民营地产企业出走香港释因 赴港上市第三次高潮

　　本报记者 周亚玲 北京报道

　　继碧桂园之后，广州民营房地产企业合景泰富赴港上市，再度成为业界关注的焦点。和碧桂园一样，香港产业、资本巨头的保驾护航也让人平添了几许兴奋。“恒基地产主席李兆基认购约3.33亿港元、中信泰富主席荣智健认购约1.67亿港元、新地副主席郭炳江认购约1.5亿港元。”

　　关注此事的一位律师称：“看过碧桂园上市的公开资料，你就会发现它的相关法律架构海外重组是在去年9月8日也就是并购新规实施前完成的。现在的情况是大家都在等待。”

　　眼下，合景泰富在港上市的消息恐怕是继碧桂园上市之后最让地产公司老板津津乐道的话题。广州民营房地产企业合景泰富(1813.HK)7月3日在联交所主板挂牌。该公司计划发行6.25亿股 (10%公开发售)，招股价介于5.9港元至7.28港元(每手500股)之间，集资额最多达45.5亿港元。”

　　另外，SOHO中国的上市传言几乎要成为媒体公开的秘密。“由于资产规模加大，SOHO认为公司可取得更高的估值，故集资额将由原本40多亿元，加码至60亿元左右，目标在7月份内完成招股及挂牌。”潘石屹在接受FT采访时称，由于住宅开发政策变动过频，SO-HO中国采取敬而远之的策略。有业内人士认为依靠已持有商业及潘可能争取到的新的商业资源将成为他在港上市的主要力量。恒大地产的上市消息亦是如此。“据我了解，操作一年多了。”一位内地资深业内人士是这么描述恒大的上市。

　　赴港上市的第三次高潮

　　列入境内外媒体香港或者海外可能上市名单的还有很多知名或是不知名的公司： “深圳佳兆业地产、深圳市正中实业有限公司、天利置业、卓越集团、深圳京基、鸿荣源地产、深圳星河地产开发集团。”不过，京基集团副总裁张立海、鸿荣源地产总经理杨江、星河集团总经理郭兆斌等三人都对报道其可能上市的媒体否认了上市传闻。星河集团总经理郭兆斌对该媒体是这么说的： “深圳的很多民营房企应该都不同程度地面临资金的问题，进入资本市场融资为的是进行下一轮的扩张。我们目前还没有上市计划，因为涉及的产品类型多，如果上市，就要将具有竞争力的项目分拆出来，包装后再进行股市融资，这不是很容易的事情，再加上房地产企业上市审批也受一定限制，所以这个计划只能在以后条件允许的情况下再定。”真可谓是 “年年有传言，今夏何其多”。

　　为何 “远走香港”

　　那么多的民营地产公司都渴望到香港上市，在港股市盈率明显低于内地股市，但还要 “委身嫁为人妇”的尴尬可想而知。香港和新加坡对内地房地产市场的熟悉远胜于其它海外资本市场，又决定了 “舍我其谁”的内地房企选择困境。正如一位曾帮助内地公司海外上市的人士所言：“去欧美上市的中国公司，说的故事人家很难听懂。譬如说卖学习机，那老外是很难明白什么叫学习机的。”亚洲地产开发模式要得到欧美资本市场的认可，似乎还有待时日。

　　然而，在国内上市的渺茫是真正让房企 “远走香港”的原因。

　　尽管如安邦金融分析师徐斌所言： “地产公司上市可以减低银行贷款从而减少金融风险。同时上市后变成公众公司，有助于完善治理结构。以后的兼并重组便利，可能就诞生中移 动那样的巨头。这三点对地产行业的发展和金融安全是有好处的。”但

　　“中信证券一位负责企业IPO业务的人士也指出，发审委对申请上市企业的财务状况的考察，是以通行的企业财务标准，而不会考虑一个行业的盈利模式的特殊性，而大多数房企在内地申请IPO时，并不能提供一个令发审委满意的财务报表。记者还了解到，按照证监会的规定，企业在内地资本市场上市，须由内地券商保荐，券商的保荐佣金每次是600万元，这又俗称“通道费”。但若保荐的企业未能通过发审委审批，券商将一无所获。这样一来，券商自然更乐意保荐那些容易过关的企业，而不是被发审委另眼相看的房企了。”

　　《中国经营报》的这段报道清晰地指出了当下房地产公司在内地上市的操作层面上的种种不利因素。财务状况考核通过的不易，审批的艰难导致的券商不够“热情”等连锁反应，如虎杰投资首席分析员张寅所说： “政策上没说不行，但实际操作难度很大。”

　　“IPO对地产公司解禁后，内地IPO的公司也只有金地、栖霞建设那么几家，壳资源还是很珍贵。买壳上市也多倾向央企、国企。同时借壳上市融资成本很高，一般民营企业都很慎重。”英联国际不动产首席经济学家郭建波亦如是说。

　　到香港上市程序相对简单，准备时间短 (赛德天勤的律师薛莲告诉记者，符合条件的拟上市公司一般都能在一年内实现挂牌交易)，其证券市场的自由度和流通率，以及香港在地方和文化传统方面的优势，都成为内地公司对香港上市情有独钟的原因。北京信利律师事务所深圳分所的于晓杰律师告诉记者： “证监会的专家对企业的类型分析也会非常精确。他们认为房地产公司市场补充性不强的话，上市可能影响股民利益。开发住宅的公司没有持续利润的回报，

　　内地上市的高门槛让雄心万丈的民营老板有点底气不足了。然而，在港上市也并非易事。“香港人经历了4轮的房地产起伏，房地产行业的发展比内地成熟太多，和香港的房地产公司一比较。内地房企到港不受股民青睐也会是正常的。”张寅的话语简单直接地勾勒出内地民营房企左右突围的尴尬。但他们在资本市场的顽强和付出却是颇有意义的。“如果是项目性的小公司，赚点钱就算了，不想那么多。”张寅告诉记者， “现在去香港上市的房地产公司基本都是当地排名前三的，不是前三的基本不是发行情况不理想，就是根本上不去。”

　　郭建波 “香港市场对内地房地产不是很了解，我了解的内地房企在港上市的融资效果都不是很理想”的话，让记者自然联想到内地报纸形容赴港上市的房企是 “割肉”的刺激性话语。

　　赴港上市对于迫切需要土地战略储备，渴望开辟银行之外的融资平台的民营企业而言，似乎成了一种情急之下的无奈之选。尽管要承担两套会计、两套法律意见书等人力成本的支出，尽管要承担在香港那样的地方支出高额的商务成本，但很多内地民营老板还是 “一狠心，一咬牙”在上市支出的大额支票上签字。

　　海外上市吸引内地公司的一个重要原因还有境外资本市场的制度安排存在诸多便利，薛律师如是说。 “但目前国内监管者的思路也在变，将来会逐步完善的”。

　　香港上市之后的便利也是讲究时间成本的民企老板所看重的，“以后发债什么的，不需要审批，很方便的”。任志强在接受本报采访的时候再一次一吐为快。

　　当前是个好机会？

　　“现在赴港上市是个好机会。当下的香港股市又创历史新高。水涨船高，我认为现在能上都应该上。”张寅对赴港上市持非常鼓励的态度。而和他态度很相似的还有徐斌，“QDII以后，内地人也可以到港投资，份额搞大了，上市了，大家都可以搞钱。”

　　上市成功后的大展拳脚对地产企业似乎就近在眼前？碧桂园在港上市的大获全胜应该给所有渴望从公开资本市场有所作为的内地房企注入了满满的一管兴奋剂。然而之前传言的证监会已经暂停了内地企业到H股上市工作的审批工作，转而鼓励他们到内地A股市场上市。似乎不是什么好消息。

　　薛律师也对内地公司以 “红筹”模式上市的可能性持观望态度， “看过碧桂园上市的公开资料，你就会发现它的相关法律架构海外重组是在去年9月8日也就是并购新规实施前完成的。现在的情况是大家都在等待。”

　　如果到香港上市的政策性风险依旧存在，那选择一个好的时机上市对于银根紧缩、宏观调控下的房企似乎有了攸关身家性命的味道。

　　来源：经济观察报网