华宸未来-湖南信托-志高集团资管计划点评
新浪仓石研究中心(010-6267-5061)
一、产品简介
| 产品全称 | 华宸未来-湖南信托-志高集团专项资产管理计划 | |
| 资金用途 | 本次资金主要用于淮南志高动漫文化产业园园区最后阶段的建设、大型设备调试和测试费用及开园前的广告性支出等。 | |
| 资金规模 | 3亿元 | |
| 产品期限 | 24个月 | |
| 预期收益率 | 金额 | 收益率 |
| 300万元以下 | 10.8% | |
| 300万元以上 | 11.2% | |
| 收益分配 | 按年付息 | |
| 募集时间 | 2013年6月25日 | |
| 预约电话 | 新浪仓石研究中心(010-6267-5061) | |
二、综合评述
综合评价★★★★☆的旅游地产项目，收益率高达11%左右。该项目交易对手实力强，交易结构设计合理，风控措施(抵押、担保和质押)多样且完备严密。项目土地及在建工程抵押率约为21%，项目有较高的安全边际。
| 项目 | 要素 | 要素评价 |
| 融资人实力 | 淮南志高截止2012年年底的净资产17.7亿元，资产负债率25% | ★★★★ |
| 融资额 | 融资额占净资产16.95%，占比不高。 | ★★★★ |
| 利息保障倍数 | 据测算，经营收入5亿元~13亿元，年运营成本1.7亿元 | ★★★★★ |
| 抵押率 | 抵押率约为21% | ★★★★★ |
| 期限 | 24个月 | ★★★ |
| 付息 | 按年付息 | ★★★ |
| 收益率水平 | 10.8%~11.2%，同类项目中较高 | ★★★★★ |
| 管理人综合实力 | 同类资管公司中中等 | ★★★ |
三、要素分析
1、交易对手分析
淮南志高动漫文化科技发展有限责任公司是泰安志高集团下属子公司，是一家集主题开发，商业营运，酒店营运，地产投资等多种经营模式与一体的专业化大型企业。公司依托志高集团总公司的雄厚实力，致力于实现城市运营，专注于主题公园的开发建设，从高科技主题公园概念提炼到设计，从软件到硬件，从创作到实施等综合实力上的提升，并整合国际及国内优秀团队，打造国际级文化产业基地及生态旅游项目。
公司主要股东有泰安志高实业集团有限公司(61%)、淮南市城市建设投资有限责任公司(15%)、安徽润龙投资股份有限公司(15%)、李跃进(9%)等。截至2012年底，公司总资产超24.3亿元，其中净资产超17.6亿元，资产负债率仅为27.57%。
泰安志高实业集团(简称志高集团)有限责任公司是公司母公司，成立于2003年，位于泰安市虎山路19号，注册资本1亿元，法人代表江东廷。股东是江东廷(55%)、岳阳 (25%)和江焕溢(20%)。该公司主要经营文化动漫产业、文化体育用品、批发建材、房地产开发、房地产投资及营销策划、物业管理等业务。截止2013年3月，公司总资产87亿元，净资产40.8亿元。旗下拥有厦门志高置业有限公司、志高实业(龙岩)有限公司等多家子公司。
2、增信措施分析
(1)淮南志高关联公司志高实业(龙岩)有限公司提供评估价值14.19 亿元的土地使用权及在建工程等实物资产设置抵押(抵押率约20%)；
(2)淮南志高的母公司泰安志高实业集团有限责任公司以其持有的61%淮南志高动漫文化科技发展有限公司的股权作为质押担保。截止2012年12月，淮南志高的总资产为23.7亿元，净资产为17.6 亿元。
(3)控股股东泰安志高实业集团有限责任公司为本次信托贷款本息偿还提供全额信用担保。截至2013年3月31日，志高集团的总资产为86.96亿元，净资产为40.86亿元。
(4)公司法定代表人、实际控制入为江焕溢同时提供个人无限连带责任担保。
(5)湖南信托实时实地监督淮南志高的工程进度、资金使用和回款情况。
3、还款来源分析
(1) 第一还款来源。本项目收入主要为门票收入，预计项目建成后，最高年可接待国内外游客数量为280万人次，正常年营业收入为84000万元(第一年营业收入45733.3万元)，营收足够还款。
(2)补充还款来源。志高集团补充差额资金。2012年经营性活动产生的现金流为13.7亿元，筹集活动产生的净现金流为2.85亿元，有着较强的担保能力和还款意愿。
4、项目简介
即将于今年9月开园的淮南志高文化科技动漫产业园位于淮南市新区，新市政府北侧，拥有良好的自然条件及区域发展优势，占地80万平方米，该项目已纳入安徽省“861”建设计划。项目由产业核心区与泰坦方舟主题公园两部分组成，总占地面积达2000余亩，总体规划有目前最先进的，以发明创造为主题的世界顶级第五代主题公园，大型商业中心，星级酒店，产业园区和市政广场，总投资约60亿元人民币。
每年接纳游客200万至350万人次，拉动淮南整体旅游经济效益50亿元。同时能带动房地产、商业、酒店服务等第三产业的发展，更进一步推进城市功能产业链的增长进程。
项目参照芜湖方特和蚌埠花鼓灯嘉年华门票价格，定价处于两者之间，开园定价在190元左右，后期会随着运营情况以及客流量调整票价。
志高动漫园预计2013年9月正式开园，测算中第一年不满一个整年，按实际经营期限来算。本项目收入主要为门票收入，由于本项目是一票制的休闲娱乐公园，人均票价为190元/人，预计项目建成后，年可接待国内外游客最高达280万人次，正常门票年营业收入为53200万元，加上游客在园区内的其他消费，预计年营业额在8亿元左右。
5、受托人简介
华宸未来资产是华宸未来基金管理有限公司的全资子公司。华宸未来基金管理有限公司由华宸信托有限责任公司、韩国未来资产基金管理公司等公司共同发起设立，注册资本2亿元人民币，于2012年获得中国证监会批文并成立，为国内第71家证券投资基金管理公司。
华宸未来基金股东实力雄厚，其中，华宸信托始创于1988年4月，为原内蒙古信托投资有限责任公司，是中国最具区域影响力信托公司之一；韩国未来资产基金管理公司(Mirae Asset)是韩国最大的资产管理公司，也是亚洲最大的独立金融服务机构之一，截至2011年底，资产管理总额超过500亿美元。
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