五矿信托“割肉案”有一定偶然性，这并不表明房地产信托的兑付有很大的危机。

　　东地产 谢敏敏 报道

　　上海荣腾置业有限公司(以下简称“荣腾置业”)于2011年年中通过成立信托产品借款4亿元人民币，信托产品计划快到期的时候，却无力偿还这笔借款。

　　《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)在采访中获悉，目前信托发行方五矿信托已经提前结束了该信托计划。知情人透露，五矿信托或是用自有资金兑付了该项目，或者是找到了接盘方收购。

　　就荣腾置业是否无力偿还欠款，《东地产》联系了五矿信托综合管理部总经理唐骥。唐骥对此消息没有承认或者否认，只是表示“五矿信托最大程度地保护了投资者的利益，至于其他细节没有义务披露”。

　　拖欠的4亿元

　　荣腾置业用以借款的这款信托产品名为“五矿信托-荣腾商业地产投资基金信托计划(1、2期)”，成立于2011年6月7日，借款分两期总计4亿元。

　　路演材料显示，该产品资金用途为受让荣腾置业名下“荣丰广场”3、4期收益权及公司60%股权，实现信托计划财产的增值，并以此作为信托利益的来源，按信托文件的约定向受益人分配信托利益。

　　作为担保，荣腾置业旗下的“荣丰广场” 一、二期商铺被抵押给五矿信托，评估价约11.33亿元；同时还配以“荣丰广场”三期、四期的未来销售回款约5.84亿元，荣腾置业40%的股权质押、60%的股权过户转让至五矿信托名下。

　　路演资料显示，五矿信徒将于信托计划到期前6月审查荣腾置业还款资金情况，如届时资金不足以偿还到期信托本金及收益，五矿信托将督办其一、二期项目商铺销售，以保证还款资金。

　　据不愿具名的知情人士透露，正是在到期前6个月的审查时，五矿信托对荣腾置业的还款资金情况进行了严格的审查，发现荣腾置业根本无力偿还这笔借款，因此才提前终止了该信托计划。

　　2013年4月3日，五矿信托在公司网站发布了“荣腾商业地产投资基金信托计划提前结束公告”，表示为充分保障委托人的利益，依据合同约定，已于2013年4月3日提前结束信托计划。

　　“本信托计划的本金及最后一期信托收益于2013年4月3日后10个工作日内一次性向受益人进行分配。本公司作为本信托计划的受托人，将以受益人利益最大化为目标，严格按照信托文件约定，审慎处理本信托计划的各项事务。”五矿信托方面表示。

　　上述知情人士称，五矿信托应该有两种兑付方法，一是用自有资金先行垫付；二是找到了接盘方收购了该项目。

　　“据说是有公司收购了。”用益信托网理财部经理廖鹤凯对《东地产》透露。

　　东地产》试图联系荣腾置业，该公司在网上留下的联系方式多达近10种，但是电话均无人接听。

　　信托或被整购

　　在此事件发生之前，荣腾置业作为一家中小规模的开发商，是一个比较陌生的名字。

　　上海市工商局[微博]网站资料显示，荣腾置业创立于2003年，注册资本1200万。法定代表人叫马建军。

　　公开资料显示，荣腾置业旗下项目目前仅有信托产品路演材料中提到的“荣丰休闲购物中心”。

　　荣丰休闲购物中心位于松江区，规划总占地约6万平方米，总建筑面积逾19万平方米，包含了7万平方米的住宅和9万平方米的商业以及3万平方米的商住。

　　荣丰休闲购物中心的销售不力或许是荣腾置业无力偿还借款的最主要原因。

　　网上房地产信息显示，荣丰休闲购物中心于2006年取得了预售许可证，总套数259套。

　　在过去的6年间，该项目的销售情况十分惨淡，一共就售出了58套商铺，2012年全年仅售出一套。

　　在五矿信托提前结束了和荣腾的信托计划以后，事情却发生了戏剧性的一幕。同策咨询研究中心提供给《东地产》的数据显示，今年5月24日、25日连续两天，荣丰休闲购物中心突击成交达到200套，成交均价是9912元/平方米，远低于区域内其他商铺的价格。这一价格甚至只是相当于7年前荣丰休闲购物中心首次成交的价格。

　　虽然是低价成交，但是按照61073平方米的成交面积粗略估算，成交总金额达到了6.05亿元。

　　“应该是被整体收购了，处在这个时点，正好帮助荣腾还清欠款。”一位不愿具名的业内人士分析。

　　规避风险

　　开发商无力偿还信托借款的情况，荣腾置业不是第一家。

　　据悉，四川信托发行的一款名为“锦都置业项目特定资产收益权投资集合资金信托计划（查询信托产品）”的信托产品，向浙江舟山洋城锦都置业有限公司发放1亿元信托贷款，洋城锦都也无力偿还借款。后有接盘方提供1亿多资金兑付了信托项目，承接了信托贷款债权和抵押，并以重组方身份介入和开发商谈判。

　　房地产信托的飞速发展带来了关于兑付危机的担忧。但在业内人士看来，风险无法预测，提前做好防范措施才能保护好投资者的权益。

　　“信托业发展速度比较快，引起社会的关注比较多，风险项目的发生，其实是社会诚信体系建设的问题，比如说有的项目合作人就是不诚信，跑路了，那信托公司有什么办法。”唐骥认为，一旦发生兑付风险，信托公司应该去积极面对。

　　唐骥表示，信托公司谨慎选择合作伙伴的时候，首先会看对方的抵押物是否充足：“比如即使是小型开发商，抵押物充足、资金流动性强，信托公司也会和其合作的。”

　　原新华信托研究部总经理薛涛则认为，信托公司的审查非常严格，发生实质性风险的可能性不大：“像荣腾这种情况，可能是开发商资金流动性出了问题。一般信托公司会去及时处理问题，用自有资金来处理，或者自己找公司接盘。”

　　至于如何规避风险，薛涛给出了他的建议。“企业资质只是考察项目是否好坏的因素之一。我们做一个项目之前，会做一个详细的审查，保证项目公司财务干净，没有遗留下的负债和抵押，资金也要我们自己去管理，管好了资产和管住了人，就是管住了风险。”

　　他认为，房地产信托的兑付危机已经过去：“以前受到政策的影响，抵押的房产卖不出去，带来资金的不足，但是目前形势已经转好，市场回暖。未来怎样很难讲，还是要看房地产市场要如何发展。”

　　“2011年是地产信托最火的时候，之前说2013 年、2013年兑付肯定出问题，但是现在看，出问题的情况根本就不多，风险也有各自化解的途径。”唐骥补充道。