美股市场REITs全行业深度解读
本文首发于公众号【投研帮】(ID：touyanbang88)，作者王了了
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有小伙伴希望我写一篇全面的REITs解读。我答应了……我竟然答应了……
自己挖的坑，哭着也得填上。
开始……
REIT这个东西，说白了就是，很多人把钱凑到一块，交给一个基金经理，让他去投资房地产，赚到的钱大家分。
你可能发现，这不就是基金嘛……对，REIT的全称就叫“房地产投资信托基金”。
那既然是基金，它的优势也跟基金很类似：
* 像我这样买不起房子的，可以用少点的钱参与房地产投资。我买不起客厅，还买不起厕所吗？
* 不懂得房地产投资的，可以把钱交给基金经理代管，人家毕竟专业，咱们省心省事，等着拿分红就行了；
* 没有时间精力做房地产投资的，房产过个户都得好久。但买卖基金比买卖房子要简单多了，跟买股票差不多；
除了这些，REIT本身还有一些独有的特点：
* 分红比例高。每个REIT按规定，90%的收入都必须分红，不得留存；
* 抗通胀之必备良药。过去20年里，REIT行业的分红只有2年没跑赢通胀；
* 回报率不输各大指数。过去40年，REIT作为一个整体，年复合增长率大多数跑赢了各项指数(如图)：
图片来自REIT.COM如果你想投资REIT，你最好得对它多了解一些。至少要知道REIT的几种行业类别。(后面有几类可能是你以前不知道的)：
1. 住房类。这种是最常见的了，就是买下房子，租出去，赚租金。这种REITs对就业率比较敏感，因为就业的人多了租房需求就高了。
个股举例：RESI。市值5.48亿美元。
2. 办公楼类。这个也一样，买下办公大楼，或一部分，然后租给企业用来办公。这种REIT就对经济发展比较敏感，经济蒸蒸日上的时候企业的租房需求就增加。
个股举例：CIO。市值3.06亿美元。
3. 商业类。也叫零售类REIT，就是商场物业，一般就是大型购物商城啊，小型街区店铺啊什么的。这种REIT当然就对消费水平比较敏感了，人们花得越多越好。
个股举例：NNN。市值67.06亿美元。
4. 工业类。生产厂房啊、工业园区啊、工业仓储啊、货物配送中心啊什么的。这种房产就比较定制化了，生产衣服的车间不可能租给生产手机的厂商。
个股举例：EGP。市值22.35亿美元。
5. 寄宿类。说白了就是做酒店的，通常是买下一整栋酒店，长期租给某个酒店品牌。从如家级别到希尔顿级别，什么档次都有。
个股举例：APLE。市值31.49亿美元。
6. 医疗类。这个我之前写过，医疗类REITs有个巨大优势，是住宅没法比的。这个优势就是，它的租户一般都是超长期的——医院跟你签合同基本都是10年20年的，而且收入不受经济环境影响(穷成狗也得看病)。当然医疗类REIT的住户并不只是医院，还有其他的。
个股举例：HCN。市值267亿美元。
7. 仓储类。这类REIT就是专门搞仓库的，各式各样的仓库，满足各种需求。客户包括企业和个人。
个股举例：PSA。市值371亿美元。
8. 基础设施类。这种REIT包括铁路、电站、新能源(风能太阳能设施)、还有通讯信号塔等。在美国，通讯行业也是市场化的，通讯信号塔不是只有移动和联通能建。有些公司建了信号塔租给美国的电信运营商，比如AT&T和Verizon。他们的租期也相当长。
个股举例：CCI。市值307.1亿美元。
9. 林地类。这种REIT可能知道的人比较少，它们的模式是，包下一大片林地，种树，然后砍掉卖钱，或者参与一些纤维类产品的销售。
个股举例：PCH。市值15.56亿美元。
10. 数据中心。这种REIT就很特殊了，它“租客”是数据。现在大数据越来越膨胀，很多企业都需要专门的地方存放这些庞大的数据库。它们要保障数据和服务器的安全，确保电力供应，干燥凉爽的环境，甚至还包括人肉保安。(我觉得，未来比特币挖矿设备也可以考虑放这里？)
个股举例：DLR。市值137亿美元。
这些基本已经涵盖了所有REITs的行业领域了。它们各自的占比大概是这样的：
图片来自REIT.COM但上面说的这些，都是做实物资产的REITs，也就是他们手里握着实际的产权，然后经营和投资。
还有另一种完全不一样的REITs，它不做实物房地产投资，而是投资房地产相关的债券。它们会从银行借钱，投资到这些债券里，从中赚取利差。
那这种REITs投资的是什么呢？
一般就是房地产抵押债券。比如我把我的房子抵押给银行，银行借给我一笔钱，也许是房贷，也许是其他用途。然后银行如果不想承担这个风险，就会转手把我这笔债卖掉。
除了银行之外，发这种债券的还有房利美和房地美，两家政府背景的机构。
而这种债券类REITs就会买下这些债券，赚一笔利息。只要这利息高于它的融资成本，它就获利了。
说到这你可能觉得，这种模式肯定负债特别高，都是用借来的钱去投资。其实不然，它们也会做股权融资，就是卖股票给你我这样的投资者。而且，截至2016年6月30日，这种REITs的股权融资比例甚至比商业银行要高。
这类REITs通常分红率非常高，但盈亏同源，它内在隐藏的风险也比较多，我给你列一下：
* 利率风险。这种债券类REIT就对利率非常敏感，如果它的借贷成本大幅上涨，利润就缩水了。
* 违约风险。如果像2008年那种房地产大崩盘，肯定吃不了兜着走。
* 预付风险。如果债务人提前偿还了债务，你就只能把这笔钱用当时的利率水平再投资出去。而当时的利率水平如果低于之前，你就亏了。
* 周转风险。这种REITs买的债券通常是长期持有的。但它借的贷款有可能是短期的。所以，如果你有个短期债务必须偿还，但手里的长期债券都不能赎回，你流动性枯竭就破产了。这种时候你就得利用各种短期融资工具来让自己周转下去。
这种债券类REITs数量不多，大概只占全部REITs的10%。
图片来自REIT.COM整个REIT领域的分类基本就这些了。
REITs这个东西比较适合作为整体资产配置中的一部分。比如你100块用作投资，30块买股票，20块买债券，10块买黄金，10块买REITs，这样可以平衡你的整体资产。
REIT在低利率环境下，特别受追捧(就像现在)。因为基准利率太低，有的国家甚至是负的，资本就倾向于追逐更高的收益。所以REITs这个行业目前正处在牛市中。
但如果美国进入加息周期，美国股市整体下跌的话，REITs行业也会承受压力。所以任何REITs都不要贸然买入，除非你想一直拿到退休，只赚分红滚雪球。
后续我会就个别REITs进行深入分析，如果某个标的的估值比较合理，我会提示出来。
好了，坑填完了，小伙伴们还满意么？
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责任编辑：李兀 SF053
