筑地产长城 树行业蓝筹

　　———保利房地产（集团）股份有限公司A股增发网上交流会精彩回放

　　中信证券股份有限公司执行总经理闫建霖先生推介致词

　　女士们，先生们，各位网友：

　　大家早上好。

　　欢迎大家参加保利房地产（集团）股份有限公司的A股增发网上路演。

　　作为保荐机构代表，我预祝本次增发取得圆满成功。

　　中信证券是保利地产的长期合作伙伴，通过合作，我们见证了保利地产在行业内快速发展的每一步，能为保利地产的发展贡献力量，是我们的荣幸。

　　作为一家市场化程度高的房地产企业，一流的规划设计，严谨的产品质量，有效的成本控制能力，高效的项目运作能力，让保利地产在行业里树立起了良好的口碑和形象。公司土地储备丰富，盈利能力强健，保障着公司的未来发展。2006年底，公司实现主营业务收入402,722万元，净利润65,877万元，每股收益1.20元，较前年再度实现60%以上较大幅度的增长，我们有理由相信，在一支优秀的管理团队带领下，保利地产的未来将保持持续快速的成长，为广大股民带来更丰厚的回报。

　　作为本次保利地产A股增发的保荐人和主承销商，中信证券将在保荐期间勤勉尽职，为保利地产的健康发展提供持续优良的服务，与广大投资者共同分享保利地产快速成长带来的成果与喜悦。

　　感谢广大网友积极参与我们的网上路演。

　　谢谢。

　　保利房地产（集团）股份有限公司董事长李彬海先生路演致词

　　女士们，先生们，各位网友：

　　大家上午好！

　　首先我谨代表保利房地产（集团）股份有限公司全体同仁，对广大关心与支持保利地产的朋友们表示真诚的感谢。

　　保利地产上市以来股价稳步上扬，公司运营良好，业绩不断增长，我们用实际行动向广大投资者兑现了我们的承诺。2006年度，公司主营业务收入为40.27亿元，较去年增长71%，实现净利润6.59亿元，较去年增长62%，每股收益1.20元，净资产收益率全面摊薄后为18.16%；2007年上半年实现销售面积94.26万平方米，同比增长101%，实现销售认购金额79.51亿元，同比增长167%，各项经济指标处于房地产业优秀水平。截至2007年6月30日，公司拥有土地储备842万平方米，未来的持续高增长仍然清晰可见。

　　保利地产上市恰满一年，在这个特别的时间节点上，我们再次融资，谋求企业的更快更好发展。通过这次再融资我们向广大投资者传递两个信号；第一，保利地产发展稳健、业绩优异；第二，保利地产更有着对未来广阔的战略思考，有信心持续、稳健、高速发展。

　　我们真诚希望能够与投资者、股东共同成长，共同分享保利地产成长的喜悦，也真切希望在未来的发展中，能够得到广大投资者的继续支持。用我们的卓越来描绘中国房地产上市公司的经典故事。

　　谢谢。

　　保利房地产(集团)股份有限公司董事、总经理宋广菊女士总结发言

　　各位投资者朋友，各位网友：

　　大家上午好，时间过得很快，2个小时的在线交流就要结束了。在这两个小时里，广大网友、投资者对我们保利地产本次增发与公司战略构架提出了很多很好的问题与建议。让我们深刻体会到作为一家公众公司，我们所拥有的更深刻的社会基础与更艰巨的社会责任。我想，不管如何，在资本市场上，我们永远都是朋友，而保利地产也永远需要广大朋友的支持和帮助，今天应该是保利地产在资本市场上周岁生日后的又一个开始，我们感谢广大朋友对保利地产的关爱与扶持，接下来，我们要在大家的支持下，更加快速稳健的前进。期待大家积极参与保利地产A股增发的申购，我们会用我们的业绩与发展，回报所有投资保利地产的朋友。

　　再次感谢大家对保利的支持。

　　谢谢大家。

　　宏观政策

　　问题：目前

房价呈现持续增长的态势，公司认为房价会出现拐点吗？国家还将运用怎样的调控政策？

　　李彬海：我们认为，房价是经济发展的重要标志。只要中国经济还在持续增长，房价就会保持上涨的态势。也就是说，我们对房地产业的中长期始终是看好的。这基于以下几个分析：

　　首先中国城市化进程还将持续推进。目前我国的城市化水平是41%，而发达国家是50-60%。如果在今后按照每年1%的速度推进，按人均30平方米计算，每年将有超过2亿平方米的新增住房需求。其次中国加入WTO后，中国经济融入了世界经济，房屋作为资产价值也将逐步与世界看齐。而目前中国的房价尽管相对自身上涨较快，但相对国际来说，还是很便宜。比如深圳与香港，北京与俄罗斯，南宁与河内，都存在很大差距。再加上

人民币升值和外资的进入，从长期看房价的持续上涨是大势所趋。第三个根本原因在于房地产市场的供需矛盾。中国是人口大国，土地资源又属于稀缺不可再生的资源，目前国内很难迅速增加有效供给。而另一方面出于中国文化的深层次影响，居民对住房的需求又是刚性的，居者有其屋是根深蒂因的思想。经济学原理告诉我们，供不应求必然导致价格上涨。以上三个原因使得保利地产始终坚定不移地看好房地产行业的长期发展。

　　但同时由于房地产是关乎国计民生的重要行业，因此从诞生之初就伴随了政府的调控。但正如IPO时所说，保利地产始终认为宏观调控是为了规范而绝不是打压房地产市场。而每一次调控都会通过资源的整合加强行业的集中度，使得强者愈强。因此，作为一家规范经营的大型房地产公司，我们对宏观调控始终持欢迎态度。我们将不断夯实经营基础，稳健推进企业战略，保持高速增长的态势。

　　问题：目前市场普通比较担心物业税的出台将对房地产市场需求造成巨大影响。请问公司怎么看？

　　李彬海：我们认为物业税将是打击投资性需求最为直接有效的手段。

　　我们认为，首先住房需求有有两个组成部分。一个是自住性需求，如初次置业，改善住房需求等，另一个是投资性需求。调查显示，目前全国投资性需求只占整体需求的10%左右。因此，物业税的颁布影响到的将只是整体市场中很少的一部分。

　　同时，物业税的实施目前还有一定难度。由于我国对于物业税的研究还在初级阶段，国内目前对资产的信息管理制度还不健全。因此物业税很难在近期正式出台。

　　最后，如保利地产一直强调的，我们始终认为房地产业中长期将持续看好。因此，任何政策的出台将会带来市场短期的波动，但绝对不会影响到市场的整体前景。

　　行业地位

　　问题：与其他地产公司相比，公司有什么竞争优势？

　　李彬海：我们相信，无论是对于一个人，一个地区还是一个企业来说，成长比成功更重要。保利地产仍然是一个成长型的公司，相对其他公司我们的优势在于：

　　（1）单位资产对应的土地储备量在上市公司中处于领先地位。且这些土地储备三分之一以上分布在京沪穗这三个重点城市，并普遍具有成本优势。

　　（2）集团背景为公司拓展项目提供了有利条件。目前保利集团是唯一拥有、经营文化产业的企业，拥有自己的剧院、博物馆、电影院线等等，同时公司作为大型国有上市公司，拥有诚实、规范、守信的品牌形象，这些都为公司运用概念地产获取土地资源提供了独特条件。

　　（3）公司较早涉足的商业地产，未来抗风险能力较强。未来两到三年，公司计划将持有超过60万平方米的经营性物业，其市场价值超过百亿元，成熟运营后每年可为公司提供近10亿元的租金收入。同时由于商业地产可卖可自留，因此也在很大程度上增加了公司调节利润的空间。

　　（4）公司较早实施了全国化战略，区域分布合理，能够充分分享中国城市各阶段增长成果。

　　（5）公司拥有独特的企业文化和很好的执行能力，公司从成立到今天没有发生过任何重大社会不良影响事件。

　　问题：作为央企五朵金花，公司有没有参与央企整合的机会？

　　李彬海：国资委对中央企业进行整合是大势所趋。去年初时国资委直属央企是190多家，目前是140家左右，国资委的短期目标是将直属央企控制在80-100家，长期目标是50家左右。

　　从经营规模、发展速度、成长能力来看，目前在以房地产为主业的国资委直属企业中，保利处于领先地位。保利地产会积极寻找并参与央企地产业务的整合机会。

　　

　　土地储备

　　问题：公司如何确保能够持续增加土地储备？

　　宋广菊：保利地产目前丰富的土地储备得益于公司前瞻性的战略、敏锐的商业判断和良好的品牌形象。在取得方式上，公司善于运用多种灵活的方式。

　　在一级市场上，公司善于把握城市规划的脉搏，发现商机。也善于运用概念地产发现投资价值获取有成本优势的土地，如广州琶洲国际广场、佛山保利水城。

　　在二级市场上，公司凭借较强的资源整合能力，通过收购兼并、合作开发等方式取得有成本优势的土地。如广州中旅广场、北京垄上别墅和上海十二橡树庄园。

　　同时公司开始介入一级土地开发以获取土地资源，目前北京公司从事一级开发的西局项目已于本月完成土地整理正式招标。一方面一级开发可为公司带来部分利润，另一方面也将有效增加二级市场拿地的可能性。

　　因此，公司有信心在未来持续不断获取有成本优势的优质土地资源。

　　问题：目前在一线城市拿地的难度越来越大，保利地产为了保持增长，是不是会调整原有的区域布局？

　　宋广菊：保利地产一直拥有出色的战略管理和执行能力。在2002年确定的“三个为主两个结合”的战略指导下，公司按照“以北京、上海、广州等地区为主，抓住商机继续拓展其他区域市场”的原则，用五年的时间完成了对北京、上海两个重点城市的拓展，站稳了脚跟。同期完成了沈阳、武汉、重庆等区域核心城市的布点。

　　在未来，公司将始终坚持既定的公司战略。对重点地区的投资给予倾斜。公司刚刚在上海宝山区取得了三块用地，规划建筑面积超过55万平方米，取得总价款为32.4亿。公司将争取通过三到五年的发展，三个重点区域综合开发实力进入前五名。

　　同时公司也将进一步加强中心城市的辐射能力，如武汉、重庆、沈阳等地。并计划在3-5年内，在这些区域市场占有率达到市场前两名。

　　另外我们还将加强对商业的投资，保持公司高速稳定增长的态势。

　　问题：公司未来的土地储备计划是怎样的，是不是会继续积极地获取土地？

　　李彬海：土地是房地产公司最重要的生产资源。因此在未来公司将根据自身的发展需要不断加大土地储备。

　　在进行土地储备时，公司始终坚持一个等量储备的原则。也就是说，一方面在土地储备量上要等量，本年新开工多少今年就至少要储备多少；另一方面是土地储备经济效益上的等量，就是土地储备的经济价值要与资产、利润等相匹配。当然在具体的储备过程中，我们仍然会注意控制风险，根据资产实力量力而行。

　　问题：我们注意到公司近期在上海拿了一些地，似乎拿地的成本比较高，请我们出于什么考虑？

　　宋广菊：我们最近在上海宝山取得的项目，规划建筑面积超过55万平方米，单方成本为5877元/平方米。在取得这个项目时，我们经过了认真的分析和论证。的确，目前取得的这个地价相对于现实房价是偏高的，但我们认为有几个关键性因素决定了项目有巨大的升值空间。

　　（1）项目位于上海外环线内，周边的顾村公园正在建设中。顾村公司占地比浦东世纪公园大三倍，而且地铁顾村站也将建成通车。

　　（2）项目规划容积率仅为1.35。公司将通过合理的调整产品定位，拟将项目规划为低密度住宅和小高层相结合的产品形态，通过产品形态的组合提高项目经济价值和盈利能力。

　　（3）地块内有丰富的水资源。根据我们在上海十二橡树的经验，我们完全有能力营造出江南水乡的景观。

　　根据上述分析，我们认为在目前地价情况下，项目仍能保证税前总投资回报率15%，这一董事会授权的立项指标。同时，公司非常看好上海房地产市场前景，考虑未来房价上涨因素，项目的利润将更加可观。

　　

　　企业管理

　　问题：随着公司经营规模的扩张，公司是否会延续现有的管理模式，会不会感到压力？

　　宋广菊：保利地产始终坚持分级决策与垂直管理并行的扁平化管理架构。

　　公司在对各区域公司的管理中重点加强经营班子配备和考核、投资立项两级决策审批，财务的计划管理及统一调配，品牌主张和产品定位。除上述四项外，由子公司全面负责运营。五年的成功运作证明，公司这种管理架构保证了集团决策的高效，各子公司积极性的充分发挥以及全集团管理风险的控制。

　　目前来看，公司这种管理模式完全可以支持经营规模的持续扩张。

　　问题：公司计划如何经营现有的商业地产？

　　宋广菊：保利地产已经成立了自己的商业经营公司，负责公司即将竣工投入使用的商业类物业的经营管理。

　　目前公司商业的经营分为两部分。其中写字楼、大型商业、展馆、

高尔夫球场等成立自己的经营公司进行管理。而少数专业性极强的行业，如酒店管理则与采取委托顾问公司进行管理。目前公司已就酒店管理与六洲集团达成了战略合作协议。

　　问题：保利地产在股改时就实现了高管持股，对管理层形成了很好的激励。但随着公司的发展，公司还将进一步引进新的人才，包括现在的中层。公司有没有考虑相应的激励政策，比如期权激励等等？

　　李彬海：我们目前正在实施的是责任目标制考核，将薪酬分为工资加绩效两个部分，通过年度的“控股公司经营业绩”考核情况发放绩效资金。目前来看，这种激励制度起到了良好的作用，各按股公司形成了良好比学赶帮超的氛围，最大限度地调动了下属公司的积极性。

　　关于期权激励，我们也关注到期权激励在提高员工积极性和与企业利润相统一的同时，也有可能导致管理层提前透支企业发展潜力的情况。因此，公司在对员工的激励政策上将采取积极研究，慎重决策的原则。

　　问题：随着公司发展规模越来越大，会不会感感到人才瓶颈？

　　李彬海：关于人的问题，我们认为人才不足是绝对的。就是一个企业自身不发展，随着经济形势的发展，也会不断需要人才。我们在发展过程中也将人力资源放在战略高度考虑。

　　一方面我们加大人才引进。今年我们新招了两名高管，都是建筑学的专业人才，全面加强了公司的技术力量，同时也从社会上积极引进了中层干部和技术骨干，公司管理层平均年龄40岁，是一个专业化突出的年轻团队。

　　另一方面我们加强人才培养，公司从1995年以来，一直注意从大专院校招收学生，多年来培养了一批年轻干部。近几年特别是2005年、2006年我们分别招收了60名和100名新员工。而今年我们招收了180名新员工。目前我们的员工年龄在30岁左右，较好地支持了公司的持续发展。

　　第三我们在公司管理上强调抓大放小，采取垂直管理与分级决策的扁平化管理结构，在有效控制风险的前提下，给予下属企业更大的主动能动性，充分调动了下属公司管理者的积极性。

　　因此目前来看，我们还没有感到人才问题影响了公司的发展。

　　

　　财务管理

　　问题：目前房地产业的发展对资金的需求越来越大，公司的资金状况是否支持公司的发展速度，是否担心宏观调控对公司资金的影响？

　　谭艳：首先公司目前没有感到有财务压力。这里有几个数据：目前公司还有已销售未回笼资金70亿元，银行已审批未放款贷款额度70亿元，加上账上现有资金及本次募集资金后，公司可调配的资金资源超过200亿元。公司与各大银行建立的良好的战略合作伙伴关系，大股东雄厚的资金背景等，都为公司提供了良好的资金保障；第二我们目前所有项目的销售状况都非常好，竣工前全部达到了100%销售。我们已经进入的区域绝大多数都实现了正现金流。公司在这种情况下进行融资，主要目的是要增强自身的资本实力，加大土地储备力度，提高企业的持续发展能力。当然，我们也时刻关注宏观形势。尤其是作为一家从广州走出来的开发商，经历了广州市1997年的房地产业萧条后，我们更加深有体会。我们认为市场变化会带来两方面影响，一方面是价格下降影响利润，另一方面是市场信心下降影响销售速度进而影响企业现金流。

　　保利地产在发展过程中始终坚持以下三点以规避风险：1.严格控制投资风险，保证项目税前成本利润率高于15%；2.实行以现金流为核心的项目管理，加快项目开发速度，提高资产周转率；3.改善公司的负债结构，避免以短期贷款来支持中长期的投资。

　　问题：广州现在实行对预收账债的严格监管，以后还将推广到全国，请问对公司有什么影响吗？

　　刘平：广州市从1999年就开始实施对预收房款的严格监管，这种制度确实影响了公司的现金流。但在这方面我们已经有了成熟的经验，非常适应。该政策的出台是为了确保房地产项目的预售款专项用于本项目的开发，以防止“烂尾楼”的出现。保利地产一直是一家规范运作的公司，严格按照相关的规定执行，但同时保利地产已经具备很强的规模效应和资源调配能力，该制度不会影响到公司资金的灵活使用。

　　（文字整理 陈 静）

　　嘉宾介绍

　　保利地产嘉宾

　　保利房地产(集团)股份有限公司董事长 李彬海

　　保利房地产(集团)股份有限公司董事、总经理 宋广菊

　　保利房地产(集团)股份有限公司副总经理、董事会秘书 刘 平

　　保利房地产(集团)股份有限公司财务总监 谭 艳

　　中介机构嘉宾

　　中信证券股份有限公司董事总经理 德地立人

　　中信证券股份有限公司执行总经理 闫建霖

　　中信证券股份有限公司高级副总裁 蒋昱辰

　　中信证券股份有限公司高级副总裁 朱 洁

　　

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