2012年10月17日

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　　一、产品信息　　

　　二、产品点评

　　综合评价：★★★★ 中融-大丰城建3期财产权信托预期年化收益率：9%；期限：2年。还款来源：大丰市政府还款。收益分配：按季分配。产品优势：政信合作信托、土地抵押、融资人回购，融资人大丰城建实力雄厚。

　　1、交易对手分析

　　大丰城建为本信托的融资人、回购人、交易对手方。

　　大丰市城建国有资产经营有限公司成立于2002年，注册资本12亿元，是大丰市人民政府100%控股的国有独资企业。

　　大丰城建作为大丰市交通、房地产等基础设施建设主体，公司主要收入为土地出让收入和工程代建收入，截止2011年12月31日大丰城建资产总额为74.28亿元，负债总额为25.18亿元，净资产为49.1亿元，资产负债率34%。公司2011年实现主营业务收入7.98亿元，其中土地出让收入占比38%，工程代建收入占比61%，公司主营业务收入稳步增长。截止2011年12月31日，公司储备土地账面价值(包含开发成本)共计42.41亿元，土地使用权证账面价值5.35亿元，若按照目前账面价值计算，预计未来可实现土地出让收入不低于48亿元，按照2011年土地出让收入在主营业务中的比重进行推算，未来可实现主营业务收入不低于125.68亿元。

　　大丰城建近期拟发行7年期企业债12亿元，已获得江苏省发改委审批通过，根据鹏元资信评估有限公司综合评定，债券信用等级为AA+级。

　　中融-大丰城建3期财产权信托已发行3期，前两期已成立。“中融-大丰城建财产权信托2期”于2012年5月31日成立，共募集25000万元，其中优先级规模15285万元(来自投资者)，次级规模为9715万元。“中融-大丰城建财产权信托2期”于2012年6月29日成立，成立规模为35000万元(优先级资金规模不超过2.55 亿元)。3期合计向投资者募集了5.0785亿元(=15285万元+2.55 亿元+1亿元)。

　　2、项目抵押/质押

　　大丰城建为此次融资提供足值的土地抵押担保，抵押率50%。大丰城建以其名下已经取得土地使用权证的土地提供抵押担保，抵押土地位于大丰市东宁路东侧，地号00-26-327的商住两用，使用权面积61995平米，土地使用类型为国有出让土地，估价基准日2012年4月6日，估价基准日宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内达到场地平整“一平”。土估价结果为：使用权面积61995平米，商住用地，国有出让土地使用权单位土地面积价格3300元/平米，土地总评估价值为20458.35万元。

　　3、其它保障措施

　　项目到期后，若大丰市政府未能支付本项目应收账款，则由融资人人大丰城建按约定价格回购全部信托受益权。

　　4、还款人分析

　　项目到期后由江苏省盐大丰市人民政府负责偿还应收账款。2011年大丰市实现地方财政总收入94.17亿元，财政一般预算收入30.07亿元。截止2011年12月，大丰市地方政府债务余额为33.25亿元，政府债务率为37.54%，2011年GDP为347亿元，政府负债率9.58%。

　　5、受托人介绍

　　中融国际信托有限公司。中融国际信托有限公司是经中国银监会批准设立的黑龙江省唯一一家信托公司。注册资本12亿，注册地哈尔滨。在近两年中国银监会对全国信托公司进行监管评级中，中融国际信托被评为A类公司，已成为2007年信托“新两规”颁布后首批提前终止过渡期的信托公司之一。2011年度中融信托实现信托资产规模1784亿元，营业收入29.28亿元，净利润10.53亿元。

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