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　　一 、综合评述

　　【国民信托津兴2号集合资金信托计划（查询信托产品）】综合评价★★★★☆，信托类别是房地产类。信托期限1年，收益率8.7%-10%，总规模2.5亿元。项目融资人房地产开发经验丰富，提供足额商业物业抵押（抵押率48%），母公司、实际控制人个人无限连带责任担保。融资人实力强，项目地段好，租金现金流稳定，抵押物足值。

　　二 、产品简介

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　北京春光投资集团成立于2000年，拥有房地产开发壹级资质，是一家集地产、酒店、城市综合体、旅游、文化、会展等于一体的多元化企业集团。截至2012年末，集团总资产86亿，净资产47亿，拥有员工 1000多人。旗下拥有北京春光地产、北京盛玺、槟榔河文化旅游区、南山智天慧海、三道湾大区小镇、保亭呀诺达那香山、三亚槟榔河旅游商业街等多家全资或控股子公司。公司打造城市升级居住综合体、主题产业创新研发园区和主题休闲度假复合体三大产品线，在北京、三亚等城市成功打造了多个项目。

　　融资人北京春光房地产开发有限公司成立于2000年12月，注册资金1亿元，企业具有房地产开发一级资质，具有“AA”资信等级。企业主要经营范围包括房地产开发、房地产信息咨询等。企业成立以来先后完成开发灵秀山庄、水语自然、亲亲我家、首邑上城、静安MASTER领寓；2010年该公司通过控股的子公司北京昊坤嘉业房地产开发有限公司开发的大兴区首邑溪谷项目，该项目总建筑面积为24.7万平方米；2011年该公司控股的子公司北京盛玺置业有限公司开发的嘉悦广场项目(CDD创意港)项目，该项目建设规划面积18.7万平方米，预计6月底开盘，预计累计可实现收入38亿。北京春光房地产开发有限公司目前已经成为大兴区最大的房地产开发企业，累计开发面积超过110多万平方米。

　　春光地产持有的北京盛玺置业投资有限公司50%股权，同时持有三亚智天慧海旅业公司90%股权、北京兴宏小额贷款有限公司15%股权、参股北京农村商业银行。

　　2、风控措施分析

　　（1）国民信托有限公司将对北京春光房地产公司持有的北京首邑上城商业办理第一顺位抵押，作为春光地产到期溢价回购的担保。北京首邑上城商业的评估价值约为5.2亿元人民币，抵押率48%。

　　根据具有A级资质的专业房地产评估机构中瑞诚评估有限责任公司对北京春光房地产开发有限公司固定资产—房屋建筑物进行评估的评估结果，北京首邑上城项目商业的市场价值约为人民币5.2亿元。

　　（2）北京春光房地产开发有限公司控股股东北京春光集团(占股80%)为北京春光房地产开发公司的偿还本息义务提供担保。

　　（3）北京春光房地产开发有限公司法定代表人(即实际控制人)王启春为北京春光房地产开发公司的偿还本息义务提供个人无限责任连带担保。

　　3、还款来源分析

　　 本信托以被拟投资物业——首邑上城商业物业的经营性收入作为主要还款来源。

　　“首邑上城”项目位于北京南五环南边1.5公里处，具体地址为北京大兴区兴华路202号。占地面积6万平方米，总建筑面积17万平方米，容积率2.77，绿化率35%，该项目已于2008年竣工，并住宅销售完毕。

　　目前该商业物业北京春光地产有限公司自身持有，于2010年7月1日 整体出租给北京黄村吉星德亿商品市场有限责任公司，租赁合同于2025年到期，抵押物周边交通便利，商业成熟，抵押物足值且易变现。

　　信托计划以物业租金收入为第一还款来源，该物业自2010年以来，每年所获得的租金收入不低于3000万元，且租金收入每年以10%的比例增长。另外，公司2013-2015年可收回的投资收益可达5.5亿。

　　4、信托公司介绍

　　国民信托有限公司成立于1987年，前身为1987年1月成立的浙江省信托投资有限公司。2004年1月公司经中国银行业监督管理委员会批准迁址北京并获得重新登记。2007年7月公司更名为国民信托有限公司，2008年7月公司注册资本金增加至10亿元人民币。

　　自2004年迁址北京后，公司围绕信托服务、资产管理、财富管理、投资银行四大业务范畴立足北京，面向全国，凭着优秀的研究分析、投资管理和客户服务队伍，加上现代化的金融基建系统，积极的为客户提供优质、专业的金融服务和投融资产品。

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