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　　一、产品介绍

　　二、综合评述

　　★★★☆ 房地产类信托，收益率9.5%-10.5%，期限24个月。融资方香河京御房地产开发有限公司将所融资金用于华夏大运河孔雀城项目五期后续开发建设，项目还款由项目销售收入产生，由上市公司华夏幸福基业股份有限公司为信托还款提供连带责任担保，项目公司母公司将项目公司100%股权质押于中融信托公司。项目市场具有低地价优势，回款有保障，信托安全性较高。

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　香河京御房地产开发有限公司是廊坊京御房地产开发有限公司100%控股的全资子公司，主要开发大运河孔雀城3、4期项目，累计开发面积163804平方米。成立于2009年2月，注册资本金：人民币16500万元，股权结构：廊坊京御(100%股权)，法定代表人：孟惊，房地产开发资质肆级。

　　截至2012年10月31日，香河京御房地产开发有限公司未经审计的报表账面总资产10.93 亿，剔除预收款项后的资产负债率仅37.82%，显著低于行业水平，财务状况稳健。

　　香河京御房地产开发有限公司控股股东廊坊京御成立于2002年12月27日，注册资金为70000万元，房地产开发一级资质。廊坊京御为上市公司华夏幸福基业股份有限公司(以下简称“华夏幸福”，股票代码600340)旗下房地产开发板块唯一直接控股子公司，华夏幸福的所有经营都是通过廊坊京御及其下多家子公司来进行。

　　华夏幸福于2011年8月29日实现A 股借壳上市，截至2012年9月30日，未经审计的总资产366.44亿元，净资产45.69亿，资产负债率较高，但剔除预收账款后的资产负债率仅23.29%。截止2013年5月4日总市值244亿元。

　　2、增信措施分析

　　上市公司担保：上市公司华夏幸福为项目公司的还款义务提供连带责任担保。

　　股权质押：项目公司股东廊坊京御将其持有的项目公司100%股权质押给中融信托，信托计划100%控制项目公司。

　　3、担保方实力介绍

　　华夏幸福为上市公司，房地产开发业绩突出，产品定位好，市场接受度高，现金流良好，经营稳健。华夏幸福基业股份有限公司(股票代码600340)创立于1998年，是中国领先的产业新城投资运营企业集团，公司核心业务包括产业园区开发运营和城镇开发建设。2011年公司销售额165亿，自2005年以来，公司业绩复合增长率保持在100%以上，并于2011年8月29日A股上市，截至2011年末，资产规模275亿元。2012年经营简报显示，2012年全年销售额达211.35亿元，比上年增长28.1%，签约销售面积273.84万平米，比上年增长59.16%。

　　截至2012年末，华夏幸福总资产432亿元，稳步扩张，剔除预收款项后的资产负债率32.37%，显著低于行业水平，且呈逐年降低趋势，公司在持续张下，财务状况仍保持一贯的稳健。华夏幸福依靠园区+地产模式，近几年得到了快速的发展，公司业绩复合增长率保持在100%以上。

　　4、项目介绍

　　大运河孔雀城项目前四期均已成功开发，项目预期收益较高，测算现金流比较安全，项目回款有保障。

　　大运河孔雀城位于香河县经济技术开发区内第一城对面，103国道东侧，地理区位优势显著，交通四通八达，拥有京沈高速、103国道等5 条国、省级交通干线，周边各种生活配套设施齐全，有着得天独厚的发展优势和前景。大运河•孔雀城延续孔雀城系列产品的规划理念，建筑形态主打南加州庭院别墅风格，建筑形式包含类独栋、庭院花堡、花园洋房等，致力于打造一个京东首席亲情低密度小镇，三重专属会所的国际、现代、时尚休闲文化社区。

　　大运河孔雀城项目分为5期开发，其中1-3期已经完工，第4 期在建，本项目为孔雀城第5 期。大运河孔雀城5 期目前已完成取地流程，取得土地面积为248.92 亩(166154.16 平方米)，单价约为85 万元/亩，楼面地价1002元/㎡。但本项目为华夏幸福传统的园区开发的配套住宅，其缴纳的土地出让金的大部分将返还给华夏幸福，土地出让价格由其和政府协商来确定。项目土地不涉及拆迁。

　　5、还款来源分析

　　本次融资用途为华夏孔雀城五期项目的开发建设，本项目未来预计可实现销售收入为171691万元，信托资金退出来源主要为投资项目所产生的销售收入。

　　项目占地面积166154.16㎡，总建筑面积211216㎡，本项目投资总额为10.5785 亿元。其中联排别墅61880㎡，均价预计9000元/㎡，叠拼49950㎡，均价预计8100元/㎡，叠堡41958㎡，均价预计11620元/㎡，旗舰大堡二代17856㎡，均价预计15000元/㎡，商业350平米。根据测算，销售率盈亏平衡点70%，销售均价盈亏平衡点：7025 元/平方米。

　　6、信托公司介绍

　　中融国际信托有限公司前身为哈尔滨国际信托投资公司，成立于1987年。20多年来，中融信托始终致力于提升综合资产管理能力，在货币市场、资本市场、金融衍生产品、房地产投资、风险投资等领域积累了丰富经验。近年银信合作、私募股权投资、证券投资、房地产投资等业务快速发展，为高端客户财富管理开拓了广泛的空间。2008年至2011年，公司资产管理规模分别为708亿元、1323亿元、1820亿元、1784亿元(信托资产规模1742亿元，自有资产42亿元)，居同行业前列；2011年底公司净资产33.21亿元，各项风险控制指标达到银监会关于信托公司净资本管理的要求；全年实现净利润10.53亿元。创造了良好的经济效益和社会效益。

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