|
王康
果然不出预计,总价值约5万亿美元的美国商业房地产市场(办公楼宇、宾馆、零售物业等),现在正进入迅速恶化的状态。因为来自资本市场的融资通道和来自银行业的贷款通道同时被切断(相关报道见本报2008年12月25日4版《更多的苦痛:美国商业地产泡沫渐碎》)。
公开数据表明,商业房地产的贷款拖欠率,在2008年第四季度,已经上升到2.6%,达到13年来的最高。同时,行业内预测,到2010年,商业房地产的贷款拖欠率将急速飙升至10%左右,达到1991年来的最高点。
据美国房地产行业的数据统计,2009年将会有4000亿美元的商业房地产贷款到期。在目前银行信贷几乎拿不到的时代,商业房地产的拥有者们如何去筹集到数千亿的资金,正成为最近一段时间华尔街上的重要话题。
值得注意的是,在商业房地产的上游,房地产发展商的“建设贷款”也在恶化。据美国商务部的数据,2008年第四季度建设贷款的贷款违约率从第三季度的9.6%,已经上升到11.6%。
商业房地产贷款市场出现危机
商业房产市场出现的问题,跟美国2008年经济大幅衰退有着异常紧密的联系。2009年2月最新发布的数据表明,美国的整体失业率已达到7.6%。在过去的2008年,整个美国有近260万人失去工作。2009年1月,美国就曾出现在半天之内,多家公司同时宣布裁员总计近两万人的新闻事件。
“大量的公司裁员之后,自然减少了对办公楼宇的需求。办公楼宇的租金收入在走软之后,大楼的业主就会交不起按揭,贷款拖欠率就会上升。宏观经济对商业房地产的影响是十分直接的。”美国National City Bank 企业资产管理部副总裁刘以栋在接受本报采访时说。
房地产行业数据表明,纽约这样的中心城市,办公楼宇的空置率也超过了10%。国际房地产咨询机构仲量行的数据是,随着经济衰退加剧,2009年纽约办公楼宇的空置率可能会达到19%。
“因为现在美国银行大幅提高了贷款要求。很多商业房地产当时签的是再融资协议。也就是说,在贷款的前七年或者前十年只交利息。但是现在到期了,却无法再得到银行的再融资。这一块会形成很大的违约风险。因为一个大楼往往就是数十亿美元的贷款。”刘以栋说。
失业率的高涨以及经济不景气,对商业房地产的另两块也形成直接冲击。
一是宾馆业。因为经济活动减少,宾馆的入住率大幅减少。这对宾馆酒店的业主来说,手上的现金流的减少,对身上背的巨额贷款来说,还起来就有些吃力。
另外一部分是商用零售物业,特别是SHOPPING MALL这种大型物业。
因为消费者对未来信心减少,最近美国零售业一直情况惨淡。美国最著名的连锁百货业巨头梅西百货在2月份宣布裁员7000名。而著名的连锁企业电子城则宣布从破产保护进入破产清算。
当商铺空置率上升,出租租金也大幅下滑。大型零售地产的投资者随即也陷入还不上按揭贷款的险境。
据美国房地产行业的统计,最近零售业的空置率达到11%左右,整体租金从峰值下滑近30%。
在衰退的情况下,美国商业地产的面值也大幅波动,甚至连纽约这种金融与商业中心也不能幸免。
房地产商靠抵押为核心借贷手段,物业市值减少,对其未来可以借到手的贷款也会形成大幅影响。
“烂苹果”
如此,建立在5万亿美元商业房地产贷款市场之上的近3000亿美元商业房地产证券市场,因2008年底整个CMBS市场交易整体崩溃,2009年商业房地产风险正在加大,而正进一步变成“烂苹果”。
评级公司穆迪和标准普尔等最近公开表示,将重新整理这一市场上的风险评估,对之前的评级做出调整。这对持有这些资产的投资银行和传统商业银行,将形成巨大的打击。