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　　一、产品介绍

　　二、综合评述

　　★★★★  收益率较高，抵押率较低，按季付息的房地产信托项目。融资人黄氏控股集团综合实力较强，资金主要投向路桥建筑装饰城二期项目，项目前景良好。土地抵押、实际控制人连带责任担保、关联控制人连带责任担保等增信措施到位。

　　三、要素分析

    1、交易对手分析

　　黄氏控股集团1996年由台州明桦铝业有限公司和浙江摩托车交易中心物业管理有限公司出资组建，增资扩股后注册资本金为1.8亿元，股东分别持75%和25%的股权。其前身是台州市路桥建筑装饰城发展有限公司，总部设在路桥建筑装饰城，以开发专业市场为龙头，大力发展房地产等其它产业。该公司目前发展成为以批发市场、房地产、教育事业等为三大支柱产业的大型企业集团。截至2012年底，公司总资产33余亿元，负债16余亿元，净资产约17亿元。

　　2012年公司全年主营业务收入为2.08亿元，净利润6437万元。2012年财务费用较低，总计3646万元。截止2012年年底，公司资产负债率等长期偿债指标低于50%，流动率速动率等短期偿债指标高于0.8，表明公司负债结构良好，偿债能力强。

　　 2、增信措施分析

　　(1)土地抵押。浙江黄氏房地产开发有限公司以其名下的两块位于千岛湖畔的国有土地使用权,为贷款提供抵押担保(国有土地使用权证证书号为淳安国用(2012)第000889号，面积为67569.09㎡评估价值为621,973,474元;淳安国用(2012)第000890号,面积为33118.41㎡，评估价值为191,358,173元)总抵押物价值：8.13亿元，抵押率36.9%。

　　(2)自然人连带责任担保。黄氏控股集团有限公司法定代表人黄明华(曾用名黄明桦)夫妻双方分别为贷款提供个人无限连带责任保证担保；黄俊及妻子双方分别为贷款提供个人无限连带责任保证担保；陈旭峰及妻子双方分别为贷款提供个人无限连带责任保证担保；

　　(3)关联方第三方连带责任担保。台州黄氏房地产开发有限公司提供连带责任保证担保；浙江黄氏新天地房地产开发有限公司为贷款提供连带责任保证担保。

　　 3、还款来源分析

　　目前集团总负债11亿元~12亿元，还款主要依靠房地产项目租赁、销售收入。预计路桥建筑装饰城二期项目建成后的销售总收入可达58亿元，集团还有其它还款来源包括“玺墅”销售收入等超过20亿元，足够覆盖银行贷款和信托本息还款。

　　 4、项目介绍

　　 路桥建筑装饰城一期是省计委立项列入台州市重点项目的专业批发市场。装饰城于1998年9月28日正式开业，占地面积180亩，建筑面积15.87万平方米，总投资5.3亿元。市场设营业摊位2067个，摊位出租率达100%，年租金收入1.5亿元左右。

　　信托资金投向的路桥建筑装饰城二期是路桥区政府重点工程之一，地处路桥区北部，是远东商贸广场的重要组成部分。工程位于现一期装饰城相距350米，南接双水路，东临商海街，北通台州市市政府，区位、交通优越，城市配套建设目标及规划城市配套基础设施齐全，具有良好的发展前景。借款人为加速资金回笼，拟打算以转让产权方式销售商铺。

　　 5、信托公司介绍

　　甘肃省投资信托公司1981年6月经中国人民银行、财政部批准成立。根据《信托法》要求，2009年2月，公司名称变更为“甘肃省信托有限责任公司”。2010年5月，甘肃省国有资产投资集团公司注资70,000万元，公司注册资本增加至101,819.05万元，其中：甘肃省国有资产投资集团公司占92.58%，天水市财政局占4%，白银市财政局占3.42%。

　　“十一五”期间公司累计完成利润总额38，308.91万元，年均7，661.82万元，年人均利税146.34万元。根据2010年及2009年55家信托公司披露的年报信息统计，公司盈利和资产管理能力排名第二十位,项目风控能力排名第十五位。

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