透视全美房市第一热点——加州Bakersfield

　　【MarketWatch加州8月30日讯】在加州Bakersfield，当地一家电台警告听众，这不仅是一个华氏105度高温的热天，更是一个“宽恕空气”的日子——意味着人口密度是如此之高，以致居民们最好呆在户内。

　　开车匆匆逛一下这个城市和郊区——包括Greenacres、Pumpkin Center和Weedpatch等镇子，看到的几乎都是单调而灰土飞扬的场面。沿着Panorama Drive一直往西北，有许多 高耸的住宅楼，但并不是适合上明信片的那种。灰色地平线上，有一个巨大的油田，一些生锈的油泵和油罐。

　　除了很少几家石油公司、几个奶牛场以及不多的中、小型公司以外，这里也没有多少就业机会。一些居民每天勇气百倍地驾车100英里，到洛杉矶地区去谋生。

　　城市规划人员伊格特(Jim Eggert)说，“这里许多人感到奇怪，大家都从事什么职业。”

　　欢迎来到加州Bakersfield，这个突然之间出人意料成为全美最热的不动产市场和成长最快的城市之一！

　　它也是全美不动产市场谜团的一个缩影。居民、投机者和行业内线人士全都试图找到答案：Bakersfield以及类似的不动产热点市场是在走向长期繁荣抑或是走向短期崩溃？

　　全美其它城市，尤其是阳光充足的地区，都面临着差不多的状况。由于近几个月房价高涨，从拉斯维加斯、凤凰城(Phoenix)到较小的社区如佛罗里达州Naples和加州Riverside，都吸引了前所未有的目光。但是，由于这类地区中有些没有强大就业市场的支持，分析师怀疑这种房市繁荣能够持续多久。

　　联邦住宅企业监督局(Office of Federal Housing Enterprise Oversight)的资料显示，今年第一季度，Bakersfield超过了拉斯维加斯，成为全美最热的

房地产市场，房价从2004年3月到20005年3月涨了大约34%。

　　而且，没有迹象表明Bakersfield会失去它刚刚获得的冠军头衔。

　　Fannie Mae的初步数字显示，这个城市第二季度房价涨幅最高(38%)。美国人口统计局的数字则显示，该市去年人口成长名列全美第十三位。

　　市规划人员称，今年年初Bakersfield的人口为45万1800人，预计到年末将达到46万7800人。按照这种成长速度，2040年Bakersfield就将成为一个拥有百万人口的城市。

　　最热的热点

　　在房市以外的任何经济循环周期中，Bakersfield将会是最先感受到痛苦而最后感得到收获的城市。然而现在，它只不过是加州东部农业发达的San Joaquin Valley地区众多房价高涨的城市之一，其它如Fresno、Visalia、Merced和萨加缅度(Sacramento)。

　　房市繁荣让一些业主变富，但也让一些人感到担忧：这个地方将变成什么样子？

　　“我感到很大压力，觉得这个泡沫将要爆裂。”穆迪(Don Moody)说。他是一位Bakersfield居民，每天往返160英里去洛杉矶县(Los Angeles County)上班。

　　穆迪在Santa Clarita从事一份现场服务的工作，他的房子2000年买的时候花了14万2000美元，现在已经涨了一倍多，达到37万5000美元。现在，他正考量是否应该把房子卖了搬回老家德州去往。

　　Bakersfield人口的迅速成长推动了住宅建设的高速发展。全国性的住宅营造商如Castle & Cooke、Lennar Corp.(LEN)、Pulte Corp.(PHM)和KB Home(KBH)都进入该地区进行新的开发。

　　投机者涌入

　　投机性的房屋买家也涌入了，他们的数量粗略估计占到四分之一。

　　当地资料估计，人口成长加上投机活动，使该地区平均房价达到32万9484美元，比2004年初的16万6400美元上涨近一倍。

　　洛杉矶郊区的不动产经纪人米克黑尔(Michael Mikhail)近几个月建议他的客户投资Bakersfield地区，但现在他做交易时就谨慎多了。

　　米克黑尔说，过去几月中，他为想迅速获利或寻找出租房产的投资者进行了24桩Bakersfield的房产交易。大多数投资者都是透过无需头款的只付息贷款买下房子，他们只需动用最少的现金，短时间内获利就可以达到数万美元。一位买家的房子还没到交第一笔分期还款的时候，房价就涨了7万美元。

　　然而，米克黑尔说Bakersfield也许已经变得过热了。

　　“我要转向其它地区了，这里涨得太离谱。”他说。

　　对于米克黑尔和他的客户这类为了转卖或出租的投机者，当地住宅营造商试图阻止他们买房。有一项很常见的规定，要求业主买下房屋后至少要住上一年，但执行起来很困难。

　　在被问及他的客户是否仍有人在投资这个地区的时候，米克黑尔说：“我什么也不能透露。”

　　就业问题

　　克莱伯崔(Gary Crabtree)过去四十年来一直是Bakersfield的估价师，并在当地一所大学任教。他认为，Bakersfield房价上涨程度与相对稀少的就业机会比起来也是令人吃惊的。

　　克莱伯崔还为当地不动产经纪人编制房地产市场的资料。他说，该市正在失去一直以来吸引买家的一个关键优势——能够承受的房价。Bakersfield和加州东部其它新兴热点地区房市所以繁荣，就是因为它们的房价原来较便宜。

　　然而，现在看起来该地区的房市在放缓。房价可承受指数(housing affordability index)从今年二月份的31.4%下降至上月的17.6%，而全国平均水平为16%。房价可承受指数衡量能够承受得起房价中值的家庭的比例。

　　克莱伯崔说，“在Bakersfield，入门级价位的房屋差不多没有了。大体上来说，我们的经济基础不足以支撑如此高的成长。”

　　虽然许多当地居民交口称赞Bakersfield，但也承认它有不足。该市的空气污染是全美最严重的五个城市之一，因为这里有炼油厂、奶牛场(通常是空气污染的主要源头)，加之交通日益拥堵，而地理位置本身又使得烟雾不易散发。

　　Sierra Nevada和Tehachapi两条山脉在该市不远处会合，这种地理构造使得该地区容易积聚污染物，尤其是在少风的天气里。

　　夏日里，常常连续数十日气温高达华氏100度以上，闷热加上空气中的高污染，是该地区夏季多见的天气类型。

　　此外，这个地区的就业市场迫使相当多居民到洛杉矶县甚至更远的凡图拉县(Ventura，离Bakersfield有120英里)去找工作。

　　目前尚缺乏这方面的准确数字，但许多证据显示，自2000年以来通勤人口(commuter)显著增加。

　　Bakersfield所在的Kern县政府资深规划人员史密斯(Peter Smith)说，早上5点钟上，99号高速公路上往南去洛杉矶的方向现在的评级是“B-”或“C+”，意味着车速不如往年快了；五年前该评级为“A”，意味着车辆稀少。

　　不动产经纪人说，选择Bakersfield的企业主或消防人员是不用每周五天长距离驾车上班了；还有些居民在洛杉矶县的北部地区找到工作，上班路程不算太远。

　　但许多人做不到。穆迪说，他对长途驾车上班愈来愈感到厌烦，尽管他有两位共乘伙伴，有一辆专用的上班车，每人轮流加油并驾驶。

　　长途驾车上班使得生活方式发生改变。这三位通勤者早上4:30离开Bakersfield，其中至少有一个人必须在驾车上班和回家的途中保持警醒。

　　可售现屋库存极低

　　Bakersfield房市强劲的关键原因之一，是现屋库存非常稀缺。该地区估计共有11万5000套住宅，但可供出售的不到1%。

　　现屋库存量低，也许正是该地区房市虽热却不至于“冒泡”的原因。

　　拥有26年经验的当地房地产经纪人多瑞默斯(Chuck Doremus)说，“它可能逐步追上(其它地区)，但我不认为会出现泡沫破裂的情况。”

　　多瑞默斯说，房地产经纪人被需求巨大而供应不足的状况搞得快疯了。

　　他说，“售房讯息根本留不住。只要一刊登出去，立刻卖掉了。我经手的上一套房产有14个买家。眼下我的工作比萧条时期还要辛苦。”

　　“睡城”之忧

　　穆迪说，虽然他担心Bakersfield房市处于泡沫之中，但不认为存在像Lancaster/Palmdale地区那样房价暴跌的风险。Lancaster-Palmdale在洛杉矶市区以北60英里处。

　　Palmdale地区(爱德华空军基地Edwards Air Force Base所在地)的房价于1980年代暴涨，主要是因为巨大的军事开支投入该地，但作为通勤经济(commuter economy)区其住宅价格长期低于洛杉矶其它地区水平也是原因之一。冷战的结束加上1994年Northridge

地震，导致全区房价下跌，Lancaster和Palmdale的房价跌幅高达50%。

　　观察人士说，Bakersfield的通勤经济不像Lancaster/Palmdale地区那么重要。Bakersfield有它自己的特色，而Lancaster地区感觉上就像洛杉矶的一个远郊区。

　　穆迪说，“Bakersfield什么都齐全，而Palmdale给我的感觉不像是个城市，只是一个睡觉的地方而已。 ”

　　农业者介入

　　Bakersfield正在向西扩张，因为农场主们期望马上变成百万富翁，急于把土地出售给

开发商。

　　多瑞默斯说，农场的土地现在售价约为每英亩13万美元，四年前仅为3500美元。

　　Bakersfield城市规划人员伊格特说，有些农场主自己也成了开发商。该市现有可供开发的土地共1万9000块，并仍在不断“蚕食”附近的农业用地。

　　到某个时候，该市将不得不考量房市放缓的问题。

　　当时房屋估价师克莱伯崔说，有迹象表明，房市的整理也许就要开始。

　　直至今年三月，房屋卖家大多能够以开出价格甚至更高价格卖掉房子。后来由于市场火爆，卖家在第二季度提高了售价，但最终成交价平均比开出价格低了20%。

　　克莱伯崔说，“我们得出结论，市场上有许多贪婪的人。”

　　他说，这样一来，房屋的平均挂牌价格一个月前便降至37万6916美元，而之前两周还达到39万5184美元，但随后又涨到40万美元以上。

　　与此同时，待售现屋的库存也比五月份的极低水平上升了近三分之二，但仍然仅占所有房屋库存的1%略高。

　　不过，房屋销售也在放慢。克莱伯崔估计，六月份售出房屋共有944套，七月份为770套；七月份平均售价为31万7744美元，而六月份平均售价为32万9484美元；八月份到目前为止，平均售价跌至30万323美元。

　　但不管怎么说，他并不认为Bakersfield的房市会很快成为爆裂的泡沫。

　　“我认为这个市场将进入整理时期，但相信它会继续成长。四十三年来，我从未见过像这样的房地产市场。”

　　下面是全美房价与去年同期相比涨幅最高的25个城市(资料截至2005年3月31日)：

　　第一名：加州Bakersfield，一年涨幅33.7%，五年涨幅101.6%；

　　第二名：内华达州Las Vegas-Paradise，一年涨幅33.3%，五年涨幅89.1%；

　　第三名：内华达州Reno-Sparks，一年涨幅31.8%，五年涨幅85.2%；

　　第四名：加州Visalia，一年涨幅31.6%，五年涨幅77.3%；

　　第五名：佛罗里达州Palm Bay-Melbourne-Titusville，一年涨幅31.2%，五年涨幅98.4%；

　　第六名：加州Salinas，一年涨幅30.9%，五年涨幅117%；

　　第七名：Riverside-San Bernardino-Ontario，一年涨幅28.7%，五年涨幅116.4%；

　　第八名：加州Stockton，一年涨幅27.7%，五年涨幅110.7%；

　　第九名：加州Merced，一年涨幅27.5%，五年涨幅118.5%；

　　第十名：加州Fresno，一年涨幅26.9%，五年涨幅111.2%；

　　第十一名：加州Santa Barbara-Santa Maria-Goleta，一年涨幅26.8%，五年涨幅121.8%；

　　第十二名：加州Yuba City，一年涨幅26%，五年涨幅122%；

　　第十三名：佛罗里达州Port St. Lucie-Fort Pierce，一年涨幅26%，五年涨幅109.4%；

　　第十四名：加州Sacramento-Arden-Roseville-Arcade，一年涨幅25.8%，五年涨幅112.5%；

　　第十五名：佛罗里达州West Palm Beach-Boca Raton-Boynton Beach，一年涨幅25.8%，五年涨幅102.2%；

　　第十六名：加州Modesto，一年涨幅25.6%，五年涨幅117.7%；

　　第十七名：加州Los Angeles-Long Beach-Glendale，一年涨幅25.6%，五年涨幅105.5

　　第十八名：佛罗里达州Sarasota-Bradenton-Venice，一年涨幅25.5%，五年涨幅89.4%；

　　第十九名：加州San Diego-Carlsbad-San Marcos，一年涨幅25.1%，五年涨幅117.7%；

　　第二十名：加州Santa Ana-Anaheim-Irvine，一年涨幅24.5%，五年涨幅107%；

　　第二十一名：佛罗里达州Punta Gorda，一年涨幅24.3%，五年涨幅94.6%；

　　第二十二名：加州Oxnard-Thousand Oaks-Ventura，一年涨幅23.9%，五年涨幅105.2%；

　　第二十三名：奥勒冈州Medford，一年涨幅23.8%，五年涨幅76%；

　　第二十四名：佛罗里达州Ft. Lauderdale-Pompano Beach-Deerfield Beach，一年涨幅23.6%，五年涨幅105%；

　　第二十五名：佛罗里达州Naples，一年涨幅23.6%，五年涨幅93.1%。

　　(资料来源：Office of Federal Housing Enterprise Oversight)

　　(本文作者：Russ Britt)