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2021年,造房子的利润干不过制造业

2021-05-27 07:00:00    创事记 微博 作者:   

来源:吴晓波频道

 文 / 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

文章开始,先来做道题。

一家杭州本土龙头房地产企业,在杭州拿一块地造房子,能从这个项目中获得多少利润?

提示:2020年杭州市政府卖地收入2574亿元(全国第二),2020年杭州房价累计涨幅达8.9%(全国第二),近十年杭州的常住人口增长排在长三角第一。

答案是多少呢?

最近,杭州龙头房企滨江集团的董事长戚金兴给出了答案,他在与投资者的互动中说,在这次杭州集中土拍中,滨江集团共拿了5块土地,在滨江团队精干高效管理下,公司融资能力强,融资成本低,品牌影响大,在这样的状况下,努力做到1%—2%的净利润水平。

1%—2%的净利润,这年头房企的日子这么难过?

再来看北京。

5月上旬,北京挂牌出让了30宗地,据旭辉集团旗下晨曦资本研究院发布的报告显示,这30宗土地中,亏损及零利润地块占比39.13%,低利润项目占比52.17%,中利润项目仅有8.70%,中高利润及高利润项目占比为0。

在5月的北京集中土拍中,有一家地产公司拿了好几块地,但转身就被传出要退地,有分析说是因为拿地多,利润低,账算不过来了。当然,这是传闻,公司方面已经否认。

在房价很高的北京,一房难求的杭州,开发商的利润怎么会这么薄?

1

利润不如制造业

房企两大命脉被限制

如果把房企比喻成一家面包店,把造房子比作做面包,利润低无非是两个原因——面粉贵、面包卖得便宜。

对于房企来说,新房被限价了,卖不到真实的市场价,这也是为什么大城市新楼盘一开就遭哄抢的原因,因为新房与周边二手房存在着很大的差价,买新房堪比当年股市中的“打新”,中了就是“一本万利”。

面包卖不上价,面粉价格却不低。浙报传媒地产研究院院长丁建刚告诉小巴,房企利润下降的主要原因是热点城市土地竞争激烈,地价过高。而新房售价又有限价的天花板,房企的利润就像夹在中间的三明治,越压越薄。  

丁建刚老师说,其实有些地块是显形地价并不太高,但隐形地价很高。以杭州为例,土地出让时的规则是:第一是要代建10%的公租房;第二,当溢价率达到30%时,要竞自持,意思就是房企开始竞争哪家自持的比例更高。

比如,5月杭州集中土拍的57宗土地,有75%的地块都竞争了自持,最高自持比例达40%。

土地自持,不能销售,不能转让,只能租赁,这意味着开发商无法变现。

按照丁建刚老师的说法,一方面,竞争自持对于房企而言,实属无奈,因为绝大多数房企没有这方面的运营经验,只能想尽各种办法运用以租代售等模式,甚至很多房企暂时把这一块资产搁置。自持部分变成了隐形成本,这部分成本摊到可售部分中去,隐形地价就更高了。

另一方面,对于全社会来说,自持更是一个巨大的资源浪费。杭州这次的自持面积超66.2万平方米,如果以每套100平方米计算,意味着这次出让的土地有6600多套房源,没有形成真正的商品房市场供应。

再回到最初的面包店,除了面粉贵,面包价格低,面包店还有另一个困难——融资难。

去年,房企迎来“三道红线”的政策限制,具体为红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2:净负债率大于 100%;红线3:现金短债比小于1倍。

一些人专门根据“三道红线”的规定,将各大房企划分成了各种版本的“红-橙-黄-绿”图。

丁建刚老师告诉小巴,“三道红线”确实能降低房企的金融风险,监管层虽然没有公开说这个事,但大家都心知肚明,各大房企都在执行,努力把自己变成绿码,否则到了后面算账时就麻烦了。

简单说,房企为了符合“三道红线”的要求,必须降杠杆,降负债,融资收紧,手头的现金流变得紧张。

“银根”和“地根”,是房企的两大命脉。现在,房企已被精准调控。再加上限价政策,从融资到拿地再到卖房,房企被层层限制,利润自然就下降了。

据中信证券研报,其调研的样本房企(12家上市房企)在近三年来,毛利润和净利润都呈现下滑趋势。

2

没有利润还抢着拿地

房企究竟图啥?

房企的利润越来越低,地价也不便宜,奇怪的是,在许多城市,开发商还是抢着拿地。

今年2月底,自然资源部确定22个重点城市要对住宅用地实行“集中供地”政策,2021年发布住宅用地公告不能超过3次。就是说,试点的22个城市一年只能集中拍卖3次土地。

截至目前,北京、天津、沈阳、长春、无锡、杭州等十多个城市的第一轮集中供地已经收官。

从数据看,出现了冷热不均的形势。比如,长春40宗土地中仅6宗溢价成交,30宗底价成交,还有2宗流拍。广州竟然也有6宗流拍。

但在热点城市,房企十分踊跃。比如,重庆主城推出46宗宅地,无一流拍,平均溢价率高达42.99%。杭州推出的57宗地,平均溢价率26%。

而北京、上海两地,似乎早就预料了房企会抢着拿地,专门设置了土地溢价率,不得超过10%。

明明没钱赚,还抢着拿地,房企究竟图啥?

当然不是。

丁建刚老师表示,不在行业之中,很难理解房企的苦衷。对于大多数房企来说,与一个项目的盈利和亏损相比,更重要的是在市场上保住品牌、保住规模(对上市公司来说,还有就是保住股价)、保住团队、保住在一个区域的市场占有率,特别是像杭州这样被视为中国房地产市场高地的城市,还意味着需要保住市场高地。

58安居客房产研究院分院院长张波也表示认同:拿地是房企的生存之本,房企本身就是通过滚动开发来实现企业正常运转。同时,由于城市群的发展以及人口流动的趋势性变化,房企拿地的倾向性也更为明确。

相比于那些地价低、溢价率甚至为零的非热点三四线以下城市,杭州这类强二线城市未来发展的确定性强,既包括了经济发展的实力,也包括人口流动的总量,即使当前看来地价高,利润低,但综合来看,未来的盈利性有更强的支撑力。

3

买房人:一边抢房,一边维权

房企利润低,毕竟是他们房企的事,跟咱买房人有什么关系?

细细分析,关系很大。

显而易见的一点是,房企低利润与高成本有关,因此在降低成本方面,比以往更有动力。

成本要怎么降?首要选择,就是降低品质。

于是,交房之日,就是维权的起始日。

这两年,各大城市业主维权的新闻层出不穷,比如绿化减配,当初宣传的是五重园林,交房后就只有几棵小灌木。

精装修就更别提了,买房时业主支付了不低的装修款,交付后到手的精装修一言难尽。比如,才刚刚交付,天花板就开始漏水,入住后,卫生间又开始长蘑菇了。

“真叫卢俊”公号创始人卢俊告诉小巴,地价高、售价限制确实会导致开发商不追求做好项目,以产品力著称的杭州,最近几年的品质下滑其实非常严重。因为对于开发商而言,不论造什么样品质的房子都能卖掉。这时买品牌开发商的重要性就突显出来了,品牌不论市场如何,底线还是比较高的,也会有企业责任要求自己。

4

解铃还须系铃人

有人这样形容,中国的房地产市场,或许已经被“高房价”和“严调控”的长期角力拧成了一根极度扭曲的麻花。

确实如此,在这个扭曲的生态中,发生着许多奇怪的事:调控层层加码,房价依旧上涨;开发商没有利润,依旧要抢地;买房者前脚抢房,后脚维权……

这肯定是个难解的题,但总得有一些解题思路。丁建刚老师提出了一个解题思路,他认为,目前不太正常的状态、扭曲的状态,需要反思。

最终还是要回归市场的本来面目。市场归市场,保障归保障。调控不是不能调控,也不是不应该调控。但调控,更多的应该用法律和经济手段。

行政手段通常就是堵,但最后的结果一定会形成危险的堰塞湖。

经济手段可用的方法就多了。首先,金融政策上,除了个人按揭贷款降杠杆以外,还要堵住经营贷等漏洞。

其次,可以设置梯级契税,特别消费税(也可以设特别印花税,或者资源占有税)。

对于投资者来说,交易环节是卡口。假设在交易环节一次性征收20%,甚至以上,随着持有年限的增加逐步减低,持有10年以上,视为自住,可以免征。这样做肯定可以拦截大部分投资者。

说到底,解铃还需系铃人。

作者李梦清|当值编辑 | 李梦清

责任编辑 |何梦飞主编 |郑媛眉 

(声明:本文仅代表作者观点,不代表新浪网立场。)

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