中融信托绿洲中环股权投资集合信托点评
仓石研究中心(010-6267-5061)
一、产品简介
| 信托全称 | 中融-绿洲中环股权投资集合信托计划 |
| 信托类型 | 股权投资类 |
| 资金用途 | 信托计划次级份额受让绿洲花园置业交付的注入资产，持有项目公司97%的股权。信托计划成立后，受托人将以信托计划募集的优先级投资本金向项目公司提供股东借款。 |
| 优先级信托资金规模 | 5亿元 |
| 产品期限和规模 | 12个月(2亿)和24个月(3亿) |
| 预期收益率 | 一年期：100万(含)~300万元(不含) 9%， 300万(含)以上 9.5% 二年期：100万(含)~300万元(不含) 9.5%，300万(含)以上 10% |
| 收益分配 | 按年分配 |
| 托管行 | 杭州银行 |
| 募集起始日 | 2013年3月25日起~ |
| 预约咨询 | 010-6267-5061 |
二、综合点评
★★★☆ 上置集团发行的房地产项目贷款产品，期限1年和2年，收益率9%~10%。实际交易对手上置集团资产雄厚，长期信用状况较好；项目处于收尾阶段，还款来源充足，确定性较高；受托人中融国际信托在全部信托公司中综合实力排名靠前。
| 项目 | 要素 | 要素评价 |
| 融资人实力 | 上海金午净置业净资产9.47亿元 | ★★★ |
| 融资额 | 5亿，占净资产比重较高 | ★★ |
| 利息保障倍数 | 预计项目销售收入232456万元，税后利润76118.02万元，可以覆盖利息支出 | ★★★★ |
| 担保人实力 | 上置集团有限公司净资产129.75亿港元 | ★★★★★ |
| 土地抵押率 | NA | ★ |
| 期限 | 1年和2年，均可选择，较为灵活 | ★★★★★ |
| 付息 | 按年分配，优于到期分配 | ★★★ |
| 收益率水平 | 9%~10%，和同期限房地产信托平均水平相同 | ★★★ |
| 信托公司综合实力 | 中融国际信托综合实力行业领先 | ★★★★★ |
三、要素分析
1、交易对手分析
本次信托计划交易对手为上海金午置业有限公司，成立于2002年，注册资本442,235,160元，资产规模18.31亿元，净资产9.47亿元。由上置集团下属子公司上海绿洲花园置业有限公司控股97%，上置集团间接控股95.79%(上置集团持有绿洲花园置业98.75%的股权)，是上置集团为上置绿洲中环中心项目设立的项目公司，即该信托的实际交易对手为上置集团。
上置集团有限公司成立于1993年，是一家以房地产开发与建筑营造及土地开发为主营业务架构的综合性地产开发公司。2011年集团总资产规模超过436.56亿港币，净资产129.75亿港币，实现销售收入.67.86亿港币，营业利润7.38亿港币，是上海房地产开发企业50强之一。
2、增信措施分析
上置集团有限公司为本次信托计划提供连带责任担保，上海香岛花园置业有限公司为本次信托计划提供连带责任担保。
上置集团有限公司成立于1993年，是一家以房地产开发与建筑营造及土地开发为主营业务架构的综合性地产开发公司，香港联交所上市公司(HK1278)。2011年，上置集团有限公司在中国房地产500强排名74位，是上海房地产开发企业50强之一。2011年集团总资产规模超过436.56亿港币，净资产129.75亿港币，实现销售收入67.86亿港币，营业利润7.38亿港币。
3、还款来源分析
信托项目位于中环长风商务核心区，地理位置优越，价格稳定，抗市场风险能力强目前项目进度良好，所有5幢办公楼、2幢酒店式公寓、2座4层商业连廊除6号楼均已完工，6号楼预计完工时间为2013年7月，即项目处于收尾阶段，风险可控性较好。
项目销售收入：预计可以实现销售收入232456万元，扣除成本、税金，预计税前利润131490.69万元、税后利润76118.02万元。上置集团其他项目收入：2011年上置集团实现销售收入67.86亿港币，营业利润7.38亿港币。
4、信托公司介绍
中融国际信托有限公司是经中国银监会批准设立的金融机构，成立于1987年。20多年来，中融信托始终致力于提升综合资产管理能力，在货币市场、资本市场、金融衍生产品、房地产投资、风险投资等领域积累了丰富经验。2008年至2011年，公司资产管理规模分别为708亿元、1323亿元、1820亿元、1784亿元(其中信托资产规模1742亿元，自有资产42亿元)，居同行业前列。
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