昨天与朋友探讨未来经济走向，在许多方面有共识，但是对于房地产市场的看法存在分歧。他认为随着货币政策宽松，政府再次开启流动性大门，人民币贬值会加剧，这将导致包括房地产在内的硬通货上涨（其他两类是贵金属与美元）。关于美元的看法，散见于我博客之中，大家应当有所了解。可是房地产市场是否会出现再次上涨呢？对此我持保留意见。

供需关系是决定商品价格之基础，在经济下滑期，房地产的需求也会相应下滑，至少我们从不断倒闭的店铺发现这种趋势。尽管随着政府收入的减少、负债的增加，卖地炒房的倾向又有所抬头，银行贷款利率也出现了下调，不过真正具备购买力的群体未必对投资房地产感兴趣。少数富裕阶层已经开始转向境外投资，通过移民等方式向境外转移资产，那些发达国家的房地产的性价比恐怕要高于国内。由于企业利润空间缩减，除了底层蓝领薪酬刚性上涨之外，中产阶层薪酬相对冻结，而后者正是城市房地产消费的主力军，对于未来预期的不确定，减少了他们投资房地产的冲动。有真正需求的是已经成家或者即将成家年轻人，通过父母的支援，可以通过按揭方式购买，这种购买力也是有限度的。特别需要值得我们注意的是，计划生育政策使得人口红利消耗殆尽，高考人数的减少已经敲响了警钟，意味着这种需求会逐渐减少。当然，房地产市场也会在数年后再起波澜，其原因不是由于人们消费需求增加，而是前几年房地产的质量隐患开始大面积暴露，很可能会有人债未还清、房子已无法居住，也许会因此产生破坏性需求。

房地产发展到今天的地步，与货币政策与流动性密切相关。未来人民币面临的不是升值压力，而是贬值压力，毕竟从购买力上衡量，国内物价与欧美之间的差距并不是那么大，除了劳动力价格之外，包括房地产在内的商品价格已经超过了发达国家。资本的逐利性决定了资金会相价值低洼地流动，在整体经济形势下滑期，除了富裕阶层的资本外流，原先投资国内的境外资本也会出现外流。特别是在国际市场信用紧缩的环境下，对于资本的争夺将成为未来竞争中的重要一环。估计现在央行也能感觉到这种压力，其实国内现在能够掌握的外汇头寸并不像人们想象得那样雄厚，严控资本项下外流应当成为政府必须关注的事情。很可惜，不少经济学家一直在呼吁人民币国际化，而他们的落脚点就是开放资本项下的流动，即使他们是善意的，也是善意地提供了一种祸国殃民的论调，脆弱的中国金融体系以及僵化的技术官僚是无法抵御国际金融大鳄冲击的。

昨天提到，对于许多企业，目前是不多的自救机会，房地产行业也不例外。不要听从有些人的鼓噪“什么排队买房”，类似的把戏已经无法愚弄普通百姓。降低资产负债结构、消化土地储备，应当是房地产企业当前的首要任务。对照香港房地产企业，在资产结构上，内地房地产企业还有相当的差距。这种机会或许是稍纵即逝的，经过两三个月之后，当所有人都意识到情况未必如此简单后，艰难的时刻将再次来临。

政策宽松的预期导致了房地产类股票走高，而当这些预期消失后，还会尘归尘、土归土，现在投资房地产股票，应当不是个好选择。当然可以赌货币政策出现偏激性的变化，可是当出现这种情况时，社会酝酿的动荡会让一切都显得不那么安全。（程程  新浪博客）