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　　一 、综合评述

　　【财通资产-杭商创投-西溪智慧城资管计划】该项目收益率较高（11%～12%），是房地产类资管计划。期限2年，总规模6.7亿元，按年付息。项目融资人房地产开发经验丰富，提供土地抵押(抵押率42%)。国有大型创投机构管理、实际控制人个人无限连带责任担保；项目地价低、地段好、房价高，还款来源充分；综合评价★★★。

　　二 、产品简介

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　项目融资人为浙江亿科智能科技有限公司与爱茵霍芬投资国际有限公司合资成立的项目公司——浙江爱茵霍芬置业有限公司，该公司注册资本12000万美元。两公司于2012年10月18日拍得杭州市西湖区蒋村单元B-21地块，该地块毗邻西溪国家湿地公园，紧邻浙江大学紫金港校区，环周紧连万科、绿城、中海、坤和、富越等高端楼盘。

　　项目公司的实际控制人为肖火根，系浙江亿科智能科技有限公司股东肖瑞华之堂哥，江西南昌人。其长期从事市政公用设施及农村公路建设和房地产开发，曾经在南昌市南昌县当地开发过彩虹世纪城(26万㎡)、梅岭康都(30万㎡)、永通商业街(47万㎡)等项目，其主要控制的企业包括江西永通房地产开发有限公司(50%股权)；实际控股持有江西德鑫实业集团有限公司、实际控股江西鼎昇大酒店有限公司40%的股权；实际控股进贤县洪达小额贷款股份有限公司40%的股权。

　　2、增信措施分析

　　(1)土地抵押。西溪智慧城项目价值10亿元的土地足额抵押，抵押率仅为41.8%。该项目土地面积共53938平方米，在获得土地证后即办理土地抵押，经江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司(天元(杭)房咨字(2013)第07003号)对地块现场勘查，对市场价格进行分析，评估项目地块总价值为10.03亿元，第二期项目公司自有资金3亿元继续投入至本项目后，资管计划再放款3亿元。抵押率仅为41.8%。 

　　(2)股权质押。通过严谨的交易结构设计，实现对项目公司的100%股权控制。资管计划持有亿科智能99%股权，剩余1%股权质押及对西溪智慧城项目公司100%股权质押。

　　(3)实际控制人及股东提供个人无限连带责任担保。肖火根等股东为该项目实际控制人，提供个人无限连带责任担保。

　　(4)设置资金提前归集期，提前、及时监控融资偿还能力。资管计划存续期满21个月之日、22个月之日和23个月之日，融资方须向资管托管专户归集融资总额的10%、20%、20%，剩余本息于资管计划到期之日一次还清。 

　　(5) 证照、印鉴、销售回款均由财通资产监管，规避或有风险。财通资产派驻专人管理项目公司及亿科智能、爱茵霍芬国际投资的公章、印鉴、营业执照等公司登记文件、土地证书等权属文件，同时监管项目全部销售回款。

　　(6)管理人掌握降价销售权，保障投资人的权益，若项目销售低于预期，管理人有权在资产管理计划到期前六个月行使降价销售权，确保融资方的还款能力。 

　　3、项目前景分析

　　项目毗邻浙江省会城市杭州西溪湿地，是市场极其追捧的绝版景观房资源。浙大紫金港校区(主校区)与项目一路之隔，将带来30000人的高校人才资源，周边有绿城、万科、中海等大地产商入驻，银泰城、西溪天地等大型商业入驻，该区域是杭州市新兴的高端住宅区。地铁上盖楼盘，地铁5号线出站口直接连通本项目商业。

　　项目所在区域—蒋村新区房地产市场活跃，项目销售预期好。本项目周边楼盘有绿城·西溪诚园、中海·西溪华府，销售市场火爆，去化速度快，项目所在区域已经是目前杭州市炙手可热的房地产板块之一。

　　项目成本优势明显、价格安全边际高，对投资人利益保障度高项目楼板价仅为4591元/平方米，而西湖区蒋村地块区域酒店式公寓售价近24000元/平方米，写字楼价格近30000元/平方米，项目价格安全边际很高，可承受较大幅度降价，利于极端情况下项目处置以保障投资人利益。

　　4、还款来源分析

　　杭州西溪智慧城项目共有38.9亿元销售收入作为第一还款来源，本资管计划存续期间，按计划可产生19亿元销售收入。第二还款来源为本项目实际控制人持有的其他项目销售回款，预计为18亿元。在资管计划存续期间，现金流入足以覆盖本项目的融资金额，安全保障度高。 

　　5、管理人分析

　　财通资产将于杭商创业投资管理有限公司共同管理该项目的投资，合作伙伴杭商创投实力强。杭商创业投资管理(杭州)有限公司，由杭州市金融投资集团有限公司与浙江网新财资工程管理有限公司强强联合组建。杭商创投及股东成功运作了一系列的股权投资，其中已经实现上市的项目有洽洽食品、加加食品、华策影视、奥瑞金、杭州解百等，优质项目包括洁丽雅、花间堂、老树根、中博光电等。杭州市金融投资集团有限公司为杭州市国资委所属国有全资企业，注册资金50亿元，是专业从事金融服务产业投资、产业发展基金投资、金融发展平台建设等业务的机构。浙江网新财资工程管理有限公司是浙江浙大网新集团有限公司(旗下有三家上市公司：浙大网新(上海证交所：600797)，浙大兰德(香港联交所：8106)，众合机电(深圳证交所：000925))子公司，从事财务资本管理及公司金融服务。 

　　6、资管公司分析

　　上海财通资产管理有限公司为财通基金[微博]控股的资产管理子公司，成立于2013年6月3日，注册地为上海市，办公地址位于上海陆家嘴金融区，是由中国证监会许可经营特定客户资产管理业务以及其它许可业务的金融机构。

　　财通资产的核心管理层和业务团队均来自于国内知名信托、银行、证券、基金等金融机构，在母公司财通基金的全力支持下，财通资产已建立起相对完备的风险管理体系、投资管理体系、市场营销体系和运营服务体系，为业务健康运行提供良好的机制保证。强有力的股东支持、充沛的人力资源配置以及科学的激励与约束机制，为财通资产的发展奠定了良好的基础。 财通资产将积极拓展房地产融资、政府基建项目融资、股票质押专项资产管理、投资基金、创新类业务等特定领域，认真履行管理义务，大力发展受托资产管理业务，构建以主动管理为主的业务架构，提升核心竞争力。不负所托，为投资者争取最佳主动管理回报，立志在业内脱颖而出，赢得独立专业机构高度评价，并跻身国内资产管理行业领先行列。 

　　新浪仓石研究中心是国内最专业的第三方财富管理顾问机构之一，提供投资者固定收益信托、资产管理计划、公募基金、阳光私募等资产配置服务，以实现投资者财富的稳健增值。(详情请咨询：010-6267-5061)