接盘、并购，谁在收割长租公寓市场？

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　　文/王古锋

　　来源：连线Insight（ID：lxinsight）

　　在蛋壳公寓“暴雷”危机还没得到解决之际，长租公寓市场又有新动向。 

　　作为长租公寓的头部玩家，自如开始了收割市场的步伐。

　　近日，自如宣布并购贝客青年精品公寓，通过并购，自如进一步扩张了房源数量，在去年11月，自如就公布过旗下房源总数超过100万间，经营规模超过第二、三名的总数。 

　　长租公寓是一个重资本、难盈利的生意，中小玩家选择“卖身”也很正常，贝客分属于江苏贝客邦生活服务有限公司，旗下拥有全国31个项目，主要为集中式白领公寓，合计房源近5000套，分布在北京、上海、南京、苏州等一二线城市。 

　　长租公寓行业近两年处于巨变期：暴雷、洗牌和并购在同步进行。

　　一边，2018年长租公寓暴雷潮以来，一大批中小长租公寓机构相继破产，引发大规模的租客、房东维权事件。 

　　另一边，2019年初蛋壳开启并购，枪声一响，自如、魔方等长租公寓也陆续开启收割模式。 

　　而在洗牌中，即使是规模不小，已经上市的蛋壳，也难逃被淘汰的命运。

图源蛋壳公寓官方微博

　　尽管行业发生着翻天覆地的改变，但低毛利、难盈利的最大难题，依然没有得到解决。 

　　根据珊瑚数据统计，以深圳为例，二手房的租金回报率在1%-2%之间，租金回报较高的罗湖区也没有超过3%。 

　　中国的租房人群以中低收入人群为主，根据中国社科院发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.17（2020）》，年龄在21-30岁的租客占比61.3%。收入在3001-8000元/月的租房人群占比64.2%，这一部分人群也是价格高敏感人群。 

　　在这种情况下，长租公寓玩家为了争夺房源付出高成本收房，为了争夺用户则低价出租，高收低卖导致长租公寓一直处于亏损之中。 

　　而租金差到目前为止都是长租公寓玩家唯一的营收模式。随着接盘、并购的进行，行业正在进入寡头之战，而最终这些留下来的行业巨头，能否解决这个问题？又能否探索出租金差以外的营收模式？ 

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　　长租公寓频繁暴雷，谁在接盘？

　　长租公寓在2012年左右出现，一开始，长租公寓的诞生是为了让年轻人有更好的租房体验。 

　　you+公寓的创始人刘洋曾表示，自己创建you+就源于自己打工漂泊中搬家30余次，遇到黑中介签假合同，遭遇房东拿钱跑路，在大城市中渴望寻找一个温暖的家。 

　　庞大的年轻人租房群体，让长租公寓迅速成为风口，you+公寓、蘑菇公寓、寓见公寓、青年汇、青客公寓等纷纷获得资本融资，其中雷军以1亿元注资you+公寓引爆租房行业和投资行业，一度成为关注的焦点。 

　　根据相关融资数据统计，2012-2019年7年之间长租公寓得融资次数超过100次，综合融资额约2160亿元，其中现金类融资260亿元，住房租赁证券类产品约1900亿元。

部分融资数据统计，图源《透视长租公寓行业》

　　不过，行业的危险因素，也在发展中越来越明显。

　　2018年8月17日，胡景晖在接受媒体采访时表示，“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格得20%-40%争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修，‘N+1’出租模式加剧租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场得胃口，现在发展严重跑偏了。” 

　　胡景晖还进一步表示，“长租公寓爆仓比P2P爆仓更危险。” 

　　胡景晖的“警告”很快变成了现实。 

　　杭州鼎家长租公寓、重庆管家婆公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等一种长租公寓接连暴雷、破产，引发了大面积的租客维权事件。 

　　它们资金链断裂的原因极其相似： 

　　在资本催化下，大中小长租公寓机构全力争抢房源，付出高额成本，导致入不敷出； 

　　长租公寓机构为快速回笼资金，向租客一次性收取半年或一年的租金，而按月付或者季付的方式给房东交租，产生“长收短租”问题，收来的租金会用于扩张规模； 

　　为加快资本扩张，补充流动资金，长租公寓机构联合金融机构推出租金贷和ABS产品，以未来的租金收入为兜底，获取一次性房租收入，导致租房市场违规加杠杆。 

　　暴雷声已经响了近两年，即使是上市公司也难以幸免，连线Insight在《深度调查：被蛋壳“困住”的人们》和《长租公寓青客疑似“暴雷”，租户：好怕它成为下一个ofo》中，分析了两家上市公司的风险和暴雷始末。 

　　长租公寓暴雷后，租客和房东四处维权，较好的结果是有玩家愿意接盘，但是要付出填补资金窟窿的代价。 

　　此前，雷军旗下顺为资本投资的寓见公寓暴雷后，经过上海市房地产经纪行业协会的“搭桥铺路”，最终由麦家公寓接盘。

　　2019年7月，陷入经营危机的乐伽公寓，引入杭州喔客公寓作为业务承接方。 

　　而蛋壳公寓也曾经接盘爱上租，爱上租是长三角最大的住房租赁机构，在上海、苏州、南京管理公寓超过8万间，在被蛋壳收购前已经传出资金链断裂的风险。 

　　不过，接盘暴雷机构也算棋行险招，如今蛋壳自身难保，曾经接盘过来的爱上租则变成了累赘。 

　　而如今，谁又来给蛋壳接盘？ 

　　据《财经》报道，我爱我家高管透露，过去的一个月里，住建委分别约谈了自如、我爱我家以及建行。其中，自如对接盘蛋壳的要求是政府可以适当放开住房租赁“N+1”（将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后，作为一间房单独出租使用）的管制。 

　　而政府的接盘首选是建设银行，建设银行旗下长租公寓业务平台建融家园，但因为蛋壳的空置房源不多，这次接盘没谈拢。

　　蛋壳的百亿窟窿，很明显少有玩家愿意接盘。建融家园此前接盘青客公寓，因为担心纠纷和坏帐，也只接管了空置房源。 

　　暴雷机构是烫手山芋，对比接盘这类机构，很明显收购资金状况还算良好的中小玩家，是更好的选择。

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　　并购与寡头竞争

　　目前长租公寓市场上主要分为三大派系。

　　其一是以万科、龙湖、旭辉为代表的房地产开发商群体，他们分别成立了万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓，通过自持房产的和包租的形式经营长租公寓。 

　　其二是以自如、相寓、魔方等为代表的运营商平台，通过链接房东和房客，做起了二房东生意。 

　　其三是以如家、华住集团为代表的酒店企业，通过酒店式场景切入长租公寓。

　　在市场竞争中，房企通过自持房产可以说是最具有竞争力的，不过相比于10%左右的一手房回报率，长租公寓预期回报率不足5%，房企开拓这一市场动力不足，相反由于政策规定的自持租赁住房的比例要求，房企更多的是被迫为之。 

　　龙湖集团投资者关系负责人施磊曾表示，长租公寓很难做，龙湖在长租公寓投入资金不多，80%属于轻资产，属于包租的模式。 

　　酒店品牌虽然能提供比较高的服务质量，但是酒店资产有限，加上租金较高，难以规模化。 

　　因此，真正在跑马圈地，收割市场的，是第二类玩家。 

　　回顾近两年的长租公寓行业，并购是一大关键词。

　　2019年1月，湾流国际与星窝创享青年公寓宣布并购完成，湾流国际成为星窝最大股东； 

　　2019年5月，国内蓝领公寓安歆集团战略并购逗号公寓，并购后，安歆集团的床位数从6万张增长到近10万张，业务布局也从9个城市增加到17个城市； 

　　今年11月30日，自如宣布并购贝客。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波曾在接受采访时表示，长租公寓第一阶段的“群雄并起”已经结束，第二阶段的“寡头之争”仍将持续。

　　自如已经是这个市场里的巨头。 

　　根据融资信息统计，2018年8月以来，自如在2019年6月，募集了泛大西洋资本领投，腾讯、红杉资本跟投的5亿元B轮融资，又在今年3月，获得软银愿景基金10亿美元投资。 

　　雄厚的资金在推动着自如进一步收割市场，同时也进一步加剧着寡头之战。 

　　不过对于长租公寓玩家来说，扩张和跑马圈地并不是难题，能否实现规模化盈利才是终极难题。 

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　　长租公寓盈利难题是否能解？

　　长租公寓自诞生以来，就是一个薄利行业，局内者长期陷入亏损之中。 

　　财报显示，2017-2019年,蛋壳公寓亏损额增长迅猛，从2亿多元飙升至近35亿元。2020年一季度，亏损达12.30亿元，单季亏损创下近年新高。 

　　另一个上市企业青客也长期处于亏损之中，青客公寓财报显示，2019财年青客公寓净利润亏损达4.98亿元，而在2017财年和2018财年，分别亏损2.45亿元和4.99亿元，即近三年青客公寓累计亏损达12.42亿元。 

　　连线Insight曾发文分析过长租公寓的危险和脆弱：长租公寓是少见的无法通过规模化带来更多收入的行业，即使上调租金，但平台拿房、营销、获客等成本同样高企，一旦出租率下降，则会面临生死存亡的危机。 

　　长租公寓企业优客逸家CEO刘翔此前在接受采访时提到，出租率的红线在80%，少于80%，企业就很危险。 

　　从这个角度来看，规模越大，风险性也越大。今年疫情导致的出租率下降，就是青客、蛋壳暴雷的一个导火索。 

　　尽管如此，入局者前进的步伐已不能停，或许在不断提高市场规模和品牌影响力后，可以降低成本收房，而通过提供更好的服务提升房租，从而获得更多租金差。同时，它们也还在尝试更多的营收模式。 

　　这门生意，最终是像共享单车一样没有赢家，还是最终有玩家闯出一条生路?

　　答案很快就会揭晓。 

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