新浪仓石研究中心(010-6267-5061)

　　一 、综合评述

　　【中信信诚•利嘉集团福清项目股权投资专项资产管理计划1号】资产管理计划类别是房地产类。期限1年半，收益率10%-11%，按年付息，总规模6亿元。项目融资人实力雄厚，房地产开发经验丰富。有优先劣后设计、集团公司连带责任担保等增信措施保证项目安全。综合评价★★★★。

　　二 、产品简介

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　作为本计划的交易对手，利嘉实业(福建)集团有限公司实际合并资产规模超过166亿元，其中包括总投资85亿元的国家主干网—武荆高速公路(2010年建成通车)以及总投资53亿的长浏高速公路(2013年年内通车)。

　　利嘉集团拥有住建部颁发的房地产开发一级资质证书，已建在建楼盘面积超过1,000万平方米，在福州当地开发了中亭街项目、大利嘉城项目、福州居住主题公园等多个标志性项目。截止到2013年3月末，利嘉集团未合并总资产55.31亿元，净资产32.99亿元，合并总资产超过166亿元。联合信用管理有限公司福建分公司对利嘉集团的信用评级为AA+。

　　2、增信措施分析

　　(1)中信信诚作为第一大股东，直接、间接控制项目公司100%股权，并委派董事具有一票否决权；

　　(2)项目土地使用权证由中信信诚保管，项目土地出让价为12.06亿元；

　　(3)设立监管账户，对项目公司未来的现金流全程监管；

　　(4)利嘉集团及其子公司出资2亿认购“中信信诚•利嘉集团福清项目股权投资专项资产管理计划”全部次级份额，为优先级份额增信； 

　　(5)利嘉集团实际控制人提供无限连带责任保证； 

　　(6)中信工程对项目公司的公章实施全程监管。 

　　3、还款来源分析

　　利嘉集团持有大利嘉城、中亭街等商铺的销售收入与租金收入，以及对外股权投资的投资回报(利嘉集团已同大型国企达成协议以17.89亿元出让武荆高速60%股权)，还款来源对专项资管计划本益的覆盖率达2倍以上。

　　接下来利嘉集团还将就本项目与多家银行(包括建设银行、中信银行、兴业银行等)达成开发贷款的合作意向。

　　4、投资项目介绍

　　“福清音西城市综合体项目”前景看好。

　　(1)领先的城市综合体理念。项目规划用地总面积12.79万平方米，建筑面积约90万平方米。规划有大型商业购物中心、商业步行街、五星级酒店、酒店式公寓、5A级商务写字楼、高级住宅等功能区，整个项目计划一次性开发。项目建成后将是福清市体量最大，档次定位最高的城市综合体项目，是福清市一个地标性的、集商务、休闲、居住一体的建筑群。

　　(2)项目地理位置优越。项目用地紧靠福清市主干道清昌大道，紧邻龙江滨河观光休闲绿带，临近福清建设局、国税局等政治中心，距离市中心约4公里路程，是未来城市的政治、商务中心，地理位置及地段优越。

　　(3)项目盈利前景乐观。项目所在地是著名的侨乡，投资、消费水平较高，受煤炭整合及东南亚局势动荡，大批资金回流福清，投资需求旺盛。项目楼板价为1343元/平米，住宅及酒店公寓预计销售均价为12000元/平米，商铺预计销售均价为35000/平米，项目净利润预计可达30亿元。

　　5、资产管理人介绍

　　本资管计划的管理人中信信诚资产管理有限公司，隶属于中信集团，是中信信托直接和间接持有72%股权的基金子公司，经中国证监会核准设立。中信信诚依托中信集团、中信信托、中信地产等强大的产业协同优势，具备较强资产管理能力。

　　中信工程是中信集团旗下专业的工程技术服务型企业，提供工程项目建设投资准备、项目实施等阶段的项目管理及咨询服务。对本项目的项目公司公章提供全程监管。

　　中信信托是中国最大的信托公司、信托业协会会长单位，综合经营实力稳居行业龙头地位。截至2012年末，资产管理规模为5,981亿元。

　　新浪仓石研究中心是国内最专业的第三方财富管理顾问机构之一，提供投资者固定收益信托、公募基金、阳光私募等资产配置服务，以实现投资者财富的稳健增值。(详情请咨询：010-6267-5061)