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　　一 、综合评述

　　【华宸未来-华夏大溪地项目专项资产管理计划】属于房地产类产品。期限2年，收益率10.6～11.2%，按年付息，总规模3亿元。资金主要投向河南郑州房地产项目，土地抵押，股权质押，实际控制人连带责任担保等增信措施齐备。综合评价★★★☆。

　　二 、产品简介

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　郑州清华园房地产开发有限公司始建于1997年1月，具有国家城市房地产开发一级资质。 该公司依靠政府的支持和自身的雄厚实力及良好的人才优势，打造企业品牌，在中原房地产界独树一帜，先后荣获全国工商联住宅产业商会评出的中国房地产500强、中国住宅100强。截止2012年底公司总资产14.5亿，负债率低于60%，销售净利润率近三年均大于45%，逐年稳步上升，公司资产流动比率5.67，速动比率3.12，具有良好的资金回款能力和担保实力。

　　截止2011年底清华园集团开发面积已达132万㎡，其中自有产权的投资性商业地产达14万㎡。管理团队16年丰富的行业经验，为项目成功开发销售提供有力保障。

　　二、增信措施分析

　　(1)抵押：中原商贸城以其拥有的清华•大溪地商业一期1108套茶城物业产权作为抵押物抵押给委托贷款银行，经国家一级房地产估价机构评估，评估价约人民币6.18亿元，抵押率为48%；

　　(2)质押：中原商贸城以其持有的大溪地置业90%的股权(价值5.1亿)质押给华宸未来，综合抵押率26.8%，实现股权100%控制；中原商贸城以其拥有的清华•大溪地商业一期租金收益权，每年主营收入4.6亿元，作为质押物质押给华宸未来，则综合抵押率18.8%；

　　(3)担保：郑州清华园(总资产14.5亿元)及中原商贸城(总资产8.6亿元)为大溪地置业还款义务提供连带责任担保；

　　(4)回购：中原商贸城或其指定机构回购“华宸未来”持有大溪地置业全部股权。

　　三、还款来源分析

　　(1)清华•大溪地项目住宅5期和6期销售收入，未来两年预计收入31.7亿元；

　　(2)郑州清华园(一级开发商资质)下属子公司河南中原商贸城开发有限公司拥有的“茶城”物业租金收入，未来两年内预计收入1.37亿元；

　　(3)郑州清华园开发的清华•忆江南项目五期的销售收入，未来两年预计收入8.5亿元；

　　此三项目两年回款约41.6亿，只要销售完成10%，则足以覆盖本资产管理计划的本金和收益。

　　四、项目介绍

　　(1)地理位置：清华•大溪地项目位亍郑州市中原西路西段，距郑州市市委市政店仅16公里，距已经通车癿“郑西高铁”荥阳站仅2公里。

　　(2)占地面积：项目占地3600余亩，其中商业占地约1000亩，住宅占地2600余亩，规划总建筑面积约553万平方米。

　　(3)产品定位：清华•大溪地项目定位为大型旅游地产项目。住宅部分包括普通多层花园洋房、电梯多层花园洋房、电梯高层洋房、联排别墅、双拼别墅等；商业配套部分涵盖温泉休闲度假、水上娱乐、星级商务酒庖、大型贩物中心、高档写字楼。

　　(4)周边配套：项目地处郑州高新区、中原区、荥阳东区三城融汇之地，汇集三城优势城市配套，公园、教育、医疗、贩物等设施齐备，档次较高。

　　(5)住宅一期包含双拼、联排、多层洋房、小高层住宅及商业，总建筑面积为239,628.21㎡，总户数为1306户。住宅一期定位为高端住宅区，目前，住宅一期住宅部分基本已售罄。住宅二期包含低密度住宅、花园洋房、高层住宅及商业，总建筑面积为141,781.19㎡，总户数为768户。住宅二期当前在售，住宅部分已销售比例75%。

　　五、管理人介绍

　　华宸未来资产是华宸未来基金管理有限公司的全资子公司。华宸未来基金管理有限公司由华宸信托有限责任公司、韩国未来资产基金管理公司等公司共同发起设立，注册资本2亿元人民币，于2012年获得中国证监会批文并成立，为国内第71家证券投资基金管理公司。

　　华宸未来基金股东实力雄厚，其中，华宸信托始创于1988年4月，为原内蒙古信托投资有限责任公司，是中国最具区域影响力信托公司之一；韩国未来资产基金管理公司(Mirae Asset)是韩国最大的资产管理公司，也是亚洲最大的独立金融服务机构之一，截至2011年底，资产管理总额超过500亿美元。

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