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　　一 、综合评述

　　【中融-武汉国际文化商业中心项目信托】综合评价★★★★，信托类别是房地产类。信托期限2年，收益率9%-11%，总规模7.8亿元。项目融资人实力雄厚，房地产开发经验丰富，本项目提供足额土地抵押，项目公司股权质押，母公司、实际控制人个人无限连带责任担保等增信措施完备。项目题量大，地段好，目前仍处于前期开发阶段。

　　二 、产品简介

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　武汉中恒新科技产业集团有限公司(以下简称“中恒集团”)创办于1996年，目前注册资本1.38亿元，是湖北省政府重点扶持企业之一。中恒集团下辖1 家上市公司(公司简称：深华发A、B，股票代码：A 股000020、B 股200020，中恒集团持股41.14%)、5家房地产开发公司、4家电子科技公司， 产业布局主要集中在武汉、深圳、重庆等地，已形成集电子科技产业、房地产开发等多元化发展的全国战略型集团公司。中恒集团拥有房地产二级开发资质，累计已完成开发建筑面积40万平方米，拟在建开发建筑面积逾400万平方米。截止2012年，中恒集团总资产58.8亿元，企业员工达2000余人。

　　2、增信措施分析

　　(1)中融信托持有项目公司99%的股权，项目公司原股东武汉新东方房地产开发有限公司剩余1%项目公司提供股权质押。

　　(2)中融信托对项目公司及项目进行现场全面监管； 

　　(3)实际控制人李中秋和中恒集团提供保证担保； 

　　(4)“武汉国际文化商业中心”AC地块取得国有土地使用证后提供抵押担保。该土地出让金9.065亿元。

　　3、还款来源分析

　　还款来源项目自身销售收入。该项目是武汉市汉阳区政府战略性项目。武汉国际商业中心为汉阳区首个超大综合体项目，是汉阳区用于平衡武汉三镇的战略性项目，将成为汉阳区地标性建筑群，是汉阳区未来商业中心。

　　地理位置优越，紧邻地铁，极具升值潜力。一方面，武汉国际商业中心位于武汉市一环与二环之间，在武汉市内环土地日益减少的情势下，地块尤显稀缺；另一方面，武汉市未来地铁4号线在该项目设站，地铁10号线途经该项目，极大提升了该项目的升值空间； 武汉市近年来房市交易活跃，汉阳区商品住宅交易量超过汉口。

　　武汉市近年来房地产供求旺盛，连年增长；汉口区2012年商品住宅交易量超过汉口区两倍。项目土地成本低，投资收益高，抵抗风险能力强。项目用地取得时间较早，拿地成本较周边有较大的优势。项目销售策略灵活，未来销售资金回笼预期良好，现金流足以覆盖信托融资本息；正常售价下，项目投资收益率很高，即使市场价格下降20%，项目依然能实现较高的投资收益率。

　　4、项目介绍

　　武汉国际文化商业中心是中恒集团投资过百亿倾力打造的特大型高端城市综合体。项目位于武汉市汉阳区江城大道两侧、京广线至墨水湖之间， 规划用地面积约1,096亩，净用地面积673亩，总建筑面积约297万平方米， 由A、B、C、D、E、F 六大地块组成，涵盖商业、居住、办公、酒店等多种功能于一体，总投资估算将达到约人民币135亿元。项目位于武汉市一环与二环之间，处于汉阳区的老城区“五里墩”地段，为城市主干道墨水湖北路与江城大道的交汇处，南临墨水湖风景区，北距月湖风景区1 公里，东、西分别邻钟家村和王家湾商业中心区3公里，龟山风景区和南岸嘴景观区距该项目4公里左右。全线贯通的江城大道已成为联系武汉市长江以西地域的重要城市发展轴线，这使得“国际文化商业中心项目”北达王家墩城市中央商务区，南通汉阳四新城市综合中心，区位条件优越。

　　项目采用国际先进理念及香港立体交通模式建设开发，涵盖商业、居住、办公、酒店等多种功能于一体。其中包括大型购物中心、时尚科技生活中心、公园式主题街区、儿童主题商业中心、5A甲级写字楼、六星级酒店、高端住宅等多种业态。该项目致力于打造全球最大的商业交通枢纽中心；武汉最高端的世界品牌聚集中心；全国最有特色的儿童教育娱乐中心；LSC一站式购物生活中心；武汉最具风情的公园式美食娱乐中心。

　　“武汉国际文化商业中心项目”为地铁4号线与10号线的双地铁项目，根据武汉市轨道交通规划，地铁4号线在武汉国际文化商业中心项目AC地块所在区域设置五里墩站，预计将于2014年底全线通车；地铁10号线途经武汉国际文化商业中心项目DF 地块，连接汉南区和新洲区，预计将于2020年建设。

　　5、信托公司介绍

　　1987年6月30日中融国际信托有限公司的前身——哈尔滨信托投资公司成立。20余年时间，中融信托始终致力于提升综合资产管理能力，在货币市场、资本市场、金融衍生产品、房地产投资、风险投资等领域积累了丰富经验。近年在银信合作、私募股权投资、证券投资、房地产投资等业务取得迅猛发展。自2002年起，中融通过不断加强与合作伙伴的项目合作，实现了业务的高速增长。合作内容涵盖了新股申购、股权受益权转让、基金宝、投连险、信贷资产转让、水务信托等。随着业务范围的扩大，产品越来越丰富，中融受托管理的资产规模呈高速发展态势，保持着较高的增长率。

　　2002年起至今公司共发行2000余支信托计划，连续8年未发生兑付风险，存续的信托项目运行正常；截至2010年末，涉及信用风险的资产总额为95790万元，其中正常类资产是95790万元，不良为零。 截至2012年底，中融管理资产规模突破3000亿元，其中信托资产近2995亿元，公司净资产58.43亿元，位居同行业前列。在“2012年21世纪资产管理年会暨第五届中国资产管理金贝奖评选颁奖典礼”活动中，公司荣获“2011-2012年度最受信赖信托奖”和“2011-2012年度最佳风险控制信托公司奖”两项大奖。

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