标普：美国房市泡沫不会突然爆裂

　　【MarketWatch波士顿9月20日讯】标普公司(Standard & Poor's)周一称，美国的房市泡沫可能不会突然爆裂，而是慢慢“放气缩小”，继之以全国性的房价稳定下滑，而不是雪崩式的暴跌。

　　标普公司首席经济学家韦斯(David Wyss)在周一的电话会议中说，“房市泡沫的结束方式将是漏气，而不是爆裂。”他补充说，很难确切预测房市何时变得疲软以及对整体经 济的影响如何。

　　尽管如此，韦斯指出全美几个地区房价的暴涨是难以持久的，不可能一直这么涨下去。即将到来的加息行动，也是可能影响到与房市密切相关的两个领域：住宅营造商和不动产投资信托。

　　周一，信用评级和投资分析机构标普公司公布了多份关于全球房市的报告。

　　目前，美国房屋的平均价格约为家庭平均所得的3.1倍，处于历史上的最高水平；1960年这个指标为2.6。受抵押贷款利率低和借贷条件宽松的推动，目前拥有房屋的人数占到69.4%，也处于历史最高水平。

　　然而，房屋价格猛涨主要集中在少数几个热点地区，如加州、佛罗里达州和东北部地区。标普公司的数字显示，东西两岸的

房价/家庭所得比率，至少比正常水平高出30%。

　　但韦斯在最近一份报告中写道，全国房价必须下跌30%，同时新屋开建数字必须下跌50%，才能使全美经济陷入轻微的衰退。

　　他说，“我们认为这种情况不会发生。”

　　营造商备受关注

　　近几月来，美国的住宅营造商一直是波动最激烈且最受关注的类股，同时掀起了关于房市泡沫是否存在的激烈争论。过去一年，道琼美国建筑类股指数(Dow Jones U.S. Construction Index)(DJ_HOM)上升了48.4%。

　　住宅营造类股备受投资者关注的原因之一，是许多大型营造商在美国当前最热门市场上都拥有重要的业务。

　　标普信用分析师菲尔丁(James Fielding)说，在2004年全美销售的160万套新建独户住宅(single-family home)中，标普公司追踪的19家住宅营造商开发的便占到四分之一左右，但它们的业务范围仅在25个州内，其中一半的营收来自加州、佛罗里达州和德州。

　　因此，假如最火爆、最有利可图的房屋市场变冷，住宅营造商的盈余是会受到打击的。

　　菲尔丁认为，最可能的情况是长期利率的上升使得东西两岸房价更加难以承受。随着营造商“跟不上或无法迅速根据需求的下降来调整房屋的供给”，这也许会导致全美房价趋于平衡以及投机型市场的消失。

　　“结果是，盈利虽然下滑但仍可保持在历史水平之上。速度虽然放慢，但依然是成长。”

　　REITs的前景

　　标普公司股票分析师马蒂斯(Raymond Mathis)说，抵押贷款利率处于历史低位，加上缺乏租房需求，使得不动产投资信托(REIT)的基本面大为削弱。

　　然而今年以来，不动产投资信托的表现依然超越大市。StreetTracks Wilshire REIT Fund(RWR)是一支追踪不动产类股的ETF，今年以来回报为9.9%，领先同期标普500指数表现达6.4%(根据Morningstar Inc.资料)。

　　马蒂斯在周一的电话会议上说，“这个类股并不遵循基本面，而是对房市泡沫作出反应。”

　　具体说，他认为投资多

户型住宅的不动产投资信托领域存在泡沫，他说这个门类被高估约达13.6%。

　　然而标普报告又称，利率上升和房价下跌对不动产投资信托可能是件好事，因为那样一来，“打算购房的家庭甚至一些已经购房的家庭将倾向于租房。”

　　(本文作者：John Spence)