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　　一、产品简介

　　二、综合评述

　　★★★ 一只优先劣后为1：1的房地产信托项目，收益率(9.6%~11.1%)中等，期限2年。信托募集用于成立投资济南泰跃投资有限公司，以济南泰跃投资有限公司和南益(实业)集团有限公司共同成立山东南融房地产开发有限公司的形式，开发济南电建路地块项目。在项目出现兑付风险时，受托人有权自主处置全部泰跃投资持有的项目公司权益。

　　三、要素分析

　　1、 交易对手分析

　　融资人济南泰跃房地产开发有限公司成立于2009年11月，注册资本金为3亿元人民币。泰跃地产专注于济南市场进行房地产开发建设，在业内拥有雄厚的实力和丰富的资源，主要投资方向为大型中高端房地产项目，目前正在进行施工建设的“发祥• 福邸”项目就是其中的典型代表。

　　合作开发公司南益(实业)集团有限公司于1963年在香港成立，是一家多元化跨国经营的大型投资集团，主要投资方向为大型中高端房地产项目，在业内拥有雄厚的实力和丰富的资源。南益集团核心管理团队过往开发经验丰富，先后开发了济南名泉春晓、济南名士豪庭、武汉巴黎豪庭、天津名士华庭、泉州西湖豪庭、泉州宝珊花园、泉州鲤景湾、泉州南益广场、泉州紫湖国际高尔夫山庄等中高端项目，不断塑造区域性的明星项目。

　　2、 增信措施分析

　　信托计划引入特定投资者(泰跃地产)以其对泰跃投资的4亿元债权认购次级信托受益权，预计信托计划成立时优先次级比为1:1。该类受益权劣后于优先级受益权分配信托计划的资产和收益，为优先级受益权提供了安全垫保护。

　　信托计划控制泰跃投资100%股权，实际控制项目公司50%的股权，在项目出现兑付风险时，受托人有权自主处置泰跃投资持有的项目公司权益。公司董事会由5人组成，中融信托委派2名董事会成员(含董事长)。项目公司所有的印鉴、证照、重要空白凭证、银行账户等由中融信托方面派员监管。深度监管——中融信托委派财务总监和成本部副经理，负责公司的重大财务决策，参不公司重大预决算工作，严格监控项目工程费用支出。

　　本项目地理位置优越，属于稀缺地段。随着历城区以二环东路为主轴建设高端商务、总部基地、金融证券、房地产业、现代物流、科研信息产业的聚集发展，配套设施逐步完善本项目的投资价值将会得到大幅提升。如果确实出现极端情况，受托人将发挥股东的优势地位，主动处置所持项目公司资产或其他手段，保障信托资金安全。

　　3、 项目介绍

　　项目位于济南市历城区，地理位置优越、土地成本相对较低。历城区是济南城区东秱的主体空间和开发开放的黄金地带。区内有国家级开发区——济南高新技术开发区，有省级临港开发区及一批市、区级产业园区，是省城对外开放的前沿阵地。伴随着区域经济的发展、配套设施的完善、人气的趋旺，项目所在该地的楼盘升值空间巨大。

　　项目公司已于2012年11月14日通过现场竞价(16.1亿元)取得该地块土地使用权，目前正在进行地质勘查和项目规划设计。项目一期预计于2013年6月开工建设，预计于2015年2月竣工验收。二期预计于2014年3月开始施工，预计于2015年底竣工验收。

　　4、 信托公司介绍

　　2002年中融国际信托有限公司重新登记，由此诞生。2003年以后，伴随着经济的发展，金融市场和证券市场焕发了蓬勃的生机，中融信托进入了全新的高速增长期。作为跨越越资本市场、货币市场和产业市场的金融企业，中融信托开始面向社会提供一站式、多元化、全方位的金融服务。 

　　截至2012年底，中融管理资产规模突破3000亿元，其中信托资产近2995亿元，公司净资产58.43亿元，位居同行业前列。 同年在“财富管理合作发展论坛暨第5届中国优秀信托公司评选颁奖典礼”上，公司荣获“中国优秀信托公司”、“年度最佳研发团队”、“年度优秀理财管理团队”的光荣称号。在“2012年21世纪资产管理年会暨第五届中国资产管理金贝奖评选颁奖典礼”活动中，公司荣获“2011-2012年度最受信赖信托奖”和“2011-2012年度最佳风险控制信托公司奖”两项大奖。 

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