中融信托-东晋桃源缙福源项目贷款信托产品点评
2012年10月23日
新浪仓石研究中心(010-62675061)
一、产品信息
| 中融信托-东晋桃源缙福源项目贷款信托产品信息 | |
| 信托名称： | 中融信托-东晋桃源缙福源项目贷款信托 |
| 信托计划目的： | 受托人将信托计划资金运用于通过长安银行股份有限公司向新桃花源公司持有并开发的东晋桃源项目一期缙福源项目的委托贷款，并以贷款本息收入作为信托利益的来源为受益人获取收益 |
| 信托规模： | 3亿元 |
| 信托期限： | 48个月 |
| 预期年化收益率： | 100万≤认购金额＜300万元， 9.5%/年； 300万≤认购金额＜600万元， 11.0%/年； 600万≤认购金额＜1500万元， 12.0%/年； 认购金额≥1500万元， 12.5%/年。 |
| 付息方式： | 每年分配，到期还本 |
| 参与起点： | 100万，10万递增 |
| 推介日期 | 2012年10月23日-2012年12月15日 |
| 咨询电话 | 010-62675061 |
二、产品评价
综合评价：★★★ 本信托为房地产贷款信托项目，实际用款人实力中等，担保人为个人信用；但抵押率较低，提高了风控等级。项目位于西安核心区未央区，且项目价格为4000元/平米-4500元/平米，低于周边项目，利于销售，还款来源有一定保障。按工期预算在2012年第三季度至2014年第四季度销售期间，住宅、商业及车库的预计销售回款金额总计167,658.50万元，有条件覆盖本信托贷款本息。
| 评价项目 | 评价要素 | 评价结果 |
| 融资人实力 | 新桃花源旅游经贸实业有限公司1997年5月成立，注册资金6.55亿元。截止2012年6月份，总资产16.37亿元，速动比率、流动比率一直维持在较高水平，基本都在3以上，资产流动性好，变现能力强；同时资产负债率长期维持在30%左右，具有良好的长期偿债能力。 | ★★★ |
| 审计、评估 | -- | -- |
| 发行规模 | 本期发行3万元人民币，预计滚动发行5亿，低于融资人净资产规模 | ★★ |
| 抵押率 | 42.86% | ★★★★ |
| 质押率 | 无质押 | -- |
| 流动性 | 2年 | ★★★ |
| 收益率 | 为9.5%～12.5%，9月份以来成立的2年期房地产信托的预期年化收益率平均为9.46% | ★★★★ |
| 收益分配 | 每年付息，到期还本 | ★★★ |
| 发行机构 | 中融信托实力较强，但该项目属于事务性信托，信托公司在此间发挥作用较弱 | ★★★★★ |
受托人将信托计划资金运用于通过长安银行股份有限公司向新桃花源公司持有并开发的东晋桃源项目一期缙福源项目的委托贷款，并以贷款本息收入作为信托利益的来源为受益人获取收益。
2、 还款来源分析
信托还款主要依赖于西安房地产项目销售。本项目位于西安市经济技术开发区草滩生态产业园尚稷路，东临草滩五路，北临规划中的尚林路项目位于西安核心区未央区，预计项目销售价格为4000元/平米-4500元/平米，低于周边项目，利于销售，还款来源有一定保障。按工期预算在2012年第三季度至2014年第四季度销售期间，住宅、商业及车库的预计销售回款金额总计167,658.50万元，有条件覆盖本信托贷款本息。
另外，新桃花源公司已与陕西省农业厅、陕西省工信厅、陕西省建设厅、陕西省检察院、西安市交警队、西安仲裁委、经开工商局、重研院等单位签订了团购协议。
3、 增信措施分析
(1)抵押担保
新桃花源旅游经贸实业有限公司以其持有的两宗房产及东晋桃源•缙福源项目一期的在建工程为贷款提供抵押担保。新桃源公司以本项目277亩土地及在建工程提供抵押，经陕西省房管局指定的评估机构评估，抵押物价值已超过7亿元，按照本项目3亿元的贷款本金计算，抵押率为42.86 %，抵押率较低，安全边际高。
(2)连带责任保证
新桃花源旅游经贸实业有限公司的实际控制人、控股股东陈景民先生为贷款提供连带责任保证担保。
陈景民，男，汉族，195 2年12月出生，大学文化程度。未央区特邀人大代表，西安市人大代表，西安市政协委员，陕西省人大代表，西安市劳动模范。陈景民先生控制四家公司分别为NT H Y(陕西)文旅游有限公司(美国注册)、新桃花源公司、陕西蓝霸白鹿景上花苑实业有限公司和陕西文豪杂粮食府有限责任公司。其中此次交易对手新桃花源公司参股/控股的公司有陕西咸永路业发展有限责任公司、小额晋桃源酒店及东晋桃源缙福源项目(本项目)。
(3)资金监管
由受托人对陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司的经营及房地产项目的开发进行监管。
4、信托公司介绍
中融信托实力较强，但该项目属于事务性信托，信托公司在此间发挥作用较弱。
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