瑞银：中国当前房地产调控政策谈不上“史上最严”

2016年10月20日 23:10 界面收藏本文

图片来源：视觉中国

　　新鲜出炉的中国三季度GDP数据同比增长6.7%，持平于前两季度录得的2009年初以来最低水平。数据表明，中国经济L型由“竖”转“横”，经济企稳的态势明显。

　　10月20日，瑞银中国首席经济学家汪涛对最新宏观数据及最近的火爆房市进行深入解读。她表示，三季度经济数据向好与房地产市场火热高度相关。因8、9月房地产开发投资有所反弹，对建材等大宗商品有一定支撑。此外，房地产销售的火爆也带动了与房产销售相关的第三产业走势向好。

　　数据显示，9月固定资产投资延续三季度以来的企稳回升走势，累计增速8.2%。在固定资产投资各大类中，地产投资增速在8月反弹后继续回升。房产销售呈现火爆态势，全国范围内销售面积同比增30%以上。然而，新开工面积同比出现较大幅度下滑，因去年9月基数效应，今年新开工的增长总体低于房地产销售的增长。

　　“新开工的放缓表明开发商持谨慎态度。一方面开发商在着力去库存，另一方面开发商对新开工保持谨慎，因地价已经出现了非常大的上涨，开发商对未来盈利及销售的问题也会有一定顾虑。”汪涛表示。

　　汪涛认为，房地产对宏观经济最大的贡献渠道停留在建筑层面，主要是固定资产投资和矿业等重工业带来的连锁反应，房产销售带动经济上行的影响相对有限。

　　信贷数据方面，9月新增人民币贷款1.2万亿元，略高于市场1.05万亿元的平均预期，单月增量进一步反弹。随着一、二线城市持续轮番热炒，居民中长期信贷依然居高不下，9月新增5741亿元。

　　“尽管政府一再担心杠杆率攀升，但今年的信贷增长目标定得相对较高。尤其是三、四月信贷加速增长，并拉动了新一轮基建投资特别是房地产火爆的序幕，这与信贷增长密不可分。五、六月信贷增速明显放缓，八、九月又出现低位反弹，目前来看信贷基本稳定。”汪涛分析道。

　　值得注意的是，房地产按揭贷款比例在信贷结构中依然较高，9月居民房地产按揭贷款创出新高，这一情况还将延续至10月，因9月销售更高，销售与贷款之间有一定滞后。

　　“预计未来几个月信贷不会继续收紧，而是保持稳健增速，这样今年GDP增长实现6.7%的增速目标就不成问题。”汪涛表示，瑞银方面也略微调高全年GDP增速的预测，由原先的6.6%调整到6.7%，前三季度GDP增长都保持在6.7%，预计第四季度会略放缓，保持在6.5%-6.6%之间，全年实现6.7%的经济增长不成问题。

　　汪涛还特别分析了今年以来房地产市场火爆的原因。她表示，房地产火爆有一定基本面因素，包括首付下调，2014、2015年新开工面积双位数下降导致供需情况发生了变化，土地价格暴涨推高了市场对房价的预期，以及恐慌性购买的心理因素等原因。

　　首先，从去年到今年首付及按揭利率出现多次下调。今年2月是最后一次首付下调，从前年开始到去年也有多次降息，房地产相关的税费降低，还有政府补贴，使得买房者支付能力提高，按揭贷款的负担也比之前有所降低。

　　其次，房地产供给明显掉头向下。2014、2015年新开工面积双位数下降，供给方面在向下调整，导致供需情况发生了变化，一、二、三线城市库存下降，一线和二线城市尤为明显。库存下降后，房地产市场供需关系就显得比较紧张。

　　再次，土地价格暴涨推高了市场对房价的预期。有些城市采取了限制土地供应的措施，另一方面土地价格还被信贷等因素推涨，土地价格上涨使得人们对房价产生了较高预期。

　　最后在于居民恐慌性购买的心理。瑞银调查发现，不少人担心今年再不买，以后就没有办法买了。价格和预期互相推高，发生连锁反应，互相推高。

　　不过，汪涛并不认同目前房地产调控政策为“史上最严”的说法，“当前政策的着眼点在于控制恐慌情绪，防止泡沫扩大，采取的是因城施策的方式，而非全面打击，这与2011年全国20多个城市出台的各种限购措施严厉程度有很大区别。”汪涛表示。

　　与2011年相比，当前房地产限购政策推出的大背景在于今年宏观经济面临下行压力，政府希望看到房地产稳定、健康发展，同时经济保持一定复苏。政策面临两难选择，既要稳增长，又要防泡沫，最严厉的手段则是全面收紧信贷，但目前并没有这一措施，而是在边际上调高首付要求，这是相对温和的。

　　对房地产市场未来的展望，瑞银认为，10月、11月房地产销量会有所缓和，销售面积保持在10%左右增长，而12月增长趋近于零，明年销量增长维持在个位数。投资方面，10月、11月的房地产投资增速可保持在5%-7%之间。伴随明年销售放缓，房地产开发和投资都将有所减弱，明年房地产建设对经济增长的拉动将小于今年。