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　　一 、综合评述

　　【金元惠理-石家庄龙城房地产资管计划】综合评价★★★，信托类别是房地产类。信托期限18个月、24个月，收益率10.2%-11.5%，总规模2亿元。项目融资人石家庄龙城房地产开发有限公司房地产开发经验丰富，项目本身还款来源充足，为保证回款提供实力第三方担保公司担保，母公司、实际控制人个人无限连带责任保证等风险控制措施。

　　二 、产品简介

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　石家庄龙城房地产开发有限公司是于2002年9月在石家庄市工商行政管理局注册成立，具有独立法人、二级开发资质的专业房地产开发企业。公司注册资金为人民币2000万元，主营城市房地产开发与经营业务。目前，公司已开发包括“嶂石岩度假村工程”、海南花梨湾、“井陉风景低密度高品质住宅区”、石家庄“紫金大厦”、“龙城公寓”、平山“龙城花园”、保定“双清别苑”等诸多项目在内的百余万平方米的高档商住项目，秉承现代建筑理念，强调完美设计概念与优质工程质量的契合，突出人文关怀精神与舒适便捷居住条件的和谐统一的经营理念，取得了良好的社会效益和经济效益。石家庄龙城房地产开发有限公司目前正全力打造旗下的山湖颂项目、海南东方花梨湾项目，上述项目尚处于建设期。

　　公司主要股东是张波(持股70%)，张杰(持股30%)。截止2012年年底，公司总资产8.6亿元，净资产3.2亿元；主营业务收入2.9亿元，净利润7300万元。

　　2、风险控制措施分析

　　(1)河北融投担保集团有限公司承担本金及利息的连带责任保证担保； 

　　河北融投担保集团有限公司成立于2007年4月，注册资本37亿元，是目前国内排名第二、股权多元的担保集团，隶属于河北融头控股集团。下设中瑞担保、中泽担保、中小微企业担保三个子公司，被河北省政府列为“十二五”期间推荐上市的重点企业。

　　2012年经大公国际综合评定，主体长期信用AA＋，具备为中小企业发行集合债券、集合中期票据、集合信托计划、集合短期融资券、中小企业私募债等提供担保的资质。截止目前，在保余额为110多亿元。 

　　行业龙头：融投担保是河北省担保行业的龙头，注册资本金位居河北省第一，全国 　第三。大公国际给融投担保的主体信用评级为AA+，评级展望为稳定，是河北省首家 　获得AA+资质的担保公司。

　　融投担保合法经营，截止2012年末，公司37亿总资产中，货币资金超过31亿，仅通过投资银行理财来实现保值，未参与其他高风险投资，资产流动性非常强，担保实力雄厚。公司资产负债率为26%，流动比率为4.1。且其于2013年5月增资11.4亿，目前公司注册 资本金37亿元，河北省第一，全国第三。 

　　(2)海南东方龙城房地产开发有限公司提供连带责任担保；海南东方龙城房地产开发有限公司开发的花梨湾项目总占地368.99亩，位于东方市滨海北路，西临滨海路，南邻二环北路，东接218省道-琼西路，以南约3.1公里处为东方市行政中心。项目建设承包单位由中铁建海南分公司垫资建设，一期9栋楼预计10月开始预售。 

　　3、还款来源分析

　　(1)山湖颂项目销售收入是第一还款来源。石家庄山湖颂项目销售收入为本资产管理计划到期本息的主要还款来源。 “山湖颂“项目总占地面积：95.8公顷，计1436.7亩。(其中包括737亩景观配套用地)项目可建设用地面积：46.6公顷，计699亩。规划总建筑面积：49.7万平方米。现已完成一期项目建设合计2.7万平，已全部售罄。本资产管理计划期限内，标的项目将产生63114万的销售收入，足以覆盖融资本息。

　　(2)东方花梨湾项目销售收入是第二还款来源。海南东方龙城房地产开发有限公司开发的花梨湾项目总占地368.99亩，位于东方市滨海北路，西临滨海路，南邻二环北路，东接218省道-琼西路，以南约3.1公里处为东方市行政中心。项目建设承包单位由中铁建海南分公司垫资建设，一期9栋楼预计10月开始预售。

　　项目占地面积24.6万m2(合386.99亩)，总建筑面积为54万m2，其中：地上建筑面积44万m2 ，包括住宅建筑面积25.5万m2，商业建筑面积9.5万m2，酒店式公寓3.3万 m2，五星级酒店5万 m2，低密度酒店式公寓5760㎡，会所3137.67㎡，物管社区医疗室等1886.84㎡；地下、半地下、架空层建筑面积9.7万m2。建设内容为建设1幢16层的五星级大酒店；3栋13层的酒店式公寓，12幢3层低密度酒店式公寓；20幢高层住宅；商业13栋，物管中心、社区医疗室等配套及公建等。

　　4、管理人介绍

　　上海金元惠理资产管理有限公司是金元惠理基金管理有限公司设立的全资子公司，注册地为上海市，注册资本为2000万元，业务范围为特定客户资产管理业务以及中国证监会许可的其他业务。金元惠理基金管理有限公司成立于2006年11月，是国内首家港资入股的合资基金管理公司。公司注册地为上海，注册资本2.45亿元人民币，其中金元证券股份有限公司持有51%的股份，惠理基金管理香港有限公司持有49%的股份。

　　公司管理团队优秀，已成功运作多个项目。上海金元惠理资产管理有限公司总经理吴自力先生，具有商业银行、投资银行、信托和资产管理等多领域的实际操作和管理经验，熟悉各种金融工具和投资模式，并在以上各领域创造了骄人的业绩。吴自力先生1993年至今曾经担任中国银行宜昌分行办事处主任、光大证券投资银行部总经理、联合国工业发展组织(UNIDO)国际项目专家、美国查顿资本有限合伙公司投资银行项目负责人、交通银行投资管理部高级投资经理、交银国际信托有限公司信托业务总监兼信托业务总部总经理。

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