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　　一、产品简介

　　二、 综合点评

　　★★ 认购起点较低，项目所在地处第一大都市上海，项目前景较佳，优先级本益覆盖率较高，融资人抚州市宏基置业有限公司实力尚可。

　　三、要素分析

　　1、交易对手分析

　　项目公司股东抚州市宏基置业有限公司成立于2002年，注册资本3000万元；具备二级开发资质，是天和集团下属专项承接基础设施建设、民生工程的控股子公司，曾先后在江西、浙江等地参与多个政府重点工程项目的建设，包括道路等基础设施BT工程、经适房、保障房等。目前公司主要资产分布于上海、江西、浙江等地，公司资产总值约32亿元，净资产约25亿元(按公允价值计量)。

　　2、 保障措施分析

　　结构化设计为投资人提供补足。抚州宏基最高认购本信托计划7.5年期信托份额7亿元，并为本信托计划B类信托受益权的本金及预期收益承担补足义务(按照实际募集规模的1/3比例认购)，并为本信托计划B类信托受益权的本金及预期收益承担补足义务。

　　(1)工程与销售节点设置：通过对信托期间的项目工程与销售节点进行约定，一定程度上约束项目方按约进行工程开发和项目销售，保障项目按时完工，产生足额的现金流回款，一定程度上也可有效防范流动性风险。

　　(2)主动管理：项目公司日常开发经营由抚州宏基派出管理人员负责，安信信托通过有限合伙向项目公司派出2名董事(占董事会席位达三分之二)及财务总监，从股东会、董事会、工程、财务、印章、人员及其他信托事务等多个层面对公司进行主动管理，确保项目公司的有序经营 ，实现既定的信托目的，详见可研第五部分“过程管理”。

　　(3)第三方专业机构监管：本项目拟聘任①第三方工程监理，对整个项目实施监督管理，该监理方的监理职责如下：按合同约定向项目派出总监理工程师及其监理机构主要成员，制定监理规划，并按照监理合同约定完成监理工程范围内的监理业务。②第三方资金监管机构对项目公司所有资金，包括信托资金、公司自筹资金、信托期间销售回笼款及取得的银行贷款资金进行监管。③第三方会计师事务所对项目公司财务报表执行每半年一次的独立外部审计。

　　3、还款来源分析

　　项目公司将作为邀标对象参与新农村建设项目土地的竞拍，预计的土地出让价为人民币20.18亿元，折合楼板价约3600元/平方米，相比周边楼板价约5800元/平方米，本项目的前期投入成本较少。

　　项目总投资预计53亿元，信托期间项目工程支出(包括各类费用)预计为45.81亿元，作为信托利益分配来源的配套项目销售收入预计可实现约60.04亿元，扣除需由此承担的工程税费成本后，剩余34.32亿元对信托优先级本金覆盖率达到163%，本益覆盖率143%。另对A类受益权而言，保本保收益的资产销售安全边际单价较市场价格折价约34%，安全边际较大。

　　4、项目介绍

　　本项目地处南桥新城，属于“十二五“期间上海重点推进建设的三大新城之一。该区域特别是本项目周边经历多年发展已逐渐成熟，区域价值日益体现，正逐渐被市场认可。

　　作为对《奉贤区推进社会主义新农村建设2010—2012年三年行动计划纲要》的延续，本项目通过对片区内北行村、南行村的相关改造，旨在改善当地农民的生活条件(包括居住、教育、医疗、服务等)，进一步配合提升南桥新城的整体居住与商业氛围，并以此为契机，吸引各类企业平台的关注，为农村创造更多更好的就业机会制造条件，丰富农村收入来源，加大社会效益。

　　本项目交通便捷，规划中的南桥新城将有多种出行方式连接市区。轨道交通5号线、8号线，BRT快速公交方案，以及周边道路的建设改造，金海路—虹梅南路越江隧道的建设，都将大大提高该区域居民的出行效率，从而带动该区域办公和商业的有效需求及物业价值的提升。

　　作为此次新农村建设项目的一部分先决条件，项目公司将作为邀标对象参与部分项目土地的竞拍，预计的土地出让价为人民币20.18亿元，折合楼板价约3600元/平方米，相比周边楼板价约5800元/平方米，项目成本优势凸出。

　　金汇镇新农村建设项目主要包括北行村、南行村的项目改造，涵盖片区环境改造及住宅与生活配套设施的开发建设，以及后续拟建的教育设施(小学、初中)、金融设施(引入农村信用合作社、农商行等)与服务设施(农贸市场)等工作。

　　6、信托公司介绍

　　安信信托投资股份有限公司是全国第一批股份制金融机构。公司成立于 1987 年，1992年转制为股份制有限公司。2012年年底上海国之杰投资发展有限公司成为公司第一大股东，截至2012年年末公司总资产9.5亿元，净资产6.3亿元，综合实力在全部信托公司中中等偏下。

　　仓石研究中心是国内最早从事专业第三方财富管理的顾问机构之一，提供投资者固定收益信托、公募基金、阳光私募等研究和配置服务，帮助投资者实现财富的长期稳健增殖。(010-6267-5061)