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　　一 、综合评述

　　【财通资产-西安星河湾专项资产管理计划】属房地产类资管计划，收益率较高(10.5%～12.3%)，期限14个月(可延长12个月)，总规模2.8亿元，按年付息。融资人房地产开发经验丰富，品牌知名度较高，项目地价低，还款来源充足；提供股权质押担保，实际控制人连带责任担保等风险控制措施，知名房地产投资基金合作管理等；综合评价★★★★。

　　二 、产品简介

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　星河湾集团的前身“广州市宏宇集团股份有限公司”成立于1994年7月，1996年成为广州市第一家私营股份制企业集团。星河湾集团是一家致力于营造高品质住宅、高品位生活平台的企业。以房地产开发为核心业务，同时拥有房地产开发、建筑设计、物业管理、商业经营、生产制造以及教育事业等六大业务板块；旗下现有30余家子公司，现有员工超过5000人。

　　在房地产开发上，星河湾集团恪守品质信念，潜心执着于星河湾品质生活的营造，成为市场和业界认可并尊重的开发商。集团属下的广州宏富房地产有限公司、广州番禺海怡房地产开发有限公司、上海浦东星河湾房地产开发有限公司、上海金色紫都房地产开发有限公司、北京富华园房地产开发有限公司、太原星河湾房地产开发有限公司、鄂尔多斯市星河湾房地产开发有限责任公司等多家房地产开发公司。

　　2、增信措施分析

　　(1)广州星河湾实业发展有限公司提供连带责任担保保证；(2)星河湾实际控制人黄文仔先生提供连带责任担保保证；(3)浦东星河湾以其持有的项目公司70%的股权向易居基金质押，为其对易居基金投资退出的承诺提供股权质押担保；(4)易居基金委派董事，对项目公司重大事项具有决策权及否决权；(5)易居基金向项目公司派遣1名财务副总参不项目管理；(6)易居基金存续期内每季度由基金管理人提供一次投资报告，每年聘请会计师事务所出具审计报告。

　　3、项目分析

　　星河湾周边区域以普通住宅为主，星河湾填补了秦汉新城高端住宅缺口，有较大市场空间。离星河湾较近的“西西安小镇”别墅(毛坯)售价21000元/m2，星河湾项目升值空间大。现有项目以本地开发商为主，星河湾具备开发商品牌效应。

　　陕西星河湾土地均价515元/平方米，净用地面积为916亩，土地总价约8亿元。按星河湾过去项目售价表现来看，陕西星河湾售价预计在15000～20000元之间，土地成本仅占2.6%～3.4%。

　　全国各地星河湾项目均价远高于区域同期楼盘；和西安同为二线城市的太原溢价率更是高达320%。

　　4、管理人分析

　　中国最大的房地产服务商易居中国旗下基金持有陕西星河湾项目30%的股权，易居中国和不超过90%的中国百强开发商有着良好的战略合作关系。

　　上海财通资产管理有限公司为财通基金[微博]控股的资产管理子公司，成立于2013年6月3日，注册资本为2000万元人民币，注册地为上海市，办公地址位于上海陆家嘴金融区，是由中国证监会许可经营特定客户资产管理业务以及其它许可业务的金融机构。

　　财通资产的核心管理层和业务团队均来自于国内知名信托、银行、证券、基金等金融机构，在母公司财通基金的全力支持下，财通资产已建立起相对完备的风险管理体系、投资管理体系、市场营销体系和运营服务体系，为业务健康运行提供良好的机制保证。强有力的股东支持、充沛的人力资源配置以及科学的激励不约束机制，为财通资产的发展奠定了良好的基础。

　　财通基金管理有限公司为财通资产的控股股东，注册资本2亿元，总部位于上海。截止2013年3月末，财通基金的公募资产规模在2010年以来成立的10多家可比的基金公司中位列第2。财通基金被理财周报评为“2012中国最具发展潜力基金公司”。

　　财通证券有限责任公司为浙江省直属国有企业，是财通基金控股股东。财通证券前身为浙江省财政证券公司，注册资本为人民币14亿元，控股股东为浙江省金融控股有限公司，持股比例为60.96%。浙江省金融控股有限公司由浙江省政府投资设立，注册资本120亿元。公司全资及控股和参股企业共10家，主要开展金融类股权投资、政府性股权投资基金管理及资产管理等业务。

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