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　　一、产品简介

二、综合点评

    ★★★☆ 无锡雪浪科教产业投资发展有限公司发行的政信合作产品，期限2年，收益率9.5%。融资人长期信用状况较好；出让土地抵押，抵押物价值较高；第三方连带责任担保，担保人实力强。同时信托流程简单，法律关系清晰，相关风险可控。

   三、要素分析

1、交易对手分析

　　交易对手无锡雪浪科教产业投资发展有限公司(无锡雪浪)主要业务范围包括利用自有资金对外投资；市政公共设施管理；建筑材料，装饰装潢材料、电子计算机及配件的销售；计算机软硬件及集成系统开发。截止至2012年11月30日，该公司总资产为18.35亿元，净资产为8.07亿元。在建工程中主要由仙河苑安置房三期、胡埭标准厂房及中科院软件所组成，公司未来盈利也主要来源于以上项目。

　　2011年无锡雪浪主营业务收入为3.09亿元，可分配利润为15414万元，其中约54%的收入来自于基础设施建设和雪浪中学的回购款收入，约30%来自于租金收入。雪浪科教每年约有1亿元的稳定租金收入，其它收入则来源于公司建设项目的未来回购款。雪浪科教历年的经营性现金流流量较大，每年的租金收入是稳定的现金流，同时已竣工的仙河苑安置房三期及雪浪中学已进入回购阶段，2013-2014年已锁定约6.7亿元的现金流入，公司有能力承担本信托计划本息的偿付。

　　该信托资金投向雪浪科教与中科院合作的定向建设项目，建成后有两套方案实现收入，第一套方案是将由中科院出资收购项目的办公群落，收购价款暂定为投资总价上浮30%，即6.83亿元；另一套方案是半租半售，雪浪科教计划对外出售部分办公群落来获取利润最大化，目前总建筑面积约为108000平方米，周边写字楼的基本价格为8000-12000元/平方米，按照均价为10000元，并出售总面积的50%来计算，将会有5.4亿元的销售收入，剩余面积则通过出租方式交付中科院分所进行使用。

    总体来说，无锡雪浪的资产负债率正常，盈利能力较强，流动比率和速动比率较好，短期偿债能力稳定。根据查询央行的征信系统，截止2013年1月4日，企业信用状况简单清晰，贷款卡正常，无不良贷款记录，对外担保余额为9300万元。因此雪浪科教本身实力较强，再加上有稳定而充足的未来收入作为还款来源，同时担保方无锡金源和地方财政的实力雄厚，具备较强的履约意愿。并且该信托流程简单，法律关系清晰，相关风险可控。该项目在信托存续期间兑付风险较小。

2、增信措施分析

    A、连带责任担保：地方性国企、关联公司无锡金源产业投资发展集团有限公司为本次信托融资提供连带责任担保，截止至2012年6月30日，该公司2011年的总资产为209.53亿元，净资产95.5亿元；

B、土地抵押：关联第三方以名下足值土地，土地证号为：锡滨国用2012第017416号，位于无锡市滨湖区雪浪街道壬港社区的一宗49066.9平方米的国有划拨土地为本次融资提供抵押担保，根据湖南万源评估咨询有限公司对上述土地的评估，该土地总价为64200万元，抵押率为46.73%；

C、无锡市滨湖区政府将本次融资款项纳入财政预算，滨湖区财政局出具承诺函，如融资方无法按期偿还，由区财政安排专项资金对接。

    3、担保方介绍

无锡金源产业投资发展集团有限公司注册资本为人民币20亿元，出资人分别为无锡市滨湖区经济发展总公司管理委员会占比62%，无锡市滨湖区供销合作总社占比38%。财务方面：健康。1. 存货、预付账款和货币资金，显示出该公司资产流动性较强，短期偿债能力很强。非流动资产中绝大部分为在建工程，符合无锡金源的政府融资平台身份。

     4、还款来源分析

    主要来自无锡雪浪科教产业投资发展有限公司三个方面营收：

    (1)中科院软件所项目收入，该项目为雪浪科教与中科院合作的定向建设项目，建成后将由中科院出资收购项目的办公群落，预计回收款项为6-7亿元。

    (2)仙河苑安置房三期的回购款项，根据滨湖区山水城管委会与雪浪科教签订的回购协议，2013年和2014年将有共计67000万元的回购款进账。

    (3)雪浪科教未来的经营收入，2012年1-11月雪浪科教的营业收入为3.09亿元，净利润约为5000万元。预计2013年和2014年，该公司的净利润将分别达到7000万元和10000万元左右。

    5、地方政府财政实力介绍

    2010年无锡市滨湖区完成GDP490亿元,增长14.5%；财政总收入133亿元,增长75%；一般预算收入53亿元,增长27%；2011年财政全区完成财政总收入143.68亿元，增长3.2%；一般预算收入67.36亿元，增长22%。

    滨湖区地方一般预算收入已连续三年增长率超过20%，滨湖区财政一直比较稳健，负债相对较少，根据相关统计，截止2010年末，滨湖区政府的负债余额为64亿元；到2011年末，政府持有的负债余额为55亿元。2012 年上半年，政府性债务进一步减少至33亿元，政府没有其它隐性负债。

     6、信托公司介绍

受托人湖南信托区域性信托，是目前湖南省唯一保留的信托机构，注册资本为7亿元人民币。湖南省信托有限责任公司1985年经湖南省人民政府批准、中国人民银行总行批复正式成立，是目前湖南省唯一保留的信托机构。目前，公司注册资本为7亿元人民币。公司股东包括湖南财信投资控股有限责任公司(持股96%)、湖南省国有投资经营有限公司(持股4%)，为国资委下属100%国有企业。截止至2011年6月底，公司已成功推出400多个信托项目，全部如期兑付本金收益，经营稳健、效益显著。

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