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　　一、产品简介

　　二、综合评述

　　★★★抵押足值的房地产类信托。期限24个月，收益率9.5%~11.2%。融资方三亚金中海国际置业投资集团有限公司以评估价值11.97亿元的公寓、别墅、车位为抵押，并由2家关联公司和实际控制人个人为本信托计划提供无限连带责任担保，担保意愿可靠。项目抵押足值，担保到位，信用风险可控。

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　三亚金中海国际置业投资集团有限公司，于2008年3月6日注册成立，是一个集房地产开发、投资、装饰、实业为一体的综合性集团企业。现有注册资本壹亿元，目前的股权结构为三亚华融投资有限公司1000万元，占注册资本10%，祝金龙9000万元，占注册资本90%，公司法定代表人为祝金龙。

　　三亚金中海近三期的财务报表显示，公司总资产分别为11.53亿元、17.45亿元、18.16亿元，2012年增长较快。公司近三期负债总额分别为7.18亿元、18.89亿元、19.74亿元，负债率较高。金中海项目体量较大，预收账款结转周期长，2013年2月有14.59亿元收入尚未结转，因此损益表中多年无收入。且2012年-2013年2月期间存货增加6.29亿元，相应预收账款增加了13.51亿元，使得公司资产负债率大幅提高。但以结转后的实际资产负债数据为依据进行计算，偿债比率仍在行业正常范围内。

　　实际上，公司2009-2012年及2013年一季度的销售收入分别为：4.9亿元、5.7亿元、1.9亿元、1.8亿元、1.8亿元，现金回流是非常稳定的，有良好的盈利能力。

　　2、 增信措施分析

　　(1)抵押：三亚金中海国际置业投资集团有限公司以其持有的位于三亚市三亚湾中海路5号“金中海•蓝钻”项目中224套公寓、47套别墅以及78个车位为本信托计划提供抵押担保，抵押物面积共计30860.26㎡，评估价值11.97亿元，本息抵押率31.56%。

　　(2)担保：南京市龙昌房地产开发集团有限公司为本信托计划提供无限连带责任担保；黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司为本信托计划提供无限连带责任担保；南京市龙昌房地产开发集团有限公司法定代表人祝金龙及其夫人为本信托计划提供无限连带责任担保。

　　(3)项目监管：在信托计划存续期限内，对三亚金中海国际置业投资集团有限公司的金中海项目进行监管。要求三亚金中海提供每月报成本、费用支出及销售状况资料，信托公司根据项目情况按季度或不定期对其进行现场核查；截至信托存续半年时，如销售不佳，信托公司有权降低其销售价格，加快资金回笼，确保信托本息的安全；对三亚金中海项目的费用等成本支出均须向信托公司提交用款申请，经信托公司指定人员(包括但不限于项目管理部人员)审批后方可用款。

　　(4)回款监管：三亚金中海国际置业投资集团有限公司名下金中海蓝钻项目销售回款的100%进入销售回款账户；黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司名下黄山金龙岛项目销售回款的100%进入销售回款账户。

　　(5)资金归集：若信托计划未提前结束、未申请延长期限，从信托计划存续第19个月起，三亚金中海按照未偿还信托本金的10%、10%、10%、15%、15%、40%的比例逐月归集至信托专户；若信托计划申请延长12个月，则从信托计划存续第31个月起，三亚金中海按照未偿还信托本金的10%、10%、10%、15%、15%、40%的比例逐月归集至信托专户。

　　若三亚金中海申请发行二期(1.4亿元)并经信托公司批准，则补充以下增信措施：

　　(1)黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司以其持有的编号为黄国用(2010)第127号住宅用地18.4万平方米、黄国用(2010)第128号商服用地18.48万平方米及在建工程为本信托计划提供抵押担保，抵押物价值经评估为3.02亿元；本项目抵押物评估价值14.99亿元，合计本息抵押率35.28%。

　　(2)三亚金中海国际置业投资集团有限公司100%的股权为本信托计划提供质押担保。

　　(3)2013年11月27日后信托公司可派驻现场监管人员，对黄山金龙岛项目进行现场监管，与其共管其公司的合同章、财务章、公章及法人章，审核并保管其销售回款的全部合同及发票等基础资料。注：满12个月时，当销售回款及资金归集余额超过信托初始本金的30%，可向信托公司申请提前还款。

　　3、担保方介绍

　　南京市龙昌房地产开发集团有限公司是一个集房地产开发、建筑设计、房产销售、职业咨询服务、物资贸易等为一体的综合性企业，具有国家二级开发资质。

　　龙昌集团近三期的财务报表显示，公司总资产分别为2.1亿元、2.26亿元、2.26亿元，资产水平比较稳定，公司资产以流动资产为。2010－2012年的资产负债率分别为50.45%、40.45%、66.94%，前期公司资产负债率长期维持在较低水平，实行稳健经营，财务安全性较高。近期业务大量扩增，负债大幅增加，资产负债率相应提高。预计未来三年内公司营业收入增长率将趋于平稳，届时资产负债率也将回归较低水平。

　　2010年-2012年的流动比率分别为1.55、1.8、2.29，速动比率分别为1.53、1.67、1.76，两项比率始终保持在行业较高水平，2012年流动比率、速动比率大幅提升，公司短期偿债能力有所提高。

　　黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司成立于2003年5月16日，由王晓光等共同出资组建，注册资本金1亿元整，公司类型为有限责任公司(自然人投资或控股)，主要经营房地产开发及销售、自有物业租赁及管理。2010年4月，王晓光等将其名下所持有的黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司全部股份转让给祝金龙及邓柱标，其控股股东为祝金龙。

　　根据黄山置业近三期财务报表显示，公司2011-2012年3月资产总额分别为1.06亿元、1.15亿元、1.28亿元。2013年一季度末主要资产构成为其他应收款0.58亿元、存货0.7亿元。公司近三期的负债总额分别为0.15亿元、0.31亿元、0.47亿元。近三期公司资产水平稳步提高，2011年来资产负债率有所提高，主要是因为其他应付款提高。截止2013年一季度末，公司其他应付款总额为0.47亿元，占公司流动负债的99%，主要是集团公司内部的一些往来款。

　　由于黄山金龙岛项目开发周期为5年，当前尚未开始预售，无现金回流。但预计2013年8月将取得预售，届时财务水平将有所好转。鉴于黄山金龙岛项目绝佳的地理位置、合理的开发及销售安排，其未来收入可观。

　　4、 项目介绍

　　金中海•蓝钻项目是由三亚金中海国际置业投资集团有限公司开发的集度假、休闲、养身为一体的世界级滨海社区。金中海项目位于海南省三亚市三亚湾核心地段，与绵延17.8公里的海岸线近在咫尺，交通便利，周边配套齐全，依山傍海，资源优势突出。项目总建筑面积达10.8万㎡，规划有高层海景公寓和少量珍稀海景别墅两类产品。2008年2月，金中海集团以海南省地王的价格竞得一海景地块，用作金中海蓝钻项目的建设用地。

　　三亚湾是三亚全新打造的新城，具备三亚市一流的高档居住环境条件。项目位于三亚市三亚湾开发区，三亚湾全长17.8公里，是三亚最长的海岸线，也被喻为“椰梦长廊”，北面被五指山余脉所环抱，南面面朝南中国海，正所谓是前有眺，后有靠，最西边有“南山”、“天涯海角”、“西岛”等知名景区。

　　金中海项目坐落在三亚市三亚湾路海坡度假区，位于三亚市三亚湾中海路5号，具体位置在中海路以北，鲁能三亚湾小区以南，三亚国光豪生度假酒店以东，距离三亚湾路约300米，距离海虹路约400米。

　　金中海项目总投为22.5亿元，当前已投入约21.5亿元，其中9亿元为自筹资金(占总投的40.06%)。本项目于2008年2月24日取得公开挂牌出让地块，成交金额为52974.24万元，补充增容地价款后地价款共计56241.67万元，已于2008年6月缴清。

　　当前，金中海项目公寓及别墅已全部取得产权证，公寓于2009年取得预售，已完成73.41%的销售，别墅于2011年取得预售，已完成25.84%的销售。按当前销售均价(公寓4万元/㎡，别墅5万元/㎡)计算，预计至少还将实现销售回款共计13亿元。金中海项目预计将于2013年5月结转预售收入，并缴纳各项税费约3亿元。

　　5、 还款来源分析

　　(1)三亚金中海销售收入。金中海•蓝钻项目位于海南省三亚市三亚湾中心地段，总建筑面积10.8万㎡，项目周边五星级酒店繁多，配套丰富，交通便利，拥有绝美的海景景观资源。作为三亚湾的冠军产品，预计2013-2016年将完成项目剩余房源的销售，剩余回款在13-16亿元之间。可以看出，三亚金中海预计在未来2013年-2016年底，净现金流入分别将达到3.4亿元、3.8亿元、3.2亿元、1.9亿元，净现金流累计达12亿元。根据以上现金流测算，三亚金中海未来销售收入作为本信托计划的首要还款来源，能够有效保障信托资金的安全退出。

　　(2)黄山置业销售收入。黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司于2011年4月获取黄山区太平湖湖畔两地块，总面积368786.55㎡，拟在该地块实施住宅开发兼商业建设。项目的开发模式主要是以山水绝伦的旅游资源为基础，以游艇、迷你高尔夫、五星酒店、酒店公寓、别墅洋房为旅居体验，以销售酒店式公寓、别墅洋房为主要的盈利模式。黄山金龙岛项目系为黄山市重点旅游区太平湖区优质项目，旅游地产概念突出，地理位置绝佳，设计独到且周边配套成熟，目前处于在建状态，销售前景看好。

　　6、信托介绍

　　四川信托有限公司是在四川省信托投资公司、四川省建设信托投资公司经过资产重组，吸收和兴证券股权、华西证券股权和川信大厦等资产，重新设立的信托公司。自2010年11月重新开业至今，依托中海信[微博]托(央企中海油集团的下属企业)的信托管理经验，公司业务发展迅速，目前管理信托资产规模已将近1000亿元。

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