群被江苏的浙江商会一致推举为会长，成为35万在江苏创业的浙江商人的核心人物。

　　3)股权质押：华门控股实际控制人徐群先生将其持有的华门控股51%的股权质押。

　　4)资金监管和归集：设定资金监管账户及资金归集方案。

　　3、还款来源分析

　　所投资项目具有良好的投资收益和商业价值。浙大创新科技园作为杭州市级重点综合性项目，规格高、投入大、时间长，园区的建设通过与浙江大学的紧密协作，及市委市政府的支持和扶助，打造成为杭州乃至长三角的现代服务业及创新创意产业的中心，真正实现“楼宇经济”、“总部经济”的大型园区。 项目位于杭州市区西湖区三墩镇的西园八路1号(西湖科技经济园板块)，距杭州绕城高速三墩出口200米，与浙江大学紫金港校区一路之隔。项目距离长三角主要城市2小时交通圈，区域优势明显。

　　浙大创新科技园项目由华门控股旗下子公司浙江浙大网新实业发展有限234公司建设运营。项目总占地约311亩(科研设计用地)，规划建设用地234亩，容积率为2.5，项目规划总建筑面积约47万平方米，其中地上建筑面积为39万平米，地下建筑面积8万平米。

　　浙创园项目未来的投资收益，信托期限内(2014/2015两年)现金流入11.2亿元，净现金流5.74亿元，累计净现金流6.97亿元；信托期限内(2014/2015两年)收入8.2亿元，净收入7.45亿元；扣除信托期限内到期偿还债务(不考虑到期债务置换因素)1.65亿元，结合新西湖小镇的收入及自持物业的经营收入未来2年大约在1.5亿。合计信托期限内(2014/2015两年)收入约8亿元左右。

　　4、信托公司介绍

　　方正东亚信托公司注册资本10亿元，系经中国银监会于2010年1月23日批准重组成立的非银行金融机构。公司股东为北大方正集团有限公司、东亚银行有限公司和武汉经济发展投资(集团)有限公司，注册资本为人民币10亿元人民币。公司主要从事资金信托、动产信托、不动产信托、有价证券信托、其他财产或财产权信托等14项本外币业务。截止2011年12月31日，公司净资产6.88亿元，托管资产422.83亿元。

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