中融-南通新天地2号财产权信托产品点评
2012年10月15日
新浪仓石研究中心
一、产品信息
| 中融-南通新天地2号财产权信托产品信息 | |
| 信托名称： | 中融-南通新天地2号财产权信托 |
| 信托计划目的： | 委托人如东新天地投资发展有限公司以其合法拥有的对如东县人民政府合法享有的本金金额为1.896亿元的应收账款债权设立信托，由受托人中融信托设定财产权信托。投资者通过认购不超过1.5亿元的受益权，获得该信托项下信托财产收益权。 |
| 信托规模： | 1亿元 |
| 信托期限： | 24个月 |
| 预期年化收益率： | 100万≤认购金额＜300万元， 9.0%/年； 认购金额≥300万元， 9.5%/年。 |
| 付息方式： | 信托期满一年支付第一年的收益，信托计划到期支付本金及剩余收益 |
| 参与起点： | 100万，10万递增 |
| 推介日期 | 2012年10月17日起 |
二、产品评价
综合评价：★★★☆ 本信托期限两年，100~300万元9%/年，300万元以上9.5%，属地方政府的应收账款类信托。项目所在地地方政府财政实力一般，但项目本身优良，还款能力较有保障。另外在产品设计中加入了抵押、担保条款，押品价值足以覆盖信托财产。
| 评价项目 | 评价要素 | 评价结果 |
| 还款方实力 | 2011年一般财政预算收入25亿元 | ★★ |
| 融资方实力 | 2011年如东县新天地投资发展有限公司净资产24.3亿元 | ★★★★ |
| 审计、评估 | 土地经评估 | ★★★ |
| 发行规模 | 3亿元 | ★★★ |
| 抵押率 | 3块价值约4.51亿元的土地，抵押率55.43% | ★★★ |
| 质押率 | 无质押 | -- |
| 担保方实力 | 如东县如泰农村经济发展有限公司未公开财务数据 | -- |
| 流动性 | 2年 | ★★★ |
| 收益率 | 为9%～9.5%，起点略低于9月份以来成立的2年期基建类信托平均收益9.14% | ★★★ |
| 收益分配 | 按年分配 | ★★★ |
| 发行机构 | 中融国际实力在信托行业排名居前、未出现过兑付问题 | ★★★★★ |
委托人如东新天地投资发展有限公司以其合法拥有的对如东县人民政府合法享有的本金金额为1.896亿元的东县洋口渔港经济开发区填海造地用海工程项目建设的应收账款债权设立信托，由受托人中融信托设定财产权信托。投资者通过认购不超过1.5亿元的受益权，获得该信托项下信托财产收益权。
2、 增信措施介绍
(1)抵押担保
如东新天地以其合法拥有的位于如东县沿海经济开发区风光大道南侧一号地块之国有土地使用权(国有土地使用权证编号：东国用(2012)第510029 号)、位于如东县沿海经济开发区风光大道北侧二号地块之国有土地使用权(国有土地使用权证编号：东国用(2012)第510031 号)以及位于如东县沿海经济开发区风光大道北侧四号地块之国有土地使用权(国有土地使用权证编号：东国用(2012)第510033号)的三幅地块向受托人提供抵押担保。三幅地块评估价值合计约4.51亿元，足以覆盖应收账款。
(2)信托收益权保障
对于委托人如东新天地投资发展有限公司对债务人享有的除标的债权以外的其他应收账款债权，未经受托人事先书面同意，委托人不得以该等债权、债权收益权委托除受托人以外的其他主体设立信托，或以该等债权、债权收益权提供担保，或对该等债权予以转让或设置其他权利负担。
3、 相关方介绍
(1)委托人：如东县新天地投资发展有限公司
截止2012年6月30日，如东新天地的注册资本为46000万元，总资产28.18亿元，总负债3.88亿元，资产负债率仁为13.77% ，资产负债率较低，财务状况良好；该公司无丌良负债信息纪录，违约风险较小。
(2)债务人：南通市如东县人民政府
南通，中国历史文化名城，中国首批对外开放的14个沿海城市之一，位于江苏省东南部，东抵黄海，南望长江，被誉为“北上海”。2011年南通市全市生产总值4100亿元，按可比价计算，比上年增长12.0%。2011年全年财政总收入951.7亿元，，其中全年一般预算收入373.69亿元，比上年增长28.5%。
2011年，如东县实现地区生产总值425亿元，同比增长22.46%。全县财政总收入78.72亿元，同比增长20.63%，财政收入占GDP的比重为18.52%；其中一般预算收入25.39亿元，同比增长33.36%。截止2011年末，南通市如东县债务率为49.57%，负债率为8.07% ，远远低于债务率100%和负债率20%的国际警戒线。
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