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　　一 、综合评述

　　【华澳•长盈35号武汉市盛世滨江贷款集合资金信托计划（查询信托产品）】综合评价★★★，信托类别是房地产类。信托收益率9%-11%，期限有12月、18月、24月、30月，总规模9亿元。项目融资人房地产开发经验丰富，提供足额土地和在建工程抵押，融资方天宇置业有限公司100%股权质押，实际控制人翟波、郑玉君提供个人无限连带责任担保。项目地段好，销售前景佳，变现能力强。

　　二 、产品简介

　　三、要素分析

　　1、 交易对手分析

　　武汉市时代天宇置业有限公司2008年5月成立，注册资本一亿元，翟波持股90%，郑玉君持股10%，两位股东为夫妻关系。借款人目前合计金融机构融资人民币7.2798亿元，其中人民币4.0098亿元融资款用于开发建设天宇•盛世滨江项目，人民币2.47亿元融资款用于开发建设天宇•竹叶海项目，人民币8000万元融资款用于竞拍天宇•万象国际项目土地。天宇•盛世滨江项目及天宇•竹叶海项目四证齐全，自有资金比例均超过30%。

　　武汉市时代天宇置业有限公司2010、11、12年总资产分别为9.74亿、15.80亿、15.43亿元，截止2013年6月公司总资产15.4亿，负债9.8亿元，净资产5.6亿。资产的大增主要因为存货的上升导致借款人总资产在2011年几乎翻倍，数据反映了借款人的房地产项目在不断的推进、发展。借款人存货人民币11.85亿元，分别为盛世滨江人民币8.16亿元(房产价值)、盛世滨江扩大用地人民币1.73亿元(土地价值)等。

　　借款人2012年净资产报酬率为14.9%，说明借款人通过前期的沉淀，2012年实现了资金回笼，净资产报酬率为14.9%处于房地产行业良好值，房地产投资建设带来了较为可观的收益。借款人的资产负债率在逐年的下降，从2010的90%下降到2012年的64%，目前发放信托贷款的安全程度提高，64%的资产负债率低于房地产行业的平均水平。借款人总资产周转期为1056.8天，即总资产周转率为0.34次，高于行业平均值，说明借款人总资产周转期(率)属于合理范围，存货变现情况良好。

　　2、增信措施分析

　　(1)时代天宇以其持有的盛世滨江在建工程、竹叶海项目商业部分在建工程、万象国际项目土地、盛世滨江扩大用地为本信托贷款提供抵押(评估价值19.096亿元，抵押率47.13%)；

　　(2)收购武汉市时代天宇置业有限公司80%的股份，剩余20%股权质押；

　　(3)实际控制人翟波、郑玉君提供个人无限连带责任担保；

　　(4)开立资金监管专户，全封闭管理信托资金；按照销售进度，将当期销售收入的50%作为还款保证金，直至累计回款达到当期需要还款的本息为止。

　　3、项目介绍

　　目前借款人将所有精力集中在天宇•盛世滨江项目上。天宇•盛世滨江项目位于武汉市汉口片区硚口区崔家墩，地处汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处。交通方便，医疗教育资源丰富，项目以刚性需求为主，70.2%的户型均以90㎡-97 ㎡。

　　该项目共6栋住宅及1号楼、5号楼、6号楼底层商铺，整个项目已经获得预售许可证，住宅可销售面积为109799.41㎡、商铺可销售面积为13208.29㎡，根据借款人销售计划，2014年将全部销售完毕，为实现这一目标，借款人将单位住宅均价定为人民币15000元/㎡、商铺均价定为人民币38000元/㎡，略低于周边越秀云锦1号楼盘价格。假设借款人销售目标能够实现，天宇•盛世滨江可实现销售收入人民币217400万元，足够覆盖本信托贷款本息。

　　4、还款来源分析

　　信托第一还款来源为天宇•盛世滨江项目的销售回款，项目地理位置优越、周边配套齐全，产品定价合理实惠，符合目前国家政策及监管部门要求，根据前文测算，该项目总销售收入为人民币23.14亿元，还款来源非常充足。

　　借款人2013年销售计划为2013年9月份销售回款人民币16470万元、四季度回款人民币33275万元、2014年一季度回款人民币57132万元；2014年二季度销售回款人民币49682万元、三季度回款人民币35643万元、四季度回款人民币27189万元。若借款人销售回款低于上述计划30%，信托公司将要求借款人降价销售或直接聘请专业团队帮助企业加快销售进度。

　　5、信托公司介绍

　　华澳国际信托有限公司，注册资本为6亿元人民币，注册地上海，是由北京三吉利能源股份有限公司，北京融达投资有限公司与麦格理集团所属的麦格理资本证券股份有限公司共同组建的金融机构。股东三吉利和融达是国家开发投资公司下属的两家投资公司，在国内电力投资和房地产领域业绩卓越，掌控着约250亿元人民币以上的资产。麦格理集团公司作为澳大利亚领先的金融服务机构，在资产管理和公司治理方面拥有众多成功经验，在全球管理着1,300亿美元以上的资金运作。

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