上海地王俨然辟邪剑谱 福建欧氏家族胜算几何？

　　上海地王俨然辟邪剑谱 福建欧氏家族胜算几何？

　　作为新莆田帮代表的融信集团以一张110亿支票令市场为之一惊，但所拍地块大多委托合作方代为开发，又难免地产金融掮客的嫌疑。问题是，这一类公司不在少数

　　来源：《投资时报》

　　文 | 施南

　　“蛋几宁施，个必踢米”。熟悉金庸笔下武侠世界的中国人，大概对出自福州福威镖局少主林平之的这句口头禅不会陌生。它曾引得华山派小师妹岳灵珊模仿之余咯咯咯笑个不停，而西湖梅庄水牢的结局，一语成谶又多少令读者掩卷神伤。

　　8月17日，上海。经历426轮激烈竞标之后，当福州背景的融信集团以110.1亿人民币最终将静安中兴社区地块揽入怀中后，“但尽人事，各凭天命”，这句话又成为空手而归的其余17家地产商的共同感受。以至出现很罕见一幕，一改往日拍地之后不做评论的行规，话里话外，铩羽的同行们对于被奉上“地王”冠冕的出价以及写支票的那位表示出了“不解”、“担心”，甚至直白的奚落。

　　十八位举牌者当然不是个个志在必得，但无论从头纠缠的仁恒，还是在83.4亿价位上才首次发声的万科，面对12年来魔都出让首宗内环黄金地块，有心公司肯定不是少数。话说41912元每平米的起拍价着实“实惠”，而最终每平米10.03万元的楼板面粉价不过才溢价了139%。想央企信达地产此前拿下上海宝山新城顾村板块，可足足溢价了300%。还是上海，金地公司也曾88亿溢价286%拿地—吓得股民对“败家子”用脚报复，股价连续下跌三天。

　　仅以这单一指标看，真没啥了不起。

　　至于说到总价，信达地产123亿杭州拿地，龙光地产140亿深圳抡元，也轮不到融信话事。讲是“地王”，毕竟是迷你级的，出典还是楼板价，之前的纪录是7.99万每平米，同样归属凶猛的闽系，那是泰禾老板黄其森创下的。

　　狼性融信

　　其实关于融信拍地时的狼性攻击，在圈内并非秘密。三年前该公司首战上海时便通过148轮角逐47.25亿拿下过大虹桥地区的商业办公用地，而2016年3月正式宣布将总部搬至上海时，就有评论指其势必“来一铺大的作为扬名黄浦江的投名状”。五个月后，应验。

　　中兴社区地块是否真如辟邪剑谱般得之就可号令武林？两说！不过随着愈来愈多闽系地产商移址上海，除了阳光城，这些公司似乎更钟意用苏州河水泡他们的乌龙茶确是不争之实。而他们殊途同归的崛起方式：高负债—高杠杆—高周转，包括逐渐脱离地产开发实业，转而以金融手段“运作”房地产的方式，也令外界为之侧目。与其说他们是地产商，不如称为“地产金融掮客”更合适。

　　有两个数字是质疑融信者最喜欢使用的。85.42%的资产负债率和247%的净负债率，这是2015年的数据，而之前一年分别是96.74%和1541%。

　　负债率下降终归是好事，但手法更值得一说。做大分母，也就是不断提高所拍土地公允评估值。以过去数年中国一线城市土地价格上涨趋势，还真不能纯以“财务手段”比之。而且，这魔法的祖师爷是一度纵横内地的香港主力地产商，从李嘉诚到郑裕彤，早已炉火纯青，现在不过是小弟们吟唱“三人行必有吾师”。事实上，到了2016年前后，还有两板斧相继使出。第一当然是上市融资，尽管认购不足，好歹在2016年1月成功登陆港股。第二则是发债，不断发债。自2015年平安夜至今年七月共计八次发行公司债，融资总额达110亿元，完全匹配此次地王的出价。

　　这是巧合吗？

　　当然必须提及一点，除了最后一笔三年期公司债的票面利率为5.8%，其余几轮发债—多为2至3年短期债的票面利率多在7.4%至7.8%。注意，2015年9月万科发行50亿人民币的5年期债，票面利率仅3.5%。今年1月保利地产发行25亿人民币5年期公司债，票面利率2.95%，25亿2年期债，票面利率3.19%。与此同时，碧桂园、融创等一线半开发商的5年期债利率多在4.5%至4.8%，3年期债则在4.4%左右徘徊。毫无疑问，位列全国地产业开发规模第28位的融信，受限于其自身实力，不得不承担更高的发债成本。

　　这便又生出一个被诟病的地方。去年融信销售额是295.3亿元，计入财务的营收为74.15亿元，净利则是15.19亿。据称，该公司今年上半年净利上升50%，可这又如何？买一块地花去110亿元，2016年至今已为沪杭买地付出340亿元，全年预计在400亿元。

　　可持否？

　　暂时无忧？

　　好吧，先看几个背景面再做结论。

　　融信集团并非池中虾米，相反，其出身还颇有来头。世人都知福建有个莆田系，即从当地秀屿区东峤镇走出以施、黄、陈、林四大家族为代表的民营医院集群。殊不知，同一镇上还下金蛋似催谷出一个欧氏家族。老大欧宗金，旗下欧氏投资集团；老二欧宗荣，旗下正荣集团；老三欧宗洪，旗下融信集团。其中，同以房地产为主业的正荣集团助欧宗荣坐上胡润2015中国富豪榜的第98位，身家205亿元，而主持融信的欧宗洪则排名第145位，身家165亿。尽管关于几兄弟当年如何在江西发迹乃至在老家收购教育产业时的手段有过不少传闻和非议，但土豪的成色还是十足真金。

　　关于负债率的高低以及高杠杆、高负债的风险。声名较融信更高的泰禾地产，去年曾以195亿拿下13块地，但其去年销售亦不过124亿。该公司负债率也维系在89.7%的高水。至于让不少同行主动投诚让路的央字号信达地产，其负债率也接近84%。所以，所谓李嘉诚的长实地产负债率仅为27%的神话，只存在于老辈的信念中。

　　地王频出下，银行会否信贷抽水，房地产市场会否出现日本式崩盘，也是不少经济学家反复提及的爆点。但事实是，面对持续的资产荒，对银行而言一线城市核心地区地块堪称最佳发力点。只要你买对的，还买贵的，银行融资便陆续有来—销售总额几乎成为放贷的最高考量，这也是中小型房企利用地王拍卖获取低成本融资的唯二办法；另一个自然是前述不断推高土地估值降低负债率以便获取更便宜的公司债票面利率。

　　至于地产市场会否盛极而衰一朝弦断，2023年前或在中国经济觅得除房地产外又一个值得资金面信任的引擎前，暂时无忧。

　　个中理由不言自明。

　　对了，融信集团还有一个与众不同之处值得关注。虽说在上海滩上已是扬名立万，但除了较早前一个楼盘由其亲自操刀运作开发外，其余地块，包括刚刚落入手中的地王，均交予合作伙伴一手打理。

　　看来，未来很长一段时间，拍地，才是这家公司的主业。钱从何来？就莫劳众看官费心了。呷得，呷得，福建好茶。